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maison vente 2 pieces germs sur l oussouet 90m2

VilleGerms-sur-l'Oussouet (65)
Surface90
Coût Total180 980
Loyer Annuel9 069
Rentabilité5.01%
Cashflow/mois-279
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 177,78 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Opportunité à Saisir - Maison de Campagne à Germs-sur-l'Oussouet! Cette charmante maison offre un cadre de vie paisible et authentique, idéal pour les amateurs de nature et de tranquillité. Située sur un terrain de 770m², et datant de 1900 offre un potentiel incroyable pour devenir votre havre de paix en pleine campagne.

une source d'eau est au pied de la maison

Elle est répartie sur deux étages, et comprend actuellement deux pièces principales à réaménager au rez de chaussée selon vos besoins et vos envies. Avec ses murs en pierre et son charme rustique, cette maison offre un cadre chaleureux pour créer un lieu de vie unique et personnalisé.

Visitez cette Maison de Campagne dès aujourd'hui et laissez libre cours à votre imagination pour en faire un véritable bijou de la nature!

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Melanie Rousse mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de TARBES sous le numéro 951520485, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Germs-sur-l'Oussouet
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65200
Total : 180 980
Prix d'acquisition : 106 000
Travaux : 66 500
Valeur du bien : 172 500
Frais de notaire : 8 480
Coût estimé : 8 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 8.40€/m²/mois
Fourchette : 6.49€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 756€/mois
Loyer annuel estimé : 9069€/an
Fourchette totale : 584€ - 978€/mois
Fourchette annuelle : 7007€ - 11736€/an
Rentabilité brute :5.01%
Fourchette de rentabilité :3.87% - 6.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 476,8 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :222 912
Prix d'achat :106 000
Décote à l'achat :-116 912 (-52.4%)
Marge achat-revente :41 932€ (18.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 980
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :906,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :52,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 958,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 828,56
Coût de l'assurance :15 835,75
Taxe foncière : 906,88€/an
Soit par mois : 75,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 755,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 034,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-278,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux éléments et mise aux normes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec nouveaux éléments et mise aux normes
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet abîmé dans le salon
Quantité: 2 salons (environ 35 m² total)
Raison: État 1.5/5 visible - sol très abîmé
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
PeintureRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Murs
Peinture des murs dans toutes les pièces
Quantité: 90 m²
Raison: État moyen visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 500(739 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 400
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 200
    Remplacement parquet salon: 35 m² × 120€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:600
    Remplacement revêtement couloir: 5 m² × 120€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture:3 600
    Peinture murs: 90 m² × 40€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 756 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 069 €/an
Calcul : 756 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 255 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 980 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 633 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 907 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 295
Revenus locatifs : +9 069
Charges déductibles : -74 295
Résultat foncier Année 1 : -65 226(Déficit de 65 226 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 826
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 795 €/an
Revenus locatifs : +9 069
Charges déductibles : -7 795
Résultat foncier Années 2+ : 1 274 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43826.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 900(65% de 106 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 505 €/an
Calcul : 68 900 € × 3,636% = 2 505
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 06974 3016 261-65 23221 400 €43 832 €43 832 €
29 2507 6376 0971 613--42 219 €
39 4357 4675 9271 968--40 251 €
49 6247 2915 7512 333--37 919 €
59 8167 1095 5692 707--35 212 €
610 0136 9215 3803 092--32 119 €
710 2136 7255 1853 488--28 632 €
810 4176 5234 9833 894--24 738 €
910 6266 3134 7734 312--20 425 €
1010 8386 0974 5564 742--15 684 €
1111 0555 8724 3325 183--10 501 €
1211 2765 6394 0995 637---
1311 5015 3983 8586 103---
1411 7315 1493 6096 583---
1511 9664 8913 3507 076---
1612 2054 6233 0837 582---
1712 4504 3462 8068 104---
1812 6984 0592 5198 639---
1912 9523 7622 2229 191---
2013 2123 4541 9149 757---
2113 4763 1361 59510 340---
2213 7452 8061 26510 940---
2314 0202 46492411 556---
2414 3012 11057012 190---
2514 5871 74420312 843---
TOTAL290 476195 83690 82994 64021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 640
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 069 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 904 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 904-6 420+8 324
2+1 9040+1 904
3+1 9040+1 904
4+1 9040+1 904
5+1 9040+1 904
6+1 9040+1 904
7+1 9040+1 904
8+1 9040+1 904
9+1 9040+1 904
10+1 9040+1 904
11+1 9040+1 904
12+1 904+1 691+213
13+1 904+1 831+73
14+1 904+1 975-71
15+1 904+2 123-219
16+1 904+2 275-371
17+1 904+2 431-527
18+1 904+2 592-688
19+1 904+2 757-853
20+1 904+2 927-1 023
21+1 904+3 102-1 198
22+1 904+3 282-1 378
23+1 904+3 467-1 563
24+1 904+3 657-1 753
25+1 904+3 853-1 949
Total+47 600+31 542+16 058
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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