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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Chamond (42)
Surface70.5m²
Coût Total100 460€
Loyer Annuel7 783€
Rentabilité7.75%
Cashflow/mois-5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 70.5 m²
Prix au m² : 1 063,83 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Cave, Salon (total 21,75 m²), 2 chambres, Sans vis-à-vis, Interphone, Pas de balcon, Non meublé

EN EXCLUSIVITE, SAINT-CHAMOND secteur centre ville, au 2e étage d'une copropriété, appartement de type F3 composé d'une pièce de vie, cuisine séparée, salle de bains, 2 chambres et WC séparé. Possibilité d'acheter une cave et une place de stationnement. Menuiseries double vitrage Bois, chauffage individuel au gaz. Commerces, commodités et établissements scolaires et gare SNCF accessibles à pied. Axes autoroutiers en direction de Lyon et de Saint-Etienne à 3 min en voiture. Bien soumis au statut de la copropriété ; nb total de lots : 31 ; charges : 70 eur/mois (dépenses générales); pas de procédure en cours. VISITE VIRTUELLE SUR DEMANDE. Classe Energie : XX. Prix : 75 000€ HAI à la charge du vendeur. Contact : REF 7372-22/23/24.

Ville : Saint-Chamond
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42400
Coordonnées : 45.479826, 4.508476
Total : 100 460€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 19 460€
Valeur du bien : 94 460€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70.5m²
Loyer prédit : 9.20€/m²/mois
Fourchette : 6.96€ - 12.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 649€/mois
Loyer annuel estimé : 7783€/an
Fourchette totale : 491€ - 857€/mois
Fourchette annuelle : 5890€ - 10284€/an
Rentabilité brute :7.75%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 10.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 118,42 €/m²
Basé sur :231 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 849 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-3 849€ (-4.9%)
Marge achat-revente :-21 611€ (-27.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :490,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,46€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 519,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 725,97€
Coût de l'assurance :8 539,10€
Taxe foncière : 778,28€/an
Soit par mois : 64,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 70,00€/mois
Soit par an : 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 648,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 653,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-5,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 119 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs.
Quantité: cuisine complète (environ 17 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 29 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 460 €(276 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500€
    Cuisine complète: 17 m² × 600€/m² = 10200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 160€
    Peinture murs et plafonds: 29 m² × 40€/m² = 1160€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Chamond (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 649 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 783 €/an
Calcul : 649 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 242 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 460 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 342 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 778 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 662 €
Revenus locatifs : +7 783 €
Charges déductibles : -24 662 €
Résultat foncier Année 1 : -16 879 €(Déficit de 16 879 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 179 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 202 €/an
Revenus locatifs : +7 783 €
Charges déductibles : -5 202 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 581 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6179.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 783 €24 666 €3 246 €-16 883 €10 700 €6 183 €6 183 €
27 938 €5 118 €3 158 €2 821 €--3 362 €
38 097 €5 027 €3 067 €3 070 €--292 €
48 259 €4 934 €2 974 €3 326 €---
58 424 €4 837 €2 877 €3 587 €---
68 593 €4 737 €2 777 €3 856 €---
78 765 €4 634 €2 674 €4 131 €---
88 940 €4 527 €2 567 €4 413 €---
99 119 €4 417 €2 457 €4 702 €---
109 301 €4 303 €2 343 €4 998 €---
119 487 €4 185 €2 225 €5 302 €---
129 677 €4 064 €2 104 €5 613 €---
139 871 €3 938 €1 978 €5 932 €---
1410 068 €3 808 €1 849 €6 260 €---
1510 269 €3 674 €1 714 €6 595 €---
1610 475 €3 536 €1 576 €6 939 €---
1710 684 €3 393 €1 433 €7 291 €---
1810 898 €3 245 €1 285 €7 653 €---
1911 116 €3 092 €1 132 €8 024 €---
2011 338 €2 934 €974 €8 404 €---
2111 565 €2 771 €811 €8 794 €---
2211 796 €2 603 €643 €9 194 €---
2312 032 €2 429 €469 €9 604 €---
2412 273 €2 249 €289 €10 024 €---
2512 518 €2 063 €103 €10 455 €---
TOTAL249 287 €115 182 €46 726 €134 105 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 105 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 783 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 634 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 634 €-3 210 €+4 844 €
2+1 634 €0 €+1 634 €
3+1 634 €0 €+1 634 €
4+1 634 €+910 €+724 €
5+1 634 €+1 076 €+558 €
6+1 634 €+1 157 €+477 €
7+1 634 €+1 239 €+395 €
8+1 634 €+1 324 €+310 €
9+1 634 €+1 411 €+223 €
10+1 634 €+1 499 €+135 €
11+1 634 €+1 591 €+43 €
12+1 634 €+1 684 €-50 €
13+1 634 €+1 780 €-146 €
14+1 634 €+1 878 €-244 €
15+1 634 €+1 978 €-344 €
16+1 634 €+2 082 €-448 €
17+1 634 €+2 187 €-553 €
18+1 634 €+2 296 €-662 €
19+1 634 €+2 407 €-773 €
20+1 634 €+2 521 €-887 €
21+1 634 €+2 638 €-1 004 €
22+1 634 €+2 758 €-1 124 €
23+1 634 €+2 881 €-1 247 €
24+1 634 €+3 007 €-1 373 €
25+1 634 €+3 137 €-1 503 €
Total+40 850 €+40 231 €+619 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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