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TINCHEBRAY BOCAGE, dans un environnement calme en campagne

Bien expiré
VilleTinchebray (61)
Surface132m²
Coût Total162 024€
Loyer Annuel9 213€
Rentabilité5.69%
Cashflow/mois-150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 300 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 729,55 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1

Maison en pierres et ardoises comprenant :

  • au rez-de-chaussée : entrée ouvrant sur vaste cuisine, séjour avec cheminée, salle de bains
  • au premier étage: palier desservant 3 chambres et bureau Combles aménageables sur l'ensemble et accessible par un escalier intérieur. Cour, jardin, garage et herbage. Travaux de rénovation à envisager. Second bâtiment en pierres bénéficiant d'un certificat d'urbanisme positif autorisant sa rénovation en habitation. L'ensemble sur près de 3000 m2. Consultez notre barème d'honoraires sur www.agencedescaris.fr (rubrique Nos barèmes de prix). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géo-risques : www.georisques.gouv.fr - https://eicfranckdescar.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Tinchebray
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61800
Coordonnées : 48.705222, -0.729670
Total : 162 024€
Prix d'acquisition : 96 300€
Travaux : 58 020€
Valeur du bien : 154 320€
Frais de notaire : 7 704€
Coût estimé : 7 704€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 5.82€/m²/mois
Fourchette : 4.49€ - 7.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 768€/mois
Loyer annuel estimé : 9213€/an
Fourchette totale : 593€ - 994€/mois
Fourchette annuelle : 7117€ - 11928€/an
Rentabilité brute :5.69%
Fourchette de rentabilité :4.39% - 7.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :726,5 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :95 898 €
Prix d'achat :96 300 €
Décote à l'achat :+402€ (+0.4%)
Marge achat-revente :-66 126€ (-69.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 024€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :793,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :47,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 841,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 132,60€
Coût de l'assurance :14 177,10€
Taxe foncière : 921,35€/an
Soit par mois : 76,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 767,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 917,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-150,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 349 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 132 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement avec peinture, revêtement sol, et mise aux normes électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 020 €(440 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:7 920€
    Isolation combles: 132 m² × 60€/m² = 7920€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 800€
    Rénovation chambres: 34 m² × 200€/m² = 6800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:4 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:800€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 800€ = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Tinchebray (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 420€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 768 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 213 €/an
Calcul : 768 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 278 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 024 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 567 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 921 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 786 €
Revenus locatifs : +9 213 €
Charges déductibles : -64 786 €
Résultat foncier Année 1 : -55 573 €(Déficit de 55 573 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 173 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 766 €/an
Revenus locatifs : +9 213 €
Charges déductibles : -6 766 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 447 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34172.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 595 €(65% de 96 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 276 €/an
Calcul : 62 595 € × 3,636% = 2 276 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 213 €64 791 €5 283 €-55 578 €21 400 €34 178 €34 178 €
29 398 €6 629 €5 141 €2 768 €--31 409 €
39 586 €6 482 €4 994 €3 103 €--28 306 €
49 777 €6 330 €4 842 €3 447 €--24 859 €
59 973 €6 174 €4 685 €3 799 €--21 060 €
610 172 €6 011 €4 523 €4 161 €--16 899 €
710 376 €5 844 €4 355 €4 532 €--12 366 €
810 583 €5 670 €4 182 €4 913 €--7 453 €
910 795 €5 491 €4 003 €5 304 €--2 150 €
1011 011 €5 306 €3 818 €5 705 €---
1111 231 €5 115 €3 627 €6 116 €---
1211 456 €4 917 €3 429 €6 538 €---
1311 685 €4 713 €3 225 €6 972 €---
1411 919 €4 502 €3 014 €7 417 €---
1512 157 €4 284 €2 795 €7 873 €---
1612 400 €4 058 €2 570 €8 342 €---
1712 648 €3 825 €2 337 €8 823 €---
1812 901 €3 584 €2 096 €9 317 €---
1913 159 €3 335 €1 847 €9 824 €---
2013 422 €3 078 €1 590 €10 344 €---
2113 691 €2 812 €1 324 €10 878 €---
2213 965 €2 537 €1 049 €11 427 €---
2314 244 €2 253 €765 €11 990 €---
2414 529 €1 960 €471 €12 569 €---
2514 819 €1 657 €168 €13 163 €---
TOTAL295 111 €171 363 €76 133 €123 747 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 747 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 213 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 935 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 935 €-6 420 €+8 355 €
2+1 935 €0 €+1 935 €
3+1 935 €0 €+1 935 €
4+1 935 €0 €+1 935 €
5+1 935 €0 €+1 935 €
6+1 935 €0 €+1 935 €
7+1 935 €0 €+1 935 €
8+1 935 €0 €+1 935 €
9+1 935 €0 €+1 935 €
10+1 935 €+1 066 €+869 €
11+1 935 €+1 835 €+100 €
12+1 935 €+1 962 €-27 €
13+1 935 €+2 092 €-157 €
14+1 935 €+2 225 €-290 €
15+1 935 €+2 362 €-427 €
16+1 935 €+2 503 €-568 €
17+1 935 €+2 647 €-712 €
18+1 935 €+2 795 €-860 €
19+1 935 €+2 947 €-1 012 €
20+1 935 €+3 103 €-1 168 €
21+1 935 €+3 264 €-1 329 €
22+1 935 €+3 428 €-1 493 €
23+1 935 €+3 597 €-1 662 €
24+1 935 €+3 771 €-1 836 €
25+1 935 €+3 949 €-2 014 €
Total+48 375 €+37 124 €+11 251 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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