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Appartement à vendre

VilleCastelnaudary (11)
Surface42m²
Coût Total88 660€
Loyer Annuel5 829€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 56 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 333,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, Kitchenette, Salon (total 17 m²), 1 chambre, calme, Exposition sud

Situé sur la Place de la République, cet appartement lumineux de type T2 offre une vue dégagée sur la place et bénéficie d'un emplacement idéal, à proximité immédiate des commerces, restaurants et services.

Installé dans une petite copropriété, ce logement vendu libre de toute occupation séduira aussi bien les investisseurs que les particuliers à la recherche d'un pied-à-terre agréable.

Points forts :

Emplacement central Belle luminosité naturelle Vue dégagée sur la place Petite copropriété Vendu libre

Une belle opportunité à saisir au centre de Castelnaudary ! Copropriété de 4 lots - dont 3 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 24.48 euros.

Ville : Castelnaudary
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11400
Coordonnées : 43.318301, 1.953167
Total : 88 660€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 28 180€
Valeur du bien : 84 180€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 11.57€/m²/mois
Fourchette : 9.37€ - 14.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 486€/mois
Loyer annuel estimé : 5829€/an
Fourchette totale : 393€ - 600€/mois
Fourchette annuelle : 4722€ - 7196€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 253,07 €/m²
Basé sur :108 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :52 629 €
Prix d'achat :56 000 €
Décote à l'achat :+3 371€ (+6.4%)
Marge achat-revente :-36 031€ (-68.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :439,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :25,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 464,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 073,64€
Coût de l'assurance :7 757,75€
Taxe foncière : 582,90€/an
Soit par mois : 48,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 2,04€/mois
Soit par an : 24,48€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 485,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 515,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-29,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante dans la chambre

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 180 €(671 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:780€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 65€/m² = 780€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelnaudary (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 486 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 829 €/an
Calcul : 486 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 976 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 660 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 310 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 583 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 24 €/an
Calcul : 2 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 074 €
Revenus locatifs : +5 829 €
Charges déductibles : -32 074 €
Résultat foncier Année 1 : -26 245 €(Déficit de 26 245 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 845 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 894 €/an
Revenus locatifs : +5 829 €
Charges déductibles : -3 894 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 935 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4844.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 829 €32 077 €2 979 €-26 248 €21 400 €4 848 €4 848 €
25 946 €3 818 €2 900 €2 128 €--2 720 €
36 064 €3 736 €2 818 €2 329 €--391 €
46 186 €3 651 €2 733 €2 535 €---
56 309 €3 563 €2 646 €2 746 €---
66 436 €3 473 €2 555 €2 963 €---
76 564 €3 379 €2 461 €3 185 €---
86 696 €3 282 €2 364 €3 414 €---
96 830 €3 182 €2 264 €3 648 €---
106 966 €3 078 €2 160 €3 888 €---
117 106 €2 971 €2 053 €4 135 €---
127 248 €2 860 €1 942 €4 388 €---
137 393 €2 745 €1 827 €4 648 €---
147 540 €2 626 €1 708 €4 915 €---
157 691 €2 503 €1 585 €5 188 €---
167 845 €2 376 €1 458 €5 469 €---
178 002 €2 244 €1 326 €5 758 €---
188 162 €2 108 €1 190 €6 054 €---
198 325 €1 967 €1 049 €6 358 €---
208 492 €1 821 €904 €6 671 €---
218 662 €1 670 €753 €6 991 €---
228 835 €1 514 €597 €7 320 €---
239 012 €1 353 €435 €7 658 €---
249 192 €1 186 €268 €8 006 €---
259 376 €1 013 €96 €8 362 €---
TOTAL186 705 €94 196 €43 074 €92 509 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 509 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 829 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 224 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 224 €-6 420 €+7 644 €
2+1 224 €0 €+1 224 €
3+1 224 €0 €+1 224 €
4+1 224 €+643 €+581 €
5+1 224 €+824 €+400 €
6+1 224 €+889 €+335 €
7+1 224 €+956 €+268 €
8+1 224 €+1 024 €+200 €
9+1 224 €+1 094 €+130 €
10+1 224 €+1 166 €+58 €
11+1 224 €+1 240 €-16 €
12+1 224 €+1 316 €-92 €
13+1 224 €+1 394 €-170 €
14+1 224 €+1 474 €-250 €
15+1 224 €+1 557 €-333 €
16+1 224 €+1 641 €-417 €
17+1 224 €+1 727 €-503 €
18+1 224 €+1 816 €-592 €
19+1 224 €+1 907 €-683 €
20+1 224 €+2 001 €-777 €
21+1 224 €+2 097 €-873 €
22+1 224 €+2 196 €-972 €
23+1 224 €+2 298 €-1 074 €
24+1 224 €+2 402 €-1 178 €
25+1 224 €+2 509 €-1 285 €
Total+30 600 €+27 753 €+2 847 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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