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Appartement 3P Wasselonne 83m²

VilleWasselonne (67)
Surface88m²
Coût Total175 580€
Loyer Annuel10 336€
Rentabilité5.89%
Cashflow/mois-133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 126 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 431,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriétaire vend appartement de 88 au sol, 83 m² Carrez, situé en rez de chaussée. Il est situé au centre de Wasselonne. L’appartement est constitué de 3 pièces :

  • 2 chambres
  • 1 grand salon/salle à manger (25 m²)
  • une salle de bain (wc et douche)
  • un wc séparé
  • une cuisine donnant sur une cour intérieure privative
  • une cour privative (29 m²)
  • une dépendance type cabane de jardin
  • une cave (13 m²)

Toutes les fenêtres sont équipées de volants roulants électriques. Chauffage individuel électrique. L’entrée est indépendante. Une rénovation de la cuisine est à envisager. Logement relié à la fibre. Appartement proposé au prix de 126 000 euros net vendeur. Merci d’envoyer un mail pour le premier contact.

Ville : Wasselonne
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67310
Coordonnées : 48.636450, 7.448660
Total : 175 580€
Prix d'acquisition : 126 000€
Travaux : 39 500€
Valeur du bien : 165 500€
Frais de notaire : 10 080€
Coût estimé : 10 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 9.79€/m²/mois
Fourchette : 7.80€ - 12.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 861€/mois
Loyer annuel estimé : 10336€/an
Fourchette totale : 686€ - 1081€/mois
Fourchette annuelle : 8235€ - 12973€/an
Rentabilité brute :5.89%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 7.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :857,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :51,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 908,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 665,80€
Coût de l'assurance :15 363,25€
Taxe foncière : 1 033,60€/an
Soit par mois : 86,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 861,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 994,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-133,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - rénovation nécessaire pour moderniser et améliorer l'efficacité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - rénovation nécessaire pour moderniser et améliorer l'efficacité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 500 €(449 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 83 m² × 100€/m² = 8300€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€/fenêtre = 5400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 12000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 8000€
  • Chambres:800€
    Peinture chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Wasselonne (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 861 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 336 €/an
Calcul : 861 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 667 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 580 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 615 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 034 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 815 €
Revenus locatifs : +10 336 €
Charges déductibles : -46 815 €
Résultat foncier Année 1 : -36 479 €(Déficit de 36 479 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 079 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 315 €/an
Revenus locatifs : +10 336 €
Charges déductibles : -7 315 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 021 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15079.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 900 €(65% de 126 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 900 € × 3,636% = 2 978 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 336 €46 821 €5 673 €-36 485 €21 400 €15 085 €15 085 €
210 543 €7 168 €5 519 €3 375 €--11 710 €
310 754 €7 009 €5 361 €3 744 €--7 965 €
410 969 €6 846 €5 197 €4 123 €--3 842 €
511 188 €6 677 €5 028 €4 512 €---
611 412 €6 502 €4 854 €4 910 €---
711 640 €6 321 €4 673 €5 319 €---
811 873 €6 135 €4 487 €5 738 €---
912 110 €5 942 €4 294 €6 168 €---
1012 353 €5 743 €4 095 €6 609 €---
1112 600 €5 538 €3 890 €7 062 €---
1212 852 €5 325 €3 677 €7 526 €---
1313 109 €5 106 €3 458 €8 003 €---
1413 371 €4 879 €3 231 €8 492 €---
1513 638 €4 645 €2 997 €8 994 €---
1613 911 €4 403 €2 754 €9 508 €---
1714 189 €4 152 €2 504 €10 037 €---
1814 473 €3 894 €2 246 €10 579 €---
1914 762 €3 627 €1 979 €11 135 €---
2015 058 €3 351 €1 703 €11 707 €---
2115 359 €3 066 €1 418 €12 293 €---
2215 666 €2 772 €1 123 €12 894 €---
2315 979 €2 467 €819 €13 512 €---
2416 299 €2 153 €505 €14 146 €---
2516 625 €1 828 €180 €14 797 €---
TOTAL331 066 €162 369 €81 666 €168 697 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 697 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 336 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 171 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 171 €-6 420 €+8 591 €
2+2 171 €0 €+2 171 €
3+2 171 €0 €+2 171 €
4+2 171 €0 €+2 171 €
5+2 171 €+201 €+1 970 €
6+2 171 €+1 473 €+698 €
7+2 171 €+1 596 €+575 €
8+2 171 €+1 721 €+450 €
9+2 171 €+1 850 €+321 €
10+2 171 €+1 983 €+188 €
11+2 171 €+2 119 €+52 €
12+2 171 €+2 258 €-87 €
13+2 171 €+2 401 €-230 €
14+2 171 €+2 548 €-377 €
15+2 171 €+2 698 €-527 €
16+2 171 €+2 853 €-682 €
17+2 171 €+3 011 €-840 €
18+2 171 €+3 174 €-1 003 €
19+2 171 €+3 341 €-1 170 €
20+2 171 €+3 512 €-1 341 €
21+2 171 €+3 688 €-1 517 €
22+2 171 €+3 868 €-1 697 €
23+2 171 €+4 054 €-1 883 €
24+2 171 €+4 244 €-2 073 €
25+2 171 €+4 439 €-2 268 €
Total+54 275 €+50 609 €+3 666 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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