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Maison à vendre

Bien expiré
VillePondy (18)
Surface103m²
Coût Total116 620€
Loyer Annuel8 329€
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 572,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, 3 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, Jardin, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

 Venez découvrir cette maison d’habitation à rénover située au Pondy.

Elle se compose d’une belle pièce de vie de plus de 40 m², d’une cuisine, ainsi qu’une vie de plain-pied avec salle d’eau et WC. À l’étage, un palier dessert une chambre. Vous profiterez également d’un double garage ainsi que d’un jardin clos. Un bien offrant un beau potentiel après rénovation. Contactez l’agence IMMO HELLO au 02 45 43 00 32 pour organiser une visite.

Ville : Pondy
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18210
Coordonnées : 46.799857, 2.639430
Total : 116 620€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 52 900€
Valeur du bien : 111 900€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 6.74€/m²/mois
Fourchette : 5.38€ - 8.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 694€/mois
Loyer annuel estimé : 8329€/an
Fourchette totale : 554€ - 870€/mois
Fourchette annuelle : 6646€ - 10437€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 8.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :444,44 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :45 777 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :+13 223€ (+28.9%)
Marge achat-revente :-70 843€ (-154.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :583,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :34,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 617,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 528,16€
Coût de l'assurance :10 204,25€
Taxe foncière : 832,89€/an
Soit par mois : 69,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 694,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 687,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :6,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 103 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine avec meubles anciens et murs abîmés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon avec traces d'humidité nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 900 €(514 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 150€
    Isolation combles: 103 m² × 50€/m² = 5150€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pondy (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 694 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 329 €/an
Calcul : 694 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 031 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 620 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 408 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 833 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 172 €
Revenus locatifs : +8 329 €
Charges déductibles : -58 172 €
Résultat foncier Année 1 : -49 843 €(Déficit de 49 843 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 443 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 272 €/an
Revenus locatifs : +8 329 €
Charges déductibles : -5 272 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 057 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28442.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 329 €58 175 €4 034 €-49 846 €21 400 €28 446 €28 446 €
28 495 €5 170 €3 929 €3 326 €--25 121 €
38 665 €5 060 €3 819 €3 605 €--21 516 €
48 839 €4 947 €3 706 €3 892 €--17 624 €
59 015 €4 830 €3 588 €4 186 €--13 438 €
69 196 €4 708 €3 467 €4 488 €--8 950 €
79 380 €4 582 €3 341 €4 798 €--4 152 €
89 567 €4 452 €3 211 €5 116 €---
99 759 €4 317 €3 076 €5 442 €---
109 954 €4 177 €2 936 €5 777 €---
1110 153 €4 032 €2 791 €6 121 €---
1210 356 €3 882 €2 641 €6 474 €---
1310 563 €3 727 €2 486 €6 836 €---
1410 774 €3 566 €2 325 €7 208 €---
1510 990 €3 400 €2 159 €7 590 €---
1611 210 €3 227 €1 986 €7 982 €---
1711 434 €3 049 €1 808 €8 385 €---
1811 662 €2 864 €1 623 €8 798 €---
1911 896 €2 673 €1 432 €9 223 €---
2012 134 €2 474 €1 233 €9 659 €---
2112 376 €2 269 €1 028 €10 107 €---
2212 624 €2 056 €815 €10 567 €---
2312 876 €1 836 €595 €11 040 €---
2413 134 €1 608 €367 €11 526 €---
2513 397 €1 372 €131 €12 024 €---
TOTAL266 777 €142 455 €58 528 €124 323 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 323 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 329 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 749 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 749 €-6 420 €+8 169 €
2+1 749 €0 €+1 749 €
3+1 749 €0 €+1 749 €
4+1 749 €0 €+1 749 €
5+1 749 €0 €+1 749 €
6+1 749 €0 €+1 749 €
7+1 749 €0 €+1 749 €
8+1 749 €+289 €+1 460 €
9+1 749 €+1 633 €+116 €
10+1 749 €+1 733 €+16 €
11+1 749 €+1 836 €-87 €
12+1 749 €+1 942 €-193 €
13+1 749 €+2 051 €-302 €
14+1 749 €+2 162 €-413 €
15+1 749 €+2 277 €-528 €
16+1 749 €+2 395 €-646 €
17+1 749 €+2 515 €-766 €
18+1 749 €+2 640 €-891 €
19+1 749 €+2 767 €-1 018 €
20+1 749 €+2 898 €-1 149 €
21+1 749 €+3 032 €-1 283 €
22+1 749 €+3 170 €-1 421 €
23+1 749 €+3 312 €-1 563 €
24+1 749 €+3 458 €-1 709 €
25+1 749 €+3 607 €-1 858 €
Total+43 725 €+37 297 €+6 428 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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