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Appartement à vendre

VilleLimoges (87)
Surface47.9
Coût Total106 166
Loyer Annuel7 690
Rentabilité7.24%
Cashflow/mois-152
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 200 €
Surface : 47.9 m²
Prix au m² : 1 528,18 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 15 m²), 1 chambre, 2 parkings: Garage, Parking, Interphone

Exclusivité – Appartement T2 avec garage et parking à Limoges

Situé dans une résidence particulièrement bien entretenue, découvrez cet appartement de type 2 d'environ 48 m², idéal pour un premier achat ou un investissement locatif.

L'appartement se compose d'un séjour lumineux, d'une cuisine équipée et aménagée, d'une chambre ainsi que d'une salle d'eau et de WC.

Le bien est en excellent état général et bénéficie de prestations appréciables :

double vitrage PVC cuisine équipée et aménagée résidence entretenue aucun travaux importants à prévoir

L'un de ses principaux atouts réside dans ses annexes : une place de parking privative ainsi qu'un garage, des prestations particulièrement recherchées sur le marché limougeaud.

À proximité des commerces, transports et commodités, cet appartement représente une belle opportunité pour habiter ou investir sereinement.

Pour plus d'informations ou organiser une visite :

Signature Authentyck avec La Halle de l'Immobilier Agence Signature Authentyck avec La Halle de l'Immobilier Julien Beauzetier

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Pierre NOUAILHAS - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Limoges sous le n°931542252. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.850680, 1.242307
Total : 106 166
Prix d'acquisition : 73 200
Travaux : 27 110
Valeur du bien : 100 310
Frais de notaire : 5 856
Coût estimé : 5 856
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47.9
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 16.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 641€/mois
Loyer annuel estimé : 7690€/an
Fourchette totale : 512€ - 802€/mois
Fourchette annuelle : 6144€ - 9626€/an
Rentabilité brute :7.24%
Fourchette de rentabilité :5.79% - 9.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 250 €/m²
Basé sur :95 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 875
Prix d'achat :73 200
Décote à l'achat :+13 325 (+22.3%)
Marge achat-revente :-46 291€ (-77.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 166
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :517,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :39,81€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 557,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 043,24
Coût de l'assurance :11 943,68
Taxe foncière : 769,02€/an
Soit par mois : 64,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 171,68€/mois
Soit par an : 2 060,22€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 640,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 792,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-152,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 47.9 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 110(566 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 641 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 690 €/an
Calcul : 641 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 406 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 166 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 478 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 769 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 060 €/an
Calcul : 172 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 110
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 823
Revenus locatifs : +7 690
Charges déductibles : -33 823
Résultat foncier Année 1 : -26 132(Déficit de 26 132 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 732
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 713 €/an
Revenus locatifs : +7 690
Charges déductibles : -6 713
Résultat foncier Années 2+ : 978 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4732.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 200
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 580(65% de 73 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 730 €/an
Calcul : 47 580 € × 3,636% = 1 730
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 69033 8263 409-26 13621 400 €4 736 €4 736 €
27 8446 6243 3171 220--3 515 €
38 0016 5283 2211 473--2 043 €
48 1616 4303 1231 731--311 €
58 3246 3283 0211 996---
68 4916 2232 9162 268---
78 6606 1142 8072 546---
88 8346 0022 6952 832---
99 0105 8862 5793 124---
109 1915 7662 4593 424---
119 3745 6432 3363 732---
129 5625 5152 2084 047---
139 7535 3832 0764 370---
149 9485 2471 9404 702---
1510 1475 1061 7995 041---
1610 3504 9601 6535 390---
1710 5574 8101 5035 747---
1810 7684 6551 3486 113---
1910 9844 4941 1876 489---
2011 2034 3291 0226 874---
2111 4274 1588517 270---
2211 6563 9816747 675---
2311 8893 7984918 091---
2412 1273 6103038 517---
2512 3693 4151088 954---
TOTAL246 320158 82849 04387 49221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 492
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 690 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 615 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 615-6 420+8 035
2+1 6150+1 615
3+1 6150+1 615
4+1 6150+1 615
5+1 615+505+1 110
6+1 615+680+935
7+1 615+764+851
8+1 615+850+765
9+1 615+937+678
10+1 615+1 027+588
11+1 615+1 120+495
12+1 615+1 214+401
13+1 615+1 311+304
14+1 615+1 410+205
15+1 615+1 512+103
16+1 615+1 617-2
17+1 615+1 724-109
18+1 615+1 834-219
19+1 615+1 947-332
20+1 615+2 062-447
21+1 615+2 181-566
22+1 615+2 302-687
23+1 615+2 427-812
24+1 615+2 555-940
25+1 615+2 686-1 071
Total+40 375+26 248+14 127
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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