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Achat : Maison (81400)

VilleCarmaux (81)
Surface222m²
Coût Total241 610€
Loyer Annuel21 131€
Rentabilité8.75%
Cashflow/mois+343€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 222 m²
Prix au m² : 900,9 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 222 m², 9 pièces, 6 chambres, 3 salles de bain, Terrasse, 349 m² de terrain, Climatisation, Cave, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir

Cette maison spacieuse de 222 m² est située à Carmaux , offrant un cadre de vie calme et proche des commodités telles que les écoles, les commerces et les transports en commun, cette propriété bénéficie d'un emplacement idéal pour une vie quotidienne pratique. De plus, sa proximité avec des parcs ou espaces verts en fait une résidence agréable a vivre . La maison sur deux niveaux se compose de 9 pièces, dont 6 chambres, 3 toilettes, et 3 salles de bain. Au rez-de-chaussée, 3 pièces sont à rénover, une chambre avec salle d'eau, un cellier, et un vaste espace garage de plus de 154 m² offrant de multiples possibilités. À l'étage, 2 chambres, une grande pièce à vivre ouvrant sur une terrasse ombragée, une cuisine, une salle de bain, et un cellier. Le deuxième étage accueille 3 chambres, une salle de bain, et 2 débarras. Les fenêtres en PVC double vitrage avec volets roulants, la climatisation réversible, et l'isolation des combles ajoutent au confort et à la qualité de cette demeure. Prix de vente : 200 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Anne MANCA, Tél. : , E-mail : - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de ALBI sous le numéro 829 458 025

Ville : Carmaux
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81400
Coordonnées : 44.048446, 2.155906
Total : 241 610€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 25 610€
Valeur du bien : 225 610€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 222m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 9.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 1761€/mois
Loyer annuel estimé : 21131€/an
Fourchette totale : 1411€ - 2198€/mois
Fourchette annuelle : 16930€ - 26375€/an
Rentabilité brute :8.75%
Fourchette de rentabilité :7.01% - 10.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 011,65 €/m²
Basé sur :78 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :224 586 €
Prix d'achat :200 000 €
Décote à l'achat :-24 586€ (-10.9%)
Marge achat-revente :-17 024€ (-7.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :241 610€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 171,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :70,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 241,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 699,87€
Coût de l'assurance :21 140,87€
Taxe foncière : 2 113,13€/an
Soit par mois : 176,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 760,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 417,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :343,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 162 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 222 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres en PVC double vitrage.
Quantité: nombre de fenêtres à estimer selon la surface
Raison: DPE C - Maison - Assurer une bonne isolation thermique.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (remplacement lavabo, douche, carrelage).
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - mise aux normes et modernisation nécessaire.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - léger rafraîchissement souhaitable.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et mise aux normes si nécessaire.
Quantité: 222 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 610 €(115 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 3 000€
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 300€ = 1800€ (estimation pour une maison de 222 m²), Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Salle de bain - Rénovation:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (estimation pour une rénovation complète)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture chambres: 90 m² × 20€/m² = 1800€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€
  • Plomberie générale - Mise aux normes:3 330€
    Mise aux normes plomberie: 222 m² × 15€/m² = 3330€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carmaux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 761 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 131 €/an
Calcul : 1 761 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 630 €/an
Base de calcul : Emprunt de 241 610 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 846 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 113 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 610 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 199 €
Revenus locatifs : +21 131 €
Charges déductibles : -36 199 €
Résultat foncier Année 1 : -15 068 €(Déficit de 15 068 €)
Imputable sur revenu global : 15 068 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 589 €/an
Revenus locatifs : +21 131 €
Charges déductibles : -10 589 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 542 €/an
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 131 €36 207 €7 638 €-15 075 €15 075 €--
221 554 €10 388 €7 430 €11 165 €---
321 985 €10 173 €7 215 €11 812 €---
422 425 €9 951 €6 993 €12 473 €---
522 873 €9 722 €6 763 €13 151 €---
623 331 €9 485 €6 527 €13 845 €---
723 797 €9 241 €6 282 €14 556 €---
824 273 €8 989 €6 030 €15 285 €---
924 759 €8 728 €5 769 €16 031 €---
1025 254 €8 459 €5 500 €16 795 €---
1125 759 €8 181 €5 223 €17 577 €---
1226 274 €7 895 €4 936 €18 379 €---
1326 800 €7 599 €4 640 €19 201 €---
1427 336 €7 293 €4 334 €20 043 €---
1527 882 €6 977 €4 019 €20 905 €---
1628 440 €6 652 €3 693 €21 788 €---
1729 009 €6 315 €3 356 €22 694 €---
1829 589 €5 968 €3 009 €23 621 €---
1930 181 €5 609 €2 650 €24 571 €---
2030 784 €5 239 €2 280 €25 545 €---
2131 400 €4 857 €1 898 €26 543 €---
2232 028 €4 462 €1 503 €27 566 €---
2332 669 €4 054 €1 096 €28 614 €---
2433 322 €3 634 €675 €29 688 €---
2533 988 €3 199 €241 €30 789 €---
TOTAL676 841 €209 279 €109 700 €467 562 €15 075 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 523 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 467 562 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 131 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 438 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 438 €-4 523 €+8 961 €
2+4 438 €+3 350 €+1 088 €
3+4 438 €+3 543 €+895 €
4+4 438 €+3 742 €+696 €
5+4 438 €+3 945 €+493 €
6+4 438 €+4 154 €+284 €
7+4 438 €+4 367 €+71 €
8+4 438 €+4 585 €-147 €
9+4 438 €+4 809 €-371 €
10+4 438 €+5 038 €-600 €
11+4 438 €+5 273 €-835 €
12+4 438 €+5 514 €-1 076 €
13+4 438 €+5 760 €-1 322 €
14+4 438 €+6 013 €-1 575 €
15+4 438 €+6 271 €-1 833 €
16+4 438 €+6 536 €-2 098 €
17+4 438 €+6 808 €-2 370 €
18+4 438 €+7 086 €-2 648 €
19+4 438 €+7 371 €-2 933 €
20+4 438 €+7 664 €-3 226 €
21+4 438 €+7 963 €-3 525 €
22+4 438 €+8 270 €-3 832 €
23+4 438 €+8 584 €-4 146 €
24+4 438 €+8 906 €-4 468 €
25+4 438 €+9 237 €-4 799 €
Total+110 950 €+140 269 €+-29 319 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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