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Particulier vend Appartement t3

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface68m²
Coût Total163 900€
Loyer Annuel10 069€
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-217€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 130 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 911,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T3 lumineux -Toulouse à deux pas du métro La Vache et de la future ligne C, venez découvrir cet appartement traversant de 68 m². Il se compose d’une entrée, d’une cuisine, ainsi que d’un bel espace de vie avec séjour double très lumineux, offrant un cadre agréable au quotidien. L’espace nuit comprend 2 chambres confortables et une salle d’eau moderne avec douche à l’italienne. L’appartement dispose de prestations appréciables : double vitrage PVC, volets électriques et chauffage au gaz avec chaudière, Une cave en sous-sol avec accès direct au parking permet un rangement pratique, notamment pour les vélos. Une place de stationnement sécurisée est également incluse. 📌 Copropriété calme 💶 Charges annuelles : environ 1 488 € 💡 Appartement disponible de suite.

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31200
Coordonnées : 43.636710, 1.441610
Total : 163 900€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 23 500€
Valeur du bien : 153 500€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 839€/mois
Loyer annuel estimé : 10069€/an
Fourchette totale : 657€ - 1072€/mois
Fourchette annuelle : 7883€ - 12862€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 7.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 477,27 €/m²
Basé sur :631 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :168 454 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-38 454€ (-22.8%)
Marge achat-revente :4 554€ (2.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :800,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 848,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 233,20€
Coût de l'assurance :14 341,25€
Taxe foncière : 1 006,93€/an
Soit par mois : 83,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 124,00€/mois
Soit par an : 1 488,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 839,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 056,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-217,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière au gaz existante
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du système de chauffage pour optimiser l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude sanitaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions à réaliser dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement du sol
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 500 €(346 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000€
    Remplacement chaudière gaz: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Pose parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 839 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 069 €/an
Calcul : 839 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 290 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 900 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 574 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 007 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 488 €/an
Calcul : 124 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 859 €
Revenus locatifs : +10 069 €
Charges déductibles : -31 859 €
Résultat foncier Année 1 : -21 789 €(Déficit de 21 789 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 389 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 359 €/an
Revenus locatifs : +10 069 €
Charges déductibles : -8 359 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 711 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 389.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 069 €31 864 €5 295 €-21 795 €21 400 €395 €395 €
210 271 €8 221 €5 152 €2 050 €---
310 476 €8 073 €5 004 €2 403 €---
410 686 €7 920 €4 852 €2 765 €---
510 899 €7 762 €4 694 €3 137 €---
611 117 €7 599 €4 531 €3 518 €---
711 340 €7 431 €4 362 €3 909 €---
811 566 €7 257 €4 188 €4 310 €---
911 798 €7 077 €4 009 €4 721 €---
1012 034 €6 891 €3 823 €5 142 €---
1112 274 €6 699 €3 631 €5 575 €---
1212 520 €6 501 €3 433 €6 019 €---
1312 770 €6 296 €3 228 €6 474 €---
1413 026 €6 085 €3 016 €6 941 €---
1513 286 €5 866 €2 797 €7 420 €---
1613 552 €5 640 €2 571 €7 912 €---
1713 823 €5 406 €2 338 €8 417 €---
1814 099 €5 165 €2 096 €8 934 €---
1914 381 €4 916 €1 847 €9 466 €---
2014 669 €4 658 €1 590 €10 011 €---
2114 963 €4 392 €1 324 €10 570 €---
2215 262 €4 117 €1 049 €11 144 €---
2315 567 €3 833 €765 €11 734 €---
2415 878 €3 540 €471 €12 339 €---
2516 196 €3 237 €168 €12 959 €---
TOTAL322 524 €176 448 €76 233 €146 076 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 076 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 069 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 115 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 115 €-6 420 €+8 535 €
2+2 115 €+497 €+1 618 €
3+2 115 €+721 €+1 394 €
4+2 115 €+830 €+1 285 €
5+2 115 €+941 €+1 174 €
6+2 115 €+1 055 €+1 060 €
7+2 115 €+1 173 €+942 €
8+2 115 €+1 293 €+822 €
9+2 115 €+1 416 €+699 €
10+2 115 €+1 543 €+572 €
11+2 115 €+1 673 €+442 €
12+2 115 €+1 806 €+309 €
13+2 115 €+1 942 €+173 €
14+2 115 €+2 082 €+33 €
15+2 115 €+2 226 €-111 €
16+2 115 €+2 374 €-259 €
17+2 115 €+2 525 €-410 €
18+2 115 €+2 680 €-565 €
19+2 115 €+2 840 €-725 €
20+2 115 €+3 003 €-888 €
21+2 115 €+3 171 €-1 056 €
22+2 115 €+3 343 €-1 228 €
23+2 115 €+3 520 €-1 405 €
24+2 115 €+3 702 €-1 587 €
25+2 115 €+3 888 €-1 773 €
Total+52 875 €+43 823 €+9 052 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 170 jours
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