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Appartement T3 70 m2

VilleLèves (28)
Surface71m²
Coût Total166 060€
Loyer Annuel9 400€
Rentabilité5.66%
Cashflow/mois-177€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 788,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 71 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, Cave, 1 place de parking, 2 étages, Chauffage central collectif, Frais d'agences inclus : 5,83% du prix, Rez-de-chaussée

AVIRON CONSEIL IMMOBILIER vous propose à la vente un appartement dans une résidence très calme sur la commune de LEVES. Ce bien se situe en rez-de jardin avec terrasse comprenant : une entrée, une cuisine, une pièce de vie avec ses accès sur le jardin, une salle de bains, un WC et 2 chambres. Une place de parking privative complète ce bien.

Ville : Lèves
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28300
Coordonnées : 48.466818, 1.487082
Total : 166 060€
Prix d'acquisition : 127 000€
Travaux : 28 900€
Valeur du bien : 155 900€
Frais de notaire : 10 160€
Coût estimé : 10 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 11.03€/m²/mois
Fourchette : 9.33€ - 13.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 783€/mois
Loyer annuel estimé : 9400€/an
Fourchette totale : 662€ - 927€/mois
Fourchette annuelle : 7948€ - 11118€/an
Rentabilité brute :5.66%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 6.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 371,43 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :168 372 €
Prix d'achat :127 000 €
Décote à l'achat :-41 372€ (-24.6%)
Marge achat-revente :2 312€ (1.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :833,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :48,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 881,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 875,33€
Coût de l'assurance :14 530,25€
Taxe foncière : 940,02€/an
Soit par mois : 78,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 783,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 959,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-176,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du score énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et amélioration de l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres avec peinture et éventuellement remplacement du parquet
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais un rafraîchissement est conseillé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, travaux cosmétiques recommandés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 900 €(407 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Peinture 24 m²: 30€/m² × 24 = 720€, Main d'œuvre: 240€ (total 2400€)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€ (total 1500€)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lèves (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 783 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 400 €/an
Calcul : 783 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 772 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 060 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 581 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 940 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 193 €
Revenus locatifs : +9 400 €
Charges déductibles : -36 193 €
Résultat foncier Année 1 : -26 793 €(Déficit de 26 793 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 16 093 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 293 €/an
Revenus locatifs : +9 400 €
Charges déductibles : -7 293 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 107 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 16093.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550 €(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 400 €36 199 €5 778 €-26 799 €10 700 €16 099 €16 099 €
29 588 €7 148 €5 627 €2 440 €--13 658 €
39 780 €6 992 €5 470 €2 788 €--10 870 €
49 976 €6 830 €5 308 €3 146 €--7 724 €
510 175 €6 662 €5 141 €3 513 €--4 211 €
610 379 €6 488 €4 967 €3 890 €--320 €
710 586 €6 308 €4 787 €4 278 €---
810 798 €6 122 €4 601 €4 676 €---
911 014 €5 929 €4 408 €5 085 €---
1011 234 €5 729 €4 208 €5 505 €---
1111 459 €5 522 €4 000 €5 937 €---
1211 688 €5 307 €3 786 €6 381 €---
1311 922 €5 085 €3 564 €6 837 €---
1412 160 €4 855 €3 334 €7 305 €---
1512 403 €4 616 €3 095 €7 787 €---
1612 651 €4 369 €2 848 €8 282 €---
1712 904 €4 114 €2 592 €8 791 €---
1813 163 €3 849 €2 328 €9 314 €---
1913 426 €3 574 €2 053 €9 851 €---
2013 694 €3 290 €1 769 €10 404 €---
2113 968 €2 996 €1 475 €10 972 €---
2214 248 €2 691 €1 170 €11 557 €---
2314 533 €2 375 €854 €12 157 €---
2414 823 €2 048 €527 €12 775 €---
2515 120 €1 709 €188 €13 410 €---
TOTAL301 092 €150 806 €83 875 €150 286 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 286 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 400 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 974 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 974 €-3 210 €+5 184 €
2+1 974 €0 €+1 974 €
3+1 974 €0 €+1 974 €
4+1 974 €0 €+1 974 €
5+1 974 €0 €+1 974 €
6+1 974 €0 €+1 974 €
7+1 974 €+1 187 €+787 €
8+1 974 €+1 403 €+571 €
9+1 974 €+1 526 €+448 €
10+1 974 €+1 652 €+322 €
11+1 974 €+1 781 €+193 €
12+1 974 €+1 914 €+60 €
13+1 974 €+2 051 €-77 €
14+1 974 €+2 192 €-218 €
15+1 974 €+2 336 €-362 €
16+1 974 €+2 485 €-511 €
17+1 974 €+2 637 €-663 €
18+1 974 €+2 794 €-820 €
19+1 974 €+2 955 €-981 €
20+1 974 €+3 121 €-1 147 €
21+1 974 €+3 292 €-1 318 €
22+1 974 €+3 467 €-1 493 €
23+1 974 €+3 647 €-1 673 €
24+1 974 €+3 833 €-1 859 €
25+1 974 €+4 023 €-2 049 €
Total+49 350 €+45 086 €+4 264 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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