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Maison 7 pièces 128 m²

VilleVigan (46)
Surface128m²
Coût Total156 940€
Loyer Annuel12 918€
Rentabilité8.23%
Cashflow/mois+161€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 687,5 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg de 7 pièces principales

Maison familliale en pierre ou profession liberales à rénover dans un village dynamique avec commodités, médecin, école et restaurants. Elle vous offre des grands surfaces : cuisine de 19m², pièce de vie, bureau, 4 chambres à l'étage, 2 avec accès sur un balcon. Possibilité de faire une 5ème chambre au RdCh. Combles aménageables. Honoraires à charge acquéreur : 10%. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Référence annonce : 266-9489W Date de réalisation du diagnostic : 23/08/2022 Prix hors honoraires : 80 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 780 € et 5 180 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Vigan
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46300
Coordonnées : 44.740830, 1.440527
Total : 156 940€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 61 900€
Valeur du bien : 149 900€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 10.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1077€/mois
Loyer annuel estimé : 12918€/an
Fourchette totale : 841€ - 1377€/mois
Fourchette annuelle : 10096€ - 16530€/an
Rentabilité brute :8.23%
Fourchette de rentabilité :6.43% - 10.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 600 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :204 800 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-116 800€ (-57.0%)
Marge achat-revente :47 860€ (23.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :768,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :39,24€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 808,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 743,70€
Coût de l'assurance :11 770,50€
Taxe foncière : 1 291,81€/an
Soit par mois : 107,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 076,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 915,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :160,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 128 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et carrelage au sol
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2/5 - salon sans photo, état supposé mauvais
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie pour éviter les fuites
Quantité: 128 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité de l'eau

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 900 €(484 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:9 600€
    Isolation des combles: 128 m² × 75€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 800€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 800€ = 12800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:7 200€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 600€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 128 m² × 31.25€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vigan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 077 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 918 €/an
Calcul : 1 077 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 112 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 940 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 471 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 292 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 775 €
Revenus locatifs : +12 918 €
Charges déductibles : -68 775 €
Résultat foncier Année 1 : -55 857 €(Déficit de 55 857 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 457 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 875 €/an
Revenus locatifs : +12 918 €
Charges déductibles : -6 875 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 043 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34456.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 918 €68 780 €5 117 €-55 862 €21 400 €34 462 €34 462 €
213 176 €6 742 €4 980 €6 434 €--28 027 €
313 440 €6 600 €4 837 €6 840 €--21 187 €
413 709 €6 453 €4 690 €7 256 €--13 931 €
513 983 €6 301 €4 538 €7 682 €--6 249 €
614 263 €6 144 €4 381 €8 119 €---
714 548 €5 981 €4 219 €8 567 €---
814 839 €5 813 €4 051 €9 025 €---
915 136 €5 640 €3 877 €9 496 €---
1015 438 €5 461 €3 698 €9 978 €---
1115 747 €5 276 €3 513 €10 472 €---
1216 062 €5 084 €3 321 €10 978 €---
1316 383 €4 886 €3 124 €11 497 €---
1416 711 €4 682 €2 919 €12 029 €---
1517 045 €4 470 €2 708 €12 575 €---
1617 386 €4 252 €2 489 €13 134 €---
1717 734 €4 026 €2 264 €13 708 €---
1818 088 €3 793 €2 030 €14 296 €---
1918 450 €3 552 €1 789 €14 899 €---
2018 819 €3 303 €1 540 €15 517 €---
2119 196 €3 045 €1 282 €16 151 €---
2219 580 €2 779 €1 016 €16 801 €---
2319 971 €2 504 €741 €17 467 €---
2420 371 €2 219 €457 €18 151 €---
2520 778 €1 925 €163 €18 852 €---
TOTAL413 770 €179 709 €73 744 €234 061 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 234 061 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 918 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 713 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 713 €-6 420 €+9 133 €
2+2 713 €0 €+2 713 €
3+2 713 €0 €+2 713 €
4+2 713 €0 €+2 713 €
5+2 713 €0 €+2 713 €
6+2 713 €+561 €+2 152 €
7+2 713 €+2 570 €+143 €
8+2 713 €+2 708 €+5 €
9+2 713 €+2 849 €-136 €
10+2 713 €+2 993 €-280 €
11+2 713 €+3 141 €-428 €
12+2 713 €+3 293 €-580 €
13+2 713 €+3 449 €-736 €
14+2 713 €+3 609 €-896 €
15+2 713 €+3 772 €-1 059 €
16+2 713 €+3 940 €-1 227 €
17+2 713 €+4 112 €-1 399 €
18+2 713 €+4 289 €-1 576 €
19+2 713 €+4 470 €-1 757 €
20+2 713 €+4 655 €-1 942 €
21+2 713 €+4 845 €-2 132 €
22+2 713 €+5 040 €-2 327 €
23+2 713 €+5 240 €-2 527 €
24+2 713 €+5 445 €-2 732 €
25+2 713 €+5 656 €-2 943 €
Total+67 825 €+70 218 €+-2 393 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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