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Détails du bien

VilleLespignan (34)
Surface70m²
Coût Total130 920€
Loyer Annuel7 904€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 414,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé dans le centre du village, proche toutes commodités, dans une petite copropriété sans charge, au premier étage, appartement T3 de 70m² habitables environ comprenant: séjour avec cuisine us, deux chambres, salle d'eau, wc séparé. Actuellement loué 600 euros HC.

Ville : Lespignan
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34710
Total : 130 920€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 24 000€
Valeur du bien : 123 000€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 9.41€/m²/mois
Fourchette : 7.65€ - 11.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 659€/mois
Loyer annuel estimé : 7904€/an
Fourchette totale : 535€ - 810€/mois
Fourchette annuelle : 6424€ - 9724€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 7.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 092,83 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :146 498 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-47 498€ (-32.4%)
Marge achat-revente :15 578€ (10.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :648,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 686,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 604,79€
Coût de l'assurance :11 455,50€
Taxe foncière : 790,35€/an
Soit par mois : 65,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 658,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 752,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-93,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée mais propre
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 000 €(343 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 800€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3800€ = 3800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1300€/m² = 6500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9500€ = 9500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lespignan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 659 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 904 €/an
Calcul : 659 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 395 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 920 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 458 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 790 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 643 €
Revenus locatifs : +7 904 €
Charges déductibles : -29 643 €
Résultat foncier Année 1 : -21 740 €(Déficit de 21 740 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 040 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 643 €/an
Revenus locatifs : +7 904 €
Charges déductibles : -5 643 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 260 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11039.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 904 €29 647 €4 399 €-21 744 €10 700 €11 044 €11 044 €
28 062 €5 531 €4 282 €2 531 €--8 513 €
38 223 €5 410 €4 161 €2 813 €--5 700 €
48 387 €5 285 €4 036 €3 102 €--2 598 €
58 555 €5 156 €3 907 €3 400 €---
68 726 €5 022 €3 773 €3 704 €---
78 901 €4 883 €3 635 €4 017 €---
89 079 €4 740 €3 492 €4 339 €---
99 260 €4 592 €3 343 €4 668 €---
109 445 €4 439 €3 190 €5 007 €---
119 634 €4 280 €3 032 €5 354 €---
129 827 €4 116 €2 868 €5 711 €---
1310 024 €3 946 €2 698 €6 077 €---
1410 224 €3 771 €2 522 €6 453 €---
1510 429 €3 589 €2 341 €6 839 €---
1610 637 €3 401 €2 153 €7 236 €---
1710 850 €3 207 €1 959 €7 643 €---
1811 067 €3 006 €1 757 €8 061 €---
1911 288 €2 798 €1 549 €8 490 €---
2011 514 €2 583 €1 334 €8 931 €---
2111 744 €2 360 €1 112 €9 384 €---
2211 979 €2 130 €881 €9 849 €---
2312 219 €1 892 €643 €10 327 €---
2412 463 €1 645 €396 €10 818 €---
2512 712 €1 390 €141 €11 322 €---
TOTAL253 153 €118 819 €63 605 €134 334 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 334 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 904 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 660 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 660 €-3 210 €+4 870 €
2+1 660 €0 €+1 660 €
3+1 660 €0 €+1 660 €
4+1 660 €0 €+1 660 €
5+1 660 €+241 €+1 419 €
6+1 660 €+1 111 €+549 €
7+1 660 €+1 205 €+455 €
8+1 660 €+1 302 €+358 €
9+1 660 €+1 400 €+260 €
10+1 660 €+1 502 €+158 €
11+1 660 €+1 606 €+54 €
12+1 660 €+1 713 €-53 €
13+1 660 €+1 823 €-163 €
14+1 660 €+1 936 €-276 €
15+1 660 €+2 052 €-392 €
16+1 660 €+2 171 €-511 €
17+1 660 €+2 293 €-633 €
18+1 660 €+2 418 €-758 €
19+1 660 €+2 547 €-887 €
20+1 660 €+2 679 €-1 019 €
21+1 660 €+2 815 €-1 155 €
22+1 660 €+2 955 €-1 295 €
23+1 660 €+3 098 €-1 438 €
24+1 660 €+3 245 €-1 585 €
25+1 660 €+3 397 €-1 737 €
Total+41 500 €+40 300 €+1 200 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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