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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface47.9m²
Coût Total106 166€
Loyer Annuel7 690€
Rentabilité7.24%
Cashflow/mois-152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 200 €
Surface : 47.9 m²
Prix au m² : 1 528,18 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 15 m²), 1 chambre, 2 parkings: Garage, Parking, Interphone

Exclusivité – Appartement T2 avec garage et parking à Limoges

Situé dans une résidence particulièrement bien entretenue, découvrez cet appartement de type 2 d'environ 48 m², idéal pour un premier achat ou un investissement locatif.

L'appartement se compose d'un séjour lumineux, d'une cuisine équipée et aménagée, d'une chambre ainsi que d'une salle d'eau et de WC.

Le bien est en excellent état général et bénéficie de prestations appréciables :

double vitrage PVC cuisine équipée et aménagée résidence entretenue aucun travaux importants à prévoir

L'un de ses principaux atouts réside dans ses annexes : une place de parking privative ainsi qu'un garage, des prestations particulièrement recherchées sur le marché limougeaud.

À proximité des commerces, transports et commodités, cet appartement représente une belle opportunité pour habiter ou investir sereinement.

Pour plus d'informations ou organiser une visite :

Signature Authentyck avec La Halle de l'Immobilier Agence Signature Authentyck avec La Halle de l'Immobilier Julien Beauzetier

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Pierre NOUAILHAS - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Limoges sous le n°931542252. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.850680, 1.242307
Total : 106 166€
Prix d'acquisition : 73 200€
Travaux : 27 110€
Valeur du bien : 100 310€
Frais de notaire : 5 856€
Coût estimé : 5 856€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47.9m²
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 16.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 641€/mois
Loyer annuel estimé : 7690€/an
Fourchette totale : 512€ - 802€/mois
Fourchette annuelle : 6144€ - 9626€/an
Rentabilité brute :7.24%
Fourchette de rentabilité :5.79% - 9.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 250 €/m²
Basé sur :95 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 875 €
Prix d'achat :73 200 €
Décote à l'achat :+13 325€ (+22.3%)
Marge achat-revente :-46 291€ (-77.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 166€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :517,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :39,81€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 557,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 043,24€
Coût de l'assurance :11 943,68€
Taxe foncière : 769,02€/an
Soit par mois : 64,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 171,68€/mois
Soit par an : 2 060,22€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 640,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 792,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-152,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 47.9 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 110 €(566 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 641 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 690 €/an
Calcul : 641 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 406 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 166 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 478 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 769 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 060 €/an
Calcul : 172 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 110 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 823 €
Revenus locatifs : +7 690 €
Charges déductibles : -33 823 €
Résultat foncier Année 1 : -26 132 €(Déficit de 26 132 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 732 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 713 €/an
Revenus locatifs : +7 690 €
Charges déductibles : -6 713 €
Résultat foncier Années 2+ : 978 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4732.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 580 €(65% de 73 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 730 €/an
Calcul : 47 580 € × 3,636% = 1 730 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 690 €33 826 €3 409 €-26 136 €21 400 €4 736 €4 736 €
27 844 €6 624 €3 317 €1 220 €--3 515 €
38 001 €6 528 €3 221 €1 473 €--2 043 €
48 161 €6 430 €3 123 €1 731 €--311 €
58 324 €6 328 €3 021 €1 996 €---
68 491 €6 223 €2 916 €2 268 €---
78 660 €6 114 €2 807 €2 546 €---
88 834 €6 002 €2 695 €2 832 €---
99 010 €5 886 €2 579 €3 124 €---
109 191 €5 766 €2 459 €3 424 €---
119 374 €5 643 €2 336 €3 732 €---
129 562 €5 515 €2 208 €4 047 €---
139 753 €5 383 €2 076 €4 370 €---
149 948 €5 247 €1 940 €4 702 €---
1510 147 €5 106 €1 799 €5 041 €---
1610 350 €4 960 €1 653 €5 390 €---
1710 557 €4 810 €1 503 €5 747 €---
1810 768 €4 655 €1 348 €6 113 €---
1910 984 €4 494 €1 187 €6 489 €---
2011 203 €4 329 €1 022 €6 874 €---
2111 427 €4 158 €851 €7 270 €---
2211 656 €3 981 €674 €7 675 €---
2311 889 €3 798 €491 €8 091 €---
2412 127 €3 610 €303 €8 517 €---
2512 369 €3 415 €108 €8 954 €---
TOTAL246 320 €158 828 €49 043 €87 492 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 492 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 690 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 615 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 615 €-6 420 €+8 035 €
2+1 615 €0 €+1 615 €
3+1 615 €0 €+1 615 €
4+1 615 €0 €+1 615 €
5+1 615 €+505 €+1 110 €
6+1 615 €+680 €+935 €
7+1 615 €+764 €+851 €
8+1 615 €+850 €+765 €
9+1 615 €+937 €+678 €
10+1 615 €+1 027 €+588 €
11+1 615 €+1 120 €+495 €
12+1 615 €+1 214 €+401 €
13+1 615 €+1 311 €+304 €
14+1 615 €+1 410 €+205 €
15+1 615 €+1 512 €+103 €
16+1 615 €+1 617 €-2 €
17+1 615 €+1 724 €-109 €
18+1 615 €+1 834 €-219 €
19+1 615 €+1 947 €-332 €
20+1 615 €+2 062 €-447 €
21+1 615 €+2 181 €-566 €
22+1 615 €+2 302 €-687 €
23+1 615 €+2 427 €-812 €
24+1 615 €+2 555 €-940 €
25+1 615 €+2 686 €-1 071 €
Total+40 375 €+26 248 €+14 127 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 86 jours
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