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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCholet (49)
Surface88m²
Coût Total181 238€
Loyer Annuel11 554€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 146 720 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 667,27 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/6 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 3 chambres, 1 parking: Garage, Belle vue, Exposition sud

Immobilier.notaires® et l'office notarial GM CHOLET NOTAIRES, SELAS vous proposent : Appartement à vendre - CHOLET (49300)

  • Réf. 1515 - CHOLET, quartier Saint Pierre/Porte Baron, au sixième et dernier étage d'une résidence de bon standing, cet appartement de type 5 offre une double exposition avec vue imprenable sur la campagne et la ville. Séjour/salon de 27 m², cuisine indépendante meublée, salle-de-bain récemment refaite, trois chambres et nombreux placards. Cave et garage. Prévoyez quelques travaux d'électricité et rafraîchissement. 140.000 € + frais de négociation 6720 € TTC (soit 4,8 % TTC du prix net vendeur, à la charge de l'acquéreur). Logement éligible à la nouvelle réglementation du DPE : CLASSE ENERGIE C (162 kWh/m²/an) - GES C (14 kg CO²/m²/an).

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude GM CHOLET NOTAIRES, SELAS - Notaires à Cholet - N° SIRET : 35187702200035

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Ville : Cholet
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49300
Coordonnées : 47.037291, -0.885406
Total : 181 238€
Prix d'acquisition : 146 720€
Travaux : 22 780€
Valeur du bien : 169 500€
Frais de notaire : 11 738€
Coût estimé : 11 738€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 8.49€ - 14.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 963€/mois
Loyer annuel estimé : 11554€/an
Fourchette totale : 747€ - 1240€/mois
Fourchette annuelle : 8968€ - 14884€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 8.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 680 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 840 €
Prix d'achat :146 720 €
Décote à l'achat :-1 120€ (-0.8%)
Marge achat-revente :-33 398€ (-22.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 238€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :885,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 937,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 297,45€
Coût de l'assurance :15 858,33€
Taxe foncière : 1 155,35€/an
Soit par mois : 96,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 962,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 034,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 162 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés par une nouvelle cuisine équipée de milieu de gamme
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec des éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche ou baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 installation complète
Raison: Prévoyez quelques travaux d'électricité - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 780 €(259 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8 m² × 750€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cholet (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 963 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 554 €/an
Calcul : 963 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 850 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 238 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 634 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 155 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 419 €
Revenus locatifs : +11 554 €
Charges déductibles : -30 419 €
Résultat foncier Année 1 : -18 866 €(Déficit de 18 866 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 166 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 639 €/an
Revenus locatifs : +11 554 €
Charges déductibles : -7 639 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 914 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8165.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 146 720 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 368 €(65% de 146 720 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 468 €/an
Calcul : 95 368 € × 3,636% = 3 468 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 554 €30 425 €5 855 €-18 872 €10 700 €8 172 €8 172 €
211 785 €7 487 €5 697 €4 298 €--3 874 €
312 020 €7 324 €5 534 €4 697 €---
412 261 €7 155 €5 365 €5 106 €---
512 506 €6 980 €5 190 €5 526 €---
612 756 €6 800 €5 010 €5 956 €---
713 011 €6 614 €4 824 €6 398 €---
813 271 €6 421 €4 631 €6 850 €---
913 537 €6 222 €4 433 €7 314 €---
1013 808 €6 017 €4 227 €7 791 €---
1114 084 €5 805 €4 015 €8 279 €---
1214 365 €5 585 €3 796 €8 780 €---
1314 653 €5 359 €3 569 €9 294 €---
1414 946 €5 125 €3 335 €9 821 €---
1515 245 €4 883 €3 093 €10 362 €---
1615 550 €4 633 €2 843 €10 917 €---
1715 861 €4 375 €2 585 €11 486 €---
1816 178 €4 108 €2 318 €12 070 €---
1916 501 €3 832 €2 043 €12 669 €---
2016 831 €3 548 €1 758 €13 284 €---
2117 168 €3 253 €1 464 €13 915 €---
2217 511 €2 949 €1 160 €14 562 €---
2317 862 €2 635 €846 €15 226 €---
2418 219 €2 311 €521 €15 908 €---
2518 583 €1 975 €186 €16 608 €---
TOTAL370 063 €151 820 €84 297 €218 243 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 243 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 554 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 426 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 426 €-3 210 €+5 636 €
2+2 426 €0 €+2 426 €
3+2 426 €+247 €+2 179 €
4+2 426 €+1 532 €+894 €
5+2 426 €+1 658 €+768 €
6+2 426 €+1 787 €+639 €
7+2 426 €+1 919 €+507 €
8+2 426 €+2 055 €+371 €
9+2 426 €+2 194 €+232 €
10+2 426 €+2 337 €+89 €
11+2 426 €+2 484 €-58 €
12+2 426 €+2 634 €-208 €
13+2 426 €+2 788 €-362 €
14+2 426 €+2 946 €-520 €
15+2 426 €+3 109 €-683 €
16+2 426 €+3 275 €-849 €
17+2 426 €+3 446 €-1 020 €
18+2 426 €+3 621 €-1 195 €
19+2 426 €+3 801 €-1 375 €
20+2 426 €+3 985 €-1 559 €
21+2 426 €+4 174 €-1 748 €
22+2 426 €+4 369 €-1 943 €
23+2 426 €+4 568 €-2 142 €
24+2 426 €+4 772 €-2 346 €
25+2 426 €+4 982 €-2 556 €
Total+60 650 €+65 473 €+-4 823 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 171 jours
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