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Appartement à vendre

VilleMarseille 3e (13)
Surface110m²
Coût Total233 300€
Loyer Annuel17 046€
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois-25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 681,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/5 étage, 3 chambres, 1 place de parking, Pas de cave, Non meublé

Belle opportunité d'investissement proche de la Place de Strasbourg et de Saint-Charles.

Appartement T4 situé au 4 € étage sur 5, actuellement loué 947 euros charges comprises.

Le bien est vendu avec un box privatif et une chambre de bonne au dernier étage, tous deux compris dans le prix de vente.

Loyer : 947 euros charges comprises / mois Charges : 120 euros / mois Taxe foncière : 1 300 euros / an Box inclus dans le prix Chambre de bonne incluse dans le prix Proche Place de Strasbourg et Saint-Charles Un bien complet avec deux annexes incluses dans le prix, idéal pour un investissement locatif.

Contactez-nous pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Ville : Marseille 3e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13003
Coordonnées : 43.308329, 5.378612
Total : 233 300€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 33 500€
Valeur du bien : 218 500€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 12.91€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 16.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1420€/mois
Loyer annuel estimé : 17046€/an
Fourchette totale : 1110€ - 1818€/mois
Fourchette annuelle : 13319€ - 21814€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 9.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 801,64 €/m²
Basé sur :302 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :198 180 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :-13 180€ (-6.7%)
Marge achat-revente :-35 120€ (-17.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 149,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :68,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 217,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 481,23€
Coût de l'assurance :20 413,75€
Taxe foncière : 1 300,00€/an
Soit par mois : 108,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 120,00€/mois
Soit par an : 1 440,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 420,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 445,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 155 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité (prises, éclairage, VMC), peinture.
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, peinture.
Quantité: cuisine complète de 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises suffisantes dans tout l'appartement.
Quantité: 1 tableau électrique, nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 500 €(305 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:13 500€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Baignoire: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Peinture: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:5 500€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 1000€
  • Électricité générale:2 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 × 1000€ = 1000€, Ajout de prises: 10 × 100€ = 1000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour certains postes). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 420 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 046 €/an
Calcul : 1 420 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 715 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 300 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 817 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 300 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 440 €/an
Calcul : 120 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 772 €
Revenus locatifs : +17 046 €
Charges déductibles : -44 772 €
Résultat foncier Année 1 : -27 726 €(Déficit de 27 726 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 17 026 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 272 €/an
Revenus locatifs : +17 046 €
Charges déductibles : -11 272 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 774 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 17026.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 046 €44 779 €7 723 €-27 734 €10 700 €17 034 €17 034 €
217 386 €11 073 €7 516 €6 313 €--10 720 €
317 734 €10 860 €7 303 €6 875 €--3 846 €
418 089 €10 639 €7 082 €7 450 €---
518 451 €10 411 €6 854 €8 040 €---
618 820 €10 175 €6 618 €8 645 €---
719 196 €9 931 €6 374 €9 265 €---
819 580 €9 678 €6 122 €9 902 €---
919 972 €9 417 €5 861 €10 554 €---
1020 371 €9 148 €5 591 €11 223 €---
1120 778 €8 869 €5 312 €11 910 €---
1221 194 €8 580 €5 024 €12 614 €---
1321 618 €8 282 €4 725 €13 336 €---
1422 050 €7 973 €4 417 €14 077 €---
1522 491 €7 655 €4 098 €14 837 €---
1622 941 €7 325 €3 768 €15 616 €---
1723 400 €6 984 €3 427 €16 416 €---
1823 868 €6 631 €3 075 €17 237 €---
1924 345 €6 267 €2 710 €18 079 €---
2024 832 €5 890 €2 333 €18 942 €---
2125 329 €5 500 €1 943 €19 829 €---
2225 835 €5 097 €1 540 €20 738 €---
2326 352 €4 680 €1 124 €21 672 €---
2426 879 €4 249 €693 €22 630 €---
2527 417 €3 804 €247 €23 613 €---
TOTAL545 975 €233 895 €111 481 €312 080 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 312 080 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 046 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 580 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 580 €-3 210 €+6 790 €
2+3 580 €0 €+3 580 €
3+3 580 €0 €+3 580 €
4+3 580 €+1 081 €+2 499 €
5+3 580 €+2 412 €+1 168 €
6+3 580 €+2 594 €+986 €
7+3 580 €+2 780 €+800 €
8+3 580 €+2 971 €+609 €
9+3 580 €+3 166 €+414 €
10+3 580 €+3 367 €+213 €
11+3 580 €+3 573 €+7 €
12+3 580 €+3 784 €-204 €
13+3 580 €+4 001 €-421 €
14+3 580 €+4 223 €-643 €
15+3 580 €+4 451 €-871 €
16+3 580 €+4 685 €-1 105 €
17+3 580 €+4 925 €-1 345 €
18+3 580 €+5 171 €-1 591 €
19+3 580 €+5 424 €-1 844 €
20+3 580 €+5 683 €-2 103 €
21+3 580 €+5 949 €-2 369 €
22+3 580 €+6 222 €-2 642 €
23+3 580 €+6 502 €-2 922 €
24+3 580 €+6 789 €-3 209 €
25+3 580 €+7 084 €-3 504 €
Total+89 500 €+93 624 €+-4 124 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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