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Maison à vendre

VillePréaux (53)
Surface120m²
Coût Total92 892€
Loyer Annuel9 906€
Rentabilité10.66%
Cashflow/mois+262€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 900 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 624,17 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 4 chambres

Immobilier.notaires® et l'office notarial GUEDON, SELARL à associé unique vous proposent : Maison / villa à vendre - PREAUX (53340)

une maison d'habitation comprenant : une entrée, un salon salle à manger avec insert, une cuisine non équipée donnant sur une petite cour, un palier avec rangement, une salle de bain avec wc et un dégagement a l'étage : un demi palier desservant deux chambres avec possibilité de faire une salle d'eau, un autre demi palier desservant deux chambres, un wc un grenier, une cave

Visites : Sur rendez-vous. Contact : 02.43.98.42.22

Annonce de l'étude GUEDON, SELARL à associé unique - Notaires à Val-du-Maine - N° SIRET : 34748139200012

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Ville : Préaux
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53340
Coordonnées : 47.937477, -0.464398
Total : 92 892€
Prix d'acquisition : 74 900€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 86 900€
Frais de notaire : 5 992€
Coût estimé : 5 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 6.88€/m²/mois
Fourchette : 5.49€ - 8.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 825€/mois
Loyer annuel estimé : 9906€/an
Fourchette totale : 659€ - 1034€/mois
Fourchette annuelle : 7910€ - 12405€/an
Rentabilité brute :10.66%
Fourchette de rentabilité :8.51% - 13.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 902,47 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :228 296 €
Prix d'achat :74 900 €
Décote à l'achat :-153 396€ (-67.2%)
Marge achat-revente :135 404€ (59.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 892€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :453,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 480,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 205,94€
Coût de l'assurance :8 128,05€
Taxe foncière : 990,57€/an
Soit par mois : 82,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 825,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 563,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :262,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 277 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, évier, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(100 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 825 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 906 €/an
Calcul : 825 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 998 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 892 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 325 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 991 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 314 €
Revenus locatifs : +9 906 €
Charges déductibles : -16 314 €
Résultat foncier Année 1 : -6 408 €(Déficit de 6 408 €)
Imputable sur revenu global : 6 408 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 314 €/an
Revenus locatifs : +9 906 €
Charges déductibles : -4 314 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 592 €/an
Prix d'achat du bien : 74 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 685 €(65% de 74 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 770 €/an
Calcul : 48 685 € × 3,636% = 1 770 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 906 €16 317 €3 001 €-6 411 €6 411 €--
210 104 €4 236 €2 920 €5 868 €---
310 306 €4 152 €2 836 €6 154 €---
410 512 €4 065 €2 750 €6 447 €---
510 722 €3 976 €2 660 €6 746 €---
610 937 €3 884 €2 568 €7 053 €---
711 155 €3 788 €2 472 €7 367 €---
811 379 €3 690 €2 374 €7 689 €---
911 606 €3 588 €2 272 €8 018 €---
1011 838 €3 482 €2 167 €8 356 €---
1112 075 €3 374 €2 058 €8 701 €---
1212 316 €3 261 €1 945 €9 055 €---
1312 563 €3 145 €1 829 €9 418 €---
1412 814 €3 025 €1 709 €9 789 €---
1513 070 €2 901 €1 585 €10 169 €---
1613 332 €2 773 €1 457 €10 559 €---
1713 598 €2 641 €1 325 €10 958 €---
1813 870 €2 504 €1 188 €11 366 €---
1914 148 €2 363 €1 047 €11 785 €---
2014 431 €2 217 €901 €12 214 €---
2114 719 €2 066 €750 €12 653 €---
2215 014 €1 910 €594 €13 104 €---
2315 314 €1 749 €433 €13 565 €---
2415 620 €1 583 €267 €14 038 €---
2515 933 €1 411 €95 €14 522 €---
TOTAL317 282 €88 098 €43 206 €229 184 €6 411 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 923 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 229 184 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 906 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 080 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 080 €-1 923 €+4 003 €
2+2 080 €+1 760 €+320 €
3+2 080 €+1 846 €+234 €
4+2 080 €+1 934 €+146 €
5+2 080 €+2 024 €+56 €
6+2 080 €+2 116 €-36 €
7+2 080 €+2 210 €-130 €
8+2 080 €+2 307 €-227 €
9+2 080 €+2 406 €-326 €
10+2 080 €+2 507 €-427 €
11+2 080 €+2 610 €-530 €
12+2 080 €+2 717 €-637 €
13+2 080 €+2 825 €-745 €
14+2 080 €+2 937 €-857 €
15+2 080 €+3 051 €-971 €
16+2 080 €+3 168 €-1 088 €
17+2 080 €+3 287 €-1 207 €
18+2 080 €+3 410 €-1 330 €
19+2 080 €+3 536 €-1 456 €
20+2 080 €+3 664 €-1 584 €
21+2 080 €+3 796 €-1 716 €
22+2 080 €+3 931 €-1 851 €
23+2 080 €+4 069 €-1 989 €
24+2 080 €+4 211 €-2 131 €
25+2 080 €+4 357 €-2 277 €
Total+52 000 €+68 755 €+-16 755 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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