Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison - 3 pièce(s) - 67 m²

VilleSaint-Benoît-du-Sault (36)
Surface67
Coût Total93 512
Loyer Annuel4 968
Rentabilité5.31%
Cashflow/mois-109
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 900 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 595,52 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Superbe opportunité de rénovation pour les amoureux de vieilles pierres.

Maison bien située au coeur du village médiéval, proche commodités et attractions touristiques. Aéroports de Limoges et de Poitiers à moins de deux heures.

Nichée au c?ur de l'un des villages médiévaux les plus pittoresques de France, cette propriété offre une occasion unique de créer la maison de vos rêves.

Située à Saint-Benoît-du-Sault, reconnue pour son charme historique et la beauté de ses paysages, cette maison déborde de potentiel et attend une rénovation complète pour retrouver sa gloire d'antan.

La propriété incarne en partie l'élégance rustique du 15ème siècle avec des murs en pierre d'origine et des poutres en bois traditionnelles.

Avec un plan d'étage généreux, la maison offre beaucoup d'espace pour concevoir un espace de vie confortable et moderne tout en préservant son caractère authentique.

Idéale pour ceux qui ont une vision, cette propriété offre une excellente opportunité d'investissement, que ce soit en tant que résidence permanente, maison de vacances ou propriété locative.

Profitez de l'atmosphère de la communauté soudée avec des magasins locaux, des cafés et des marchés, tous accessibles à pied.

L'intérieur est une toile vierge, prête à être réimaginée et conçue pour répondre à vos goûts et besoins personnels.

Bien que la maison nécessite des travaux, la solide construction en pierre constitue une base solide pour vos projets de rénovation.

Conservez et mettez en valeur les éléments historiques de la maison, tels que la cheminée en pierre et l'escalier en bois d'époque, pour créer une maison au charme et au caractère uniques.

Vivre à Saint-Benoît-du-Sault, c'est s'immerger dans une riche tapisserie historique tout en profitant des commodités modernes.

Explorez les rues médiévales, visitez l'ancien prieuré et admirez le paysage serein qui entoure ce village enchanteur.

Ne manquez pas cette occasion rare de posséder un morceau d'histoire et de créer une maison sur mesure dans l'un des plus beaux villages de France.

Contactez-moi dès aujourd'hui pour organiser une visite et commencer à envisager votre avenir à Saint-Benoît-du-Sault.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Benoît-du-Sault
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36170
Total : 93 512
Prix d'acquisition : 39 900
Travaux : 50 420
Valeur du bien : 90 320
Frais de notaire : 3 192
Coût estimé : 3 192
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67
Loyer prédit : 6.18€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 7.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 414€/mois
Loyer annuel estimé : 4968€/an
Fourchette totale : 323€ - 531€/mois
Fourchette annuelle : 3870€ - 6377€/an
Rentabilité brute :5.31%
Fourchette de rentabilité :4.14% - 6.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :936,61 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 753
Prix d'achat :39 900
Décote à l'achat :-22 853 (-36.4%)
Marge achat-revente :-30 759€ (-49.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 512
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :458,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :23,38€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 481,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 939,86
Coût de l'assurance :7 013,40
Taxe foncière : 496,79€/an
Soit par mois : 41,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 413,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 522,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 67 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain d'1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec murs, revêtement de sol et peinture
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de l'entrée avec murs et peinture
Quantité: environ 5 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - entrée en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 420(753 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:4 020
    Isolation combles perdus: 67 m² × 60€/m² = 4020€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:5 000
    Rénovation salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée - Rénovation complète:1 000
    Rénovation entrée: 5 m² × 200€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation complète:4 000
    Rénovation 2 chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 414 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 968 €/an
Calcul : 414 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 046 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 512 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 281 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 497 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 420
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 243
Revenus locatifs : +4 968
Charges déductibles : -54 243
Résultat foncier Année 1 : -49 276(Déficit de 49 276 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 876
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 823 €/an
Revenus locatifs : +4 968
Charges déductibles : -3 823
Résultat foncier Années 2+ : 1 144 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27875.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 935(65% de 39 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 943 €/an
Calcul : 25 935 € × 3,636% = 943
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 96854 2463 049-49 27821 400 €27 878 €27 878 €
25 0673 7442 9671 323--26 556 €
35 1693 6602 8821 509--25 047 €
45 2723 5722 7951 700--23 346 €
55 3773 4812 7041 896--21 450 €
65 4853 3882 6102 097--19 353 €
75 5953 2912 5142 304--17 049 €
85 7073 1912 4142 516--14 534 €
95 8213 0882 3102 733--11 801 €
105 9372 9812 2042 956--8 845 €
116 0562 8702 0933 185--5 659 €
126 1772 7561 9793 421---
136 3012 6381 8613 662---
146 4272 5171 7393 910---
156 5552 3911 6134 164---
166 6862 2611 4834 426---
176 8202 1261 3494 694---
186 9561 9871 2104 969---
197 0951 8431 0665 252---
207 2371 6959185 542---
217 3821 5417645 841---
227 5301 3836056 147---
237 6801 2194426 461---
247 8341 0492726 784---
257 991874977 116---
TOTAL159 124113 79343 94045 33121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 45 331
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 968 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 043 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 043-6 420+7 463
2+1 0430+1 043
3+1 0430+1 043
4+1 0430+1 043
5+1 0430+1 043
6+1 0430+1 043
7+1 0430+1 043
8+1 0430+1 043
9+1 0430+1 043
10+1 0430+1 043
11+1 0430+1 043
12+1 043+1 026+17
13+1 043+1 099-56
14+1 043+1 173-130
15+1 043+1 249-206
16+1 043+1 328-285
17+1 043+1 408-365
18+1 043+1 491-448
19+1 043+1 576-533
20+1 043+1 663-620
21+1 043+1 752-709
22+1 043+1 844-801
23+1 043+1 938-895
24+1 043+2 035-992
25+1 043+2 135-1 092
Total+26 075+15 297+10 778
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →