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Achat : Maison Pougne-Hérisson (79130)

Bien expiré
VillePougne-Hérisson (79)
Surface115m²
Coût Total141 860€
Loyer Annuel8 985€
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 500 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 691,3 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 115 m², 7 pièces, 4 chambres, 798 m² de terrain, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Maison d'habitation de 115 m² habitables, comprenant :

  • Cave sous partie,
  • au rez-de-chaussée : cuisine, séjour, salon de 22 m², une chambre, salle d'eau, Wc,
  • à l'étage : trois chambres, WC. Grenier au-dessus. Garage attenant avec grenier. Terrain de 798 m² avec puits.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Pougne-Hérisson
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79130
Coordonnées : 46.683550, -0.412150
Total : 141 860€
Prix d'acquisition : 79 500€
Travaux : 56 000€
Valeur du bien : 135 500€
Frais de notaire : 6 360€
Coût estimé : 6 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 6.51€/m²/mois
Fourchette : 5.11€ - 8.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 749€/mois
Loyer annuel estimé : 8985€/an
Fourchette totale : 588€ - 954€/mois
Fourchette annuelle : 7051€ - 11448€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 8.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :630,83 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 545 €
Prix d'achat :79 500 €
Décote à l'achat :+6 955€ (+9.6%)
Marge achat-revente :-69 315€ (-95.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :712,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :41,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 753,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 880,73€
Coût de l'assurance :12 412,75€
Taxe foncière : 898,47€/an
Soit par mois : 74,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 748,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 828,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-79,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur la performance énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 000 €(487 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 050€
    Isolation des combles: 115 m² × 70€/m² = 8050€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€/fenêtre = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 050€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 749 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 985 €/an
Calcul : 749 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 945 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 860 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 497 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 898 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 340 €
Revenus locatifs : +8 985 €
Charges déductibles : -62 340 €
Résultat foncier Année 1 : -53 355 €(Déficit de 53 355 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 955 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 340 €/an
Revenus locatifs : +8 985 €
Charges déductibles : -6 340 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 645 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31955.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 675 €(65% de 79 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 879 €/an
Calcul : 51 675 € × 3,636% = 1 879 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 985 €62 345 €4 950 €-53 360 €21 400 €31 960 €31 960 €
29 164 €6 216 €4 821 €2 949 €--29 011 €
39 348 €6 082 €4 687 €3 266 €--25 746 €
49 535 €5 943 €4 548 €3 591 €--22 154 €
59 725 €5 800 €4 405 €3 926 €--18 229 €
69 920 €5 651 €4 256 €4 269 €--13 960 €
710 118 €5 497 €4 102 €4 621 €--9 338 €
810 321 €5 337 €3 942 €4 983 €--4 355 €
910 527 €5 172 €3 777 €5 355 €---
1010 738 €5 001 €3 606 €5 737 €---
1110 952 €4 823 €3 429 €6 129 €---
1211 171 €4 640 €3 245 €6 532 €---
1311 395 €4 449 €3 054 €6 945 €---
1411 623 €4 252 €2 857 €7 370 €---
1511 855 €4 048 €2 653 €7 807 €---
1612 092 €3 837 €2 442 €8 256 €---
1712 334 €3 617 €2 222 €8 717 €---
1812 581 €3 390 €1 995 €9 190 €---
1912 832 €3 155 €1 760 €9 677 €---
2013 089 €2 912 €1 517 €10 177 €---
2113 351 €2 659 €1 264 €10 691 €---
2213 618 €2 398 €1 003 €11 220 €---
2313 890 €2 127 €732 €11 763 €---
2414 168 €1 847 €452 €12 321 €---
2514 451 €1 556 €161 €12 895 €---
TOTAL287 782 €162 755 €71 881 €125 027 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 027 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 985 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 887 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 887 €-6 420 €+8 307 €
2+1 887 €0 €+1 887 €
3+1 887 €0 €+1 887 €
4+1 887 €0 €+1 887 €
5+1 887 €0 €+1 887 €
6+1 887 €0 €+1 887 €
7+1 887 €0 €+1 887 €
8+1 887 €0 €+1 887 €
9+1 887 €+300 €+1 587 €
10+1 887 €+1 721 €+166 €
11+1 887 €+1 839 €+48 €
12+1 887 €+1 959 €-72 €
13+1 887 €+2 084 €-197 €
14+1 887 €+2 211 €-324 €
15+1 887 €+2 342 €-455 €
16+1 887 €+2 477 €-590 €
17+1 887 €+2 615 €-728 €
18+1 887 €+2 757 €-870 €
19+1 887 €+2 903 €-1 016 €
20+1 887 €+3 053 €-1 166 €
21+1 887 €+3 207 €-1 320 €
22+1 887 €+3 366 €-1 479 €
23+1 887 €+3 529 €-1 642 €
24+1 887 €+3 696 €-1 809 €
25+1 887 €+3 869 €-1 982 €
Total+47 175 €+37 508 €+9 667 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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