Maison Avec Jardin Et Garage Dans Le Bourg De Gouzon(23)

Bien expiré

VilleGouzon (23)

Surface85m²

Coût Total106 140€

Loyer Annuel7 564€

Rentabilité7.13%

Cashflow/mois+3€

Prix : 55 500 €

Surface : 85 m²

Prix au m² : 652,94 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 4

Étage : 1

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 85 m², 4 pièces, 3 chambres, 502 m² de terrain, Mandat exclusif, Cave, 1 salle de douche, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage central au gaz

Ref: 40909 En Exclusivité ! Dans le bourg de Gouzon cette maison se compose au rez de chaussée d'un couloir, atelier, garage, cave. Courette sur l'arrière avec jardin attenant d'environ 500m². Au 1er étage, entrée, trois chambres, salle d'eau, wc, salle à manger avec cuisine ouverte aménagée et équipée. Chauffage gaz, tout à l'égout aux normes. Idéal investissement locatif ou 1er achat DPE E/E Prix 55500€ Fai Contactez- nous pour une visite!! Agence Orpi Allin Immobilier Gouzon Référence agence : 40909

Ville : Gouzon

Département : Creuse

Région : Nouvelle-Aquitaine

Code postal : 23230

Coordonnées : 46.193950, 2.238520

Total : 106 140€

Prix d'acquisition : 55 500€

Travaux : 46 200€

Valeur du bien : 101 700€

Frais de notaire : 4 440€

Coût estimé : 4 440€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 85m²

Loyer prédit : 7.42€/m²/mois

Fourchette : 5.68€ - 9.68€/m²/mois

Loyer total estimé : 630€/mois

Loyer annuel estimé : 7564€/an

Fourchette totale : 483€ - 823€/mois

Fourchette annuelle : 5793€ - 9877€/an

Rentabilité brute :7.13%

Fourchette de rentabilité :5.46% - 9.31%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :854,75 €/m²

Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :72 654 €

Prix d'achat :55 500 €

Décote à l'achat :-17 154€ (-23.6%)

Marge achat-revente :-33 486€ (-46.1%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :106 140€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :533,07€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.53%

Assurance emprunteur :30,96€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 564,03€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 781,34€

Coût de l'assurance :9 287,25€

Taxe foncière : 756,42€/an

Soit par mois : 63,04€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 630,35€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 627,06€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :3,29€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E

Consommation : 294 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Isolation toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 85 m²

Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien

Quantité: 1 système pour 85 m²

Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le score DPE

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant

Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)

Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique

Quantité: 1 système

Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité

Quantité: 1 salle de bain

Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)

Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres

Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation légère

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: 1 salon (environ 15 m²)

Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire dans la cuisine

Quantité: 1 cuisine (environ 10-12 m²)

Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 200 €(544 € / m²)

Détail par catégorie :

Isolation toiture/combles:5 100€
Isolation toiture/combles: 85 m² × 60€/m² = 5100€
Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€
Menuiseries - Fenêtres:10 500€
Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 900€ = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€
Chambres - Revêtement sol:2 400€
Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
Chambres - Peinture:900€
Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 100€ = 300€, Main d'œuvre: 600€
Salon - Rénovation légère:600€
Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€
Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
Peinture cuisine: 12 m² × 100€/m² = 1200€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Gouzon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 32 100€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 630 €/mois

Revenus locatifs annuels : 7 564 €/an

Calcul : 630 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 700 €/an

Base de calcul : Emprunt de 106 140 € à 3.53% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 371 €/an

Calcul : 31 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 756 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 200 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 028 €

Revenus locatifs : +7 564 €

Charges déductibles : -51 028 €

Résultat foncier Année 1 : -43 464 €(Déficit de 43 464 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 22 064 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 828 €/an

Revenus locatifs : +7 564 €

Charges déductibles : -4 828 €

Résultat foncier Années 2+ : 2 736 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22063.65 € reporté.

Prix d'achat du bien : 55 500 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 36 075 €(65% de 55 500 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 312 €/an

Calcul : 36 075 € × 3,636% = 1 312 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	7 564 €	51 031 €	3 703 €	-43 467 €	21 400 €	22 067 €	22 067 €
2	7 716 €	4 735 €	3 607 €	2 981 €	-	-	19 086 €
3	7 870 €	4 635 €	3 507 €	3 235 €	-	-	15 851 €
4	8 027 €	4 531 €	3 403 €	3 496 €	-	-	12 355 €
5	8 188 €	4 424 €	3 296 €	3 764 €	-	-	8 591 €
6	8 352 €	4 312 €	3 184 €	4 039 €	-	-	4 551 €
7	8 519 €	4 197 €	3 069 €	4 322 €	-	-	230 €
8	8 689 €	4 078 €	2 950 €	4 611 €	-	-	-
9	8 863 €	3 954 €	2 826 €	4 909 €	-	-	-
10	9 040 €	3 826 €	2 698 €	5 214 €	-	-	-
11	9 221 €	3 693 €	2 565 €	5 528 €	-	-	-
12	9 405 €	3 556 €	2 428 €	5 850 €	-	-	-
13	9 593 €	3 413 €	2 285 €	6 180 €	-	-	-
14	9 785 €	3 266 €	2 138 €	6 519 €	-	-	-
15	9 981 €	3 113 €	1 985 €	6 868 €	-	-	-
16	10 180 €	2 955 €	1 827 €	7 226 €	-	-	-
17	10 384 €	2 791 €	1 663 €	7 593 €	-	-	-
18	10 592 €	2 621 €	1 493 €	7 971 €	-	-	-
19	10 804 €	2 445 €	1 317 €	8 359 €	-	-	-
20	11 020 €	2 263 €	1 135 €	8 757 €	-	-	-
21	11 240 €	2 074 €	946 €	9 166 €	-	-	-
22	11 465 €	1 878 €	750 €	9 587 €	-	-	-
23	11 694 €	1 676 €	548 €	10 018 €	-	-	-
24	11 928 €	1 466 €	338 €	10 462 €	-	-	-
25	12 167 €	1 249 €	121 €	10 918 €	-	-	-
TOTAL	242 285 €	128 179 €	53 781 €	114 106 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 106 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 564 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 588 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 588 €	-6 420 €	+8 008 €
2	+1 588 €	0 €	+1 588 €
3	+1 588 €	0 €	+1 588 €
4	+1 588 €	0 €	+1 588 €
5	+1 588 €	0 €	+1 588 €
6	+1 588 €	0 €	+1 588 €
7	+1 588 €	0 €	+1 588 €
8	+1 588 €	+1 314 €	+274 €
9	+1 588 €	+1 473 €	+115 €
10	+1 588 €	+1 564 €	+24 €
11	+1 588 €	+1 658 €	-70 €
12	+1 588 €	+1 755 €	-167 €
13	+1 588 €	+1 854 €	-266 €
14	+1 588 €	+1 956 €	-368 €
15	+1 588 €	+2 060 €	-472 €
16	+1 588 €	+2 168 €	-580 €
17	+1 588 €	+2 278 €	-690 €
18	+1 588 €	+2 391 €	-803 €
19	+1 588 €	+2 508 €	-920 €
20	+1 588 €	+2 627 €	-1 039 €
21	+1 588 €	+2 750 €	-1 162 €
22	+1 588 €	+2 876 €	-1 288 €
23	+1 588 €	+3 006 €	-1 418 €
24	+1 588 €	+3 139 €	-1 551 €
25	+1 588 €	+3 275 €	-1 687 €
Total	+39 700 €	+34 232 €	+5 468 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison Avec Jardin Et Garage Dans Le Bourg De Gouzon(23)

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour