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Maison de ville 5 pièces 92 m²

Bien expiré
VilleGacé (61)
Surface92m²
Coût Total89 220€
Loyer Annuel7 252€
Rentabilité8.13%
Cashflow/mois+82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 500 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 777,17 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

GACE

GACÉ – Proche des commerces et des écoles, charmant pavillon de plain-pied à rénover, offrant environ 92 m² habitables.

Le bien se compose d'un séjour avec cheminée insert, d'une cuisine, de 4 chambres ainsi que d'une salle d'eau. Le gros œuvre est en bon état (murs et couverture). Double vitrage. Chauffage central bois.

Garage attenant et agréable terrain de 756 m².

Bien rare à la vente !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur.

DPE : G. Prix : 71 500 * *Honoraires à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : non communiqué.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 3346 Date de réalisation du diagnostic : 12/01/2012 Les honoraires sont à la charge du vendeur Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Gacé
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61230
Coordonnées : 48.795475, 0.294366
Total : 89 220€
Prix d'acquisition : 71 500€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 83 500€
Frais de notaire : 5 720€
Coût estimé : 5 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 604€/mois
Loyer annuel estimé : 7252€/an
Fourchette totale : 477€ - 765€/mois
Fourchette annuelle : 5726€ - 9185€/an
Rentabilité brute :8.13%
Fourchette de rentabilité :6.42% - 10.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :843,14 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 569 €
Prix d'achat :71 500 €
Décote à l'achat :-6 069€ (-7.8%)
Marge achat-revente :-11 651€ (-15.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :435,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :26,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 461,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 498,02€
Coût de l'assurance :7 806,75€
Taxe foncière : 725,19€/an
Soit par mois : 60,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 604,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 522,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :82,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central bois
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 92 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet du mobilier de cuisine et de l'électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Nettoyage et rafraîchissement des murs et du sol
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(130 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gacé (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 604 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 252 €/an
Calcul : 604 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 880 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 220 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 312 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 725 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 917 €
Revenus locatifs : +7 252 €
Charges déductibles : -15 917 €
Résultat foncier Année 1 : -8 665 €(Déficit de 8 665 €)
Imputable sur revenu global : 8 665 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 917 €/an
Revenus locatifs : +7 252 €
Charges déductibles : -3 917 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 335 €/an
Prix d'achat du bien : 71 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 475 €(65% de 71 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 690 €/an
Calcul : 46 475 € × 3,636% = 1 690 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 252 €15 920 €2 883 €-8 668 €8 668 €--
27 397 €3 842 €2 805 €3 555 €---
37 545 €3 762 €2 724 €3 783 €---
47 696 €3 679 €2 641 €4 017 €---
57 850 €3 593 €2 555 €4 257 €---
68 007 €3 504 €2 466 €4 503 €---
78 167 €3 412 €2 375 €4 755 €---
88 330 €3 317 €2 280 €5 013 €---
98 497 €3 220 €2 182 €5 277 €---
108 667 €3 118 €2 081 €5 548 €---
118 840 €3 014 €1 976 €5 826 €---
129 017 €2 906 €1 869 €6 111 €---
139 197 €2 794 €1 757 €6 403 €---
149 381 €2 679 €1 642 €6 702 €---
159 569 €2 560 €1 523 €7 009 €---
169 760 €2 437 €1 400 €7 323 €---
179 955 €2 310 €1 273 €7 645 €---
1810 154 €2 179 €1 141 €7 976 €---
1910 357 €2 043 €1 006 €8 314 €---
2010 565 €1 903 €865 €8 662 €---
2110 776 €1 758 €721 €9 018 €---
2210 991 €1 608 €571 €9 383 €---
2311 211 €1 454 €416 €9 758 €---
2411 435 €1 294 €256 €10 141 €---
2511 664 €1 129 €91 €10 535 €---
TOTAL232 279 €79 434 €41 498 €152 845 €8 668 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 600 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 845 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 252 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 523 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 523 €-2 600 €+4 123 €
2+1 523 €+1 066 €+457 €
3+1 523 €+1 135 €+388 €
4+1 523 €+1 205 €+318 €
5+1 523 €+1 277 €+246 €
6+1 523 €+1 351 €+172 €
7+1 523 €+1 426 €+97 €
8+1 523 €+1 504 €+19 €
9+1 523 €+1 583 €-60 €
10+1 523 €+1 664 €-141 €
11+1 523 €+1 748 €-225 €
12+1 523 €+1 833 €-310 €
13+1 523 €+1 921 €-398 €
14+1 523 €+2 011 €-488 €
15+1 523 €+2 103 €-580 €
16+1 523 €+2 197 €-674 €
17+1 523 €+2 294 €-771 €
18+1 523 €+2 393 €-870 €
19+1 523 €+2 494 €-971 €
20+1 523 €+2 599 €-1 076 €
21+1 523 €+2 705 €-1 182 €
22+1 523 €+2 815 €-1 292 €
23+1 523 €+2 927 €-1 404 €
24+1 523 €+3 042 €-1 519 €
25+1 523 €+3 161 €-1 638 €
Total+38 075 €+45 853 €+-7 778 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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