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Détails du bien

Bien expiré
VilleMarcorignan (11)
Surface80
Coût Total115 600
Loyer Annuel9 829
Rentabilité8.50%
Cashflow/mois+139
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 187,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison de village traversante située au coeur de Marcorignan avec toutes les commodités à 10 min. de Narbonne. D'une surface habitable de 80 m2 sur 3 niveaux, elle se compose au RDC d'un grand séjour avec sa cuisine ouverte entièrement équipée ( four, frigo, congélateur, plaque vitro-céramique, lave-vaisselle.). Au 1er étage, se trouve une chambre spacieuse avec WC et dressing ainsi qu'une salle d'eau avec douche et vasque. Au 2ème et dernier étage vous disposez de 2 autres chambres dont une avec WC et vasque et une autre donnant sur la terrasse tropézienne. Carrelage au sol, Volets bois, Chauffage électrique, Double vitrage. Spécial Investisseur, actuellement loué à 680 euros par mois. Environ 1000 euros de Taxe Foncière par an. Prix FAI 95 000 euros. N'hésitez pas à contacter notre agence Pascale Vialan Immobilier pour de plus amples renseignements.

Ville : Marcorignan
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11120
Total : 115 600
Prix d'acquisition : 95 000
Travaux : 13 000
Valeur du bien : 108 000
Frais de notaire : 7 600
Coût estimé : 7 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.53€ - 13.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 819€/mois
Loyer annuel estimé : 9829€/an
Fourchette totale : 603€ - 1113€/mois
Fourchette annuelle : 7233€ - 13355€/an
Rentabilité brute :8.50%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 11.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :563,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :32,75€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 596,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 584,52
Coût de l'assurance :9 826,00
Taxe foncière : 1 000,00€/an
Soit par mois : 83,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 819,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 680,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :139,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres en double vitrage
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage du carrelage
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
EscalierOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Nettoyage et éventuellement remplacement de carrelage usé
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - travaux cosmétiques possibles

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000(163 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13 000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 819 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 829 €/an
Calcul : 819 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 720 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 600 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 393 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 113
Revenus locatifs : +9 829
Charges déductibles : -18 113
Résultat foncier Année 1 : -8 284(Déficit de 8 284 €)
Imputable sur revenu global : 8 284
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 113 €/an
Revenus locatifs : +9 829
Charges déductibles : -5 113
Résultat foncier Années 2+ : 4 716 €/an
Prix d'achat du bien : 95 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 82918 1163 723-8 2888 288 €--
210 0255 0163 6235 010---
310 2264 9123 5195 314---
410 4304 8043 4115 626---
510 6394 6933 3005 946---
610 8524 5783 1856 273---
711 0694 4603 0676 609---
811 2904 3372 9446 953---
911 5164 2112 8187 305---
1011 7464 0802 6877 666---
1111 9813 9452 5528 036---
1212 2213 8062 4128 415---
1312 4653 6612 2688 804---
1412 7153 5132 1209 202---
1512 9693 3591 9669 610---
1613 2283 2001 80710 028---
1713 4933 0361 64310 457---
1813 7632 8661 47310 897---
1914 0382 6911 29811 347---
2014 3192 5101 11711 809---
2114 6052 32393012 282---
2214 8972 13073712 767---
2315 1951 93053713 265---
2415 4991 72433113 775---
2515 8091 51111814 298---
TOTAL314 818101 41153 585213 4078 288Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 486
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 407
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 829 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 064 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 064-2 486+4 550
2+2 064+1 503+561
3+2 064+1 594+470
4+2 064+1 688+376
5+2 064+1 784+280
6+2 064+1 882+182
7+2 064+1 983+81
8+2 064+2 086-22
9+2 064+2 192-128
10+2 064+2 300-236
11+2 064+2 411-347
12+2 064+2 525-461
13+2 064+2 641-577
14+2 064+2 761-697
15+2 064+2 883-819
16+2 064+3 009-945
17+2 064+3 137-1 073
18+2 064+3 269-1 205
19+2 064+3 404-1 340
20+2 064+3 543-1 479
21+2 064+3 685-1 621
22+2 064+3 830-1 766
23+2 064+3 979-1 915
24+2 064+4 132-2 068
25+2 064+4 289-2 225
Total+51 600+64 022+-12 422
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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