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Détails du bien

Bien expiré
VilleMarcorignan (11)
Surface80m²
Coût Total115 600€
Loyer Annuel9 829€
Rentabilité8.50%
Cashflow/mois+139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 187,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison de village traversante située au coeur de Marcorignan avec toutes les commodités à 10 min. de Narbonne. D'une surface habitable de 80 m2 sur 3 niveaux, elle se compose au RDC d'un grand séjour avec sa cuisine ouverte entièrement équipée ( four, frigo, congélateur, plaque vitro-céramique, lave-vaisselle.). Au 1er étage, se trouve une chambre spacieuse avec WC et dressing ainsi qu'une salle d'eau avec douche et vasque. Au 2ème et dernier étage vous disposez de 2 autres chambres dont une avec WC et vasque et une autre donnant sur la terrasse tropézienne. Carrelage au sol, Volets bois, Chauffage électrique, Double vitrage. Spécial Investisseur, actuellement loué à 680 euros par mois. Environ 1000 euros de Taxe Foncière par an. Prix FAI 95 000 euros. N'hésitez pas à contacter notre agence Pascale Vialan Immobilier pour de plus amples renseignements.

Ville : Marcorignan
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11120
Total : 115 600€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 108 000€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.53€ - 13.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 819€/mois
Loyer annuel estimé : 9829€/an
Fourchette totale : 603€ - 1113€/mois
Fourchette annuelle : 7233€ - 13355€/an
Rentabilité brute :8.50%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 11.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :563,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :32,75€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 596,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 584,52€
Coût de l'assurance :9 826,00€
Taxe foncière : 1 000,00€/an
Soit par mois : 83,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 819,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 680,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :139,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres en double vitrage
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage du carrelage
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
EscalierOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Nettoyage et éventuellement remplacement de carrelage usé
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - travaux cosmétiques possibles

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(163 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13 000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 819 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 829 €/an
Calcul : 819 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 720 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 600 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 393 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 113 €
Revenus locatifs : +9 829 €
Charges déductibles : -18 113 €
Résultat foncier Année 1 : -8 284 €(Déficit de 8 284 €)
Imputable sur revenu global : 8 284 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 113 €/an
Revenus locatifs : +9 829 €
Charges déductibles : -5 113 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 716 €/an
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 829 €18 116 €3 723 €-8 288 €8 288 €--
210 025 €5 016 €3 623 €5 010 €---
310 226 €4 912 €3 519 €5 314 €---
410 430 €4 804 €3 411 €5 626 €---
510 639 €4 693 €3 300 €5 946 €---
610 852 €4 578 €3 185 €6 273 €---
711 069 €4 460 €3 067 €6 609 €---
811 290 €4 337 €2 944 €6 953 €---
911 516 €4 211 €2 818 €7 305 €---
1011 746 €4 080 €2 687 €7 666 €---
1111 981 €3 945 €2 552 €8 036 €---
1212 221 €3 806 €2 412 €8 415 €---
1312 465 €3 661 €2 268 €8 804 €---
1412 715 €3 513 €2 120 €9 202 €---
1512 969 €3 359 €1 966 €9 610 €---
1613 228 €3 200 €1 807 €10 028 €---
1713 493 €3 036 €1 643 €10 457 €---
1813 763 €2 866 €1 473 €10 897 €---
1914 038 €2 691 €1 298 €11 347 €---
2014 319 €2 510 €1 117 €11 809 €---
2114 605 €2 323 €930 €12 282 €---
2214 897 €2 130 €737 €12 767 €---
2315 195 €1 930 €537 €13 265 €---
2415 499 €1 724 €331 €13 775 €---
2515 809 €1 511 €118 €14 298 €---
TOTAL314 818 €101 411 €53 585 €213 407 €8 288 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 486 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 407 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 829 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 064 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 064 €-2 486 €+4 550 €
2+2 064 €+1 503 €+561 €
3+2 064 €+1 594 €+470 €
4+2 064 €+1 688 €+376 €
5+2 064 €+1 784 €+280 €
6+2 064 €+1 882 €+182 €
7+2 064 €+1 983 €+81 €
8+2 064 €+2 086 €-22 €
9+2 064 €+2 192 €-128 €
10+2 064 €+2 300 €-236 €
11+2 064 €+2 411 €-347 €
12+2 064 €+2 525 €-461 €
13+2 064 €+2 641 €-577 €
14+2 064 €+2 761 €-697 €
15+2 064 €+2 883 €-819 €
16+2 064 €+3 009 €-945 €
17+2 064 €+3 137 €-1 073 €
18+2 064 €+3 269 €-1 205 €
19+2 064 €+3 404 €-1 340 €
20+2 064 €+3 543 €-1 479 €
21+2 064 €+3 685 €-1 621 €
22+2 064 €+3 830 €-1 766 €
23+2 064 €+3 979 €-1 915 €
24+2 064 €+4 132 €-2 068 €
25+2 064 €+4 289 €-2 225 €
Total+51 600 €+64 022 €+-12 422 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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