581BER - A NASSANDRES-SUR-RISLE
Dans une petite copropriété de seulement 6 lots, venez découvrir ce superbe appartement de 136 m² entièrement refait à neuf, offrant de beaux volumes et un cadre de vie particulièrement agréable.
Vous serez séduit par sa grande pièce de vie lumineuse, idéale pour recevoir, ainsi que par son agencement fonctionnel comprenant 4 chambres, un bureau, une salle de bain et une salle de douche.
Côté extérieur, le bien dispose d'une courette, d'un jardinet et d'un bâtiment indépendant, parfait pour un atelier, du stockage ou un futur projet.
Possibilité d'acquérir du terrain supplémentaire, un véritable atout !
Nous vous rappelons que suite à l'article l.561-5 du code monétaire et financier, la copie de la pièce d'identité de tous les visiteurs vous sera demandée avant la visite.
Cette annonce vous est proposée par Didier CHESNEL , Agent Commercial en Immobilier (RSAC BERNAY 409 408 630)
Un bien alliant confort, volumes et potentiel, idéal pour une famille ou un projet de vie au calme. Une visite s'impose !
Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 20 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat A Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2022 : entre 1600.00 et 2210.00 euros.
Votre conseiller BIAS IMMOBILIER BERNAY : Didier CHESNEL
Agent commercial (Entreprise individuelle)
RSAC 409408630
Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136m²
Loyer prédit : 8.57€/m²/mois
Fourchette : 6.43€ - 11.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 1166€/mois
Loyer annuel estimé : 13990€/an
Fourchette totale : 874€ - 1555€/mois
Fourchette annuelle : 10490€ - 18657€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100 Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 144,23 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :155 615 €
Prix d'achat :199 990 €
Décote à l'achat :+44 375€ (+28.5%)
Marge achat-revente :-60 374€ (-38.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.
Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 272 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 989 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 173 €/an
Calcul : 14 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 399 €/an
⚖️ Résultat Foncier
Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles :8 843 €/an
Revenus locatifs : +13 990 €
Charges déductibles : -8 843 €
Résultat foncier :5 146 €/an
Prix d'achat du bien : 199 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 994 €(65% de 199 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel :4 727 €/an
Calcul : 129 994 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
Année
Revenus
Charges
Dont Intérêts
Résultat
Imputation RG
Report
Cumul Report
1
13 990 €
8 850 €
7 279 €
5 139 €
-
-
-
2
14 270 €
8 657 €
7 086 €
5 612 €
-
-
-
3
14 555 €
8 458 €
6 886 €
6 097 €
-
-
-
4
14 846 €
8 251 €
6 679 €
6 595 €
-
-
-
5
15 143 €
8 037 €
6 466 €
7 106 €
-
-
-
6
15 446 €
7 816 €
6 244 €
7 630 €
-
-
-
7
15 755 €
7 587 €
6 016 €
8 168 €
-
-
-
8
16 070 €
7 351 €
5 779 €
8 719 €
-
-
-
9
16 391 €
7 106 €
5 534 €
9 286 €
-
-
-
10
16 719 €
6 852 €
5 280 €
9 867 €
-
-
-
11
17 054 €
6 590 €
5 018 €
10 464 €
-
-
-
12
17 395 €
6 319 €
4 747 €
11 076 €
-
-
-
13
17 743 €
6 038 €
4 466 €
11 705 €
-
-
-
14
18 097 €
5 748 €
4 176 €
12 350 €
-
-
-
15
18 459 €
5 447 €
3 875 €
13 012 €
-
-
-
16
18 829 €
5 136 €
3 564 €
13 692 €
-
-
-
17
19 205 €
4 815 €
3 243 €
14 391 €
-
-
-
18
19 589 €
4 482 €
2 910 €
15 108 €
-
-
-
19
19 981 €
4 137 €
2 566 €
15 844 €
-
-
-
20
20 381 €
3 781 €
2 209 €
16 599 €
-
-
-
21
20 788 €
3 413 €
1 841 €
17 376 €
-
-
-
22
21 204 €
3 031 €
1 459 €
18 173 €
-
-
-
23
21 628 €
2 637 €
1 065 €
18 991 €
-
-
-
24
22 061 €
2 228 €
657 €
19 832 €
-
-
-
25
22 502 €
1 806 €
234 €
20 696 €
-
-
-
TOTAL
448 102 €
144 574 €
105 279 €
303 528 €
0 €
Report final : 0 €
💡 Synthèse de la Projection
Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) :0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt :0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) :303 528 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)
📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)
Revenus locatifs annuels : 13 990 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) :+2 938 €/an
💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)
Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
Année
Micro-Foncier
Régime Réel
Gain Fiscal
1
+2 938 €
+1 542 €
+1 396 €
2
+2 938 €
+1 684 €
+1 254 €
3
+2 938 €
+1 829 €
+1 109 €
4
+2 938 €
+1 979 €
+959 €
5
+2 938 €
+2 132 €
+806 €
6
+2 938 €
+2 289 €
+649 €
7
+2 938 €
+2 450 €
+488 €
8
+2 938 €
+2 616 €
+322 €
9
+2 938 €
+2 786 €
+152 €
10
+2 938 €
+2 960 €
-22 €
11
+2 938 €
+3 139 €
-201 €
12
+2 938 €
+3 323 €
-385 €
13
+2 938 €
+3 511 €
-573 €
14
+2 938 €
+3 705 €
-767 €
15
+2 938 €
+3 904 €
-966 €
16
+2 938 €
+4 108 €
-1 170 €
17
+2 938 €
+4 317 €
-1 379 €
18
+2 938 €
+4 532 €
-1 594 €
19
+2 938 €
+4 753 €
-1 815 €
20
+2 938 €
+4 980 €
-2 042 €
21
+2 938 €
+5 213 €
-2 275 €
22
+2 938 €
+5 452 €
-2 514 €
23
+2 938 €
+5 697 €
-2 759 €
24
+2 938 €
+5 950 €
-3 012 €
25
+2 938 €
+6 209 €
-3 271 €
Total
+73 450 €
+91 058 €
+-17 608 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers) 🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif 🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
IMMO PÉPITES
