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3 PIECES 71 M2 - BALCON - PARKING - ASCENSEUR - TRAVERSANT -

VilleSchiltigheim (67)
Surface71.1m²
Coût Total169 360€
Loyer Annuel10 261€
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-105€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 71.1 m²
Prix au m² : 2 039,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

3 PIÈCES 71 m2 BALCON PARKING ASCENSEUR TRAVERSANT À RÉNOVER SCHILTIGHEIM

SCHILTIGHEIM RUE DES MARAIS

Dans un environnement CALME et VERDOYANT, au sein d'une RÉSIDENCE ENTRETENUE avec ASCENSEUR, découvrez ce 3 PIÈCES de 71 m2 situé au 2? ÉTAGE SURÉLEVÉ.

APPARTEMENT TRAVERSANT offrant un FORT POTENTIEL après rénovation.

Il se compose de : Une GRANDE ENTRÉE Une CUISINE SÉPARÉE Un SALON / SÉJOUR LUMINEUX de 19 m2 avec accès direct au BALCON de 5,70 m2 2 CHAMBRES (9 m2 et 14 m2) Une SALLE DE BAIN Un WC SÉPARÉ

En complément : Une CAVE Une PLACE DE PARKING

Les + : APPARTEMENT TRAVERSANT BALCON ASCENSEUR STATIONNEMENT PRIVATIF BEAUX VOLUMES FORT POTENTIEL DE VALORISATION

EMPLACEMENT RECHERCHÉ : TRAM LIGNE B à quelques minutes à pied (arrêts LE MARAIS / RIVES DE L'AAR) ACCÈS RAPIDE STRASBOURG CENTRE COMMERCES, SUPERMARCHÉS et SERVICES à proximité immédiate

CÔTÉ ÉCOLES : ÉCOLE MATERNELLE ET ÉLÉMENTAIRE DU MARAIS à proximité COLLÈGE DU SECTEUR accessible rapidement LYCÉE POLYVALENT ÉMILE MATHIS à quelques pas

Idéal pour un PREMIER ACHAT ou un INVESTISSEMENT avec TRAVAUX. Des VISUELS D'AMÉNAGEMENT sont proposés pour vous aider à vous PROJETER.

Cette annonce vous est proposée par JAEG Laetitia - EI - NoRSAC: 848 797 130, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Strasbourg Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://www.reseau-expertimo.fr/i/redac/honoraires?honofor=2

Ville : Schiltigheim
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67300
Coordonnées : 48.611076, 7.769201
Total : 169 360€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 12 760€
Valeur du bien : 157 760€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71.1m²
Loyer prédit : 12.03€/m²/mois
Fourchette : 9.62€ - 15.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 855€/mois
Loyer annuel estimé : 10261€/an
Fourchette totale : 684€ - 1069€/mois
Fourchette annuelle : 8208€ - 12829€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :827,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,99€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 875,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 772,75€
Coût de l'assurance :14 395,60€
Taxe foncière : 1 026,15€/an
Soit par mois : 85,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 855,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 960,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-105,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 177 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 760 €(179 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture des murs et plafonds: 10 m² × 60€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 25 m² × 48€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Schiltigheim. Les prix de peinture varient entre 40 et 60€/m² pour les murs et plafonds, et la rénovation complète de salle de bain est estimée à 2000€/m². Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 855 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 261 €/an
Calcul : 855 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 466 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 360 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 576 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 026 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 828 €
Revenus locatifs : +10 261 €
Charges déductibles : -19 828 €
Résultat foncier Année 1 : -9 567 €(Déficit de 9 567 €)
Imputable sur revenu global : 9 567 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 068 €/an
Revenus locatifs : +10 261 €
Charges déductibles : -7 068 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 193 €/an
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 261 €19 834 €5 472 €-9 572 €9 572 €--
210 467 €6 926 €5 324 €3 541 €---
310 676 €6 773 €5 171 €3 903 €---
410 890 €6 615 €5 013 €4 274 €---
511 107 €6 452 €4 850 €4 655 €---
611 329 €6 284 €4 682 €5 046 €---
711 556 €6 110 €4 508 €5 446 €---
811 787 €5 930 €4 328 €5 857 €---
912 023 €5 744 €4 142 €6 279 €---
1012 263 €5 552 €3 950 €6 711 €---
1112 509 €5 354 €3 752 €7 155 €---
1212 759 €5 149 €3 547 €7 610 €---
1313 014 €4 937 €3 335 €8 077 €---
1413 274 €4 718 €3 116 €8 556 €---
1513 540 €4 492 €2 890 €9 047 €---
1613 811 €4 259 €2 657 €9 552 €---
1714 087 €4 018 €2 416 €10 069 €---
1814 369 €3 768 €2 166 €10 600 €---
1914 656 €3 511 €1 909 €11 145 €---
2014 949 €3 245 €1 643 €11 704 €---
2115 248 €2 970 €1 368 €12 278 €---
2215 553 €2 686 €1 084 €12 867 €---
2315 864 €2 392 €790 €13 472 €---
2416 181 €2 089 €487 €14 092 €---
2516 505 €1 776 €174 €14 729 €---
TOTAL328 677 €131 582 €78 773 €197 095 €9 572 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 872 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 095 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 261 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 155 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 155 €-2 872 €+5 027 €
2+2 155 €+1 062 €+1 093 €
3+2 155 €+1 171 €+984 €
4+2 155 €+1 282 €+873 €
5+2 155 €+1 397 €+758 €
6+2 155 €+1 514 €+641 €
7+2 155 €+1 634 €+521 €
8+2 155 €+1 757 €+398 €
9+2 155 €+1 884 €+271 €
10+2 155 €+2 013 €+142 €
11+2 155 €+2 146 €+9 €
12+2 155 €+2 283 €-128 €
13+2 155 €+2 423 €-268 €
14+2 155 €+2 567 €-412 €
15+2 155 €+2 714 €-559 €
16+2 155 €+2 866 €-711 €
17+2 155 €+3 021 €-866 €
18+2 155 €+3 180 €-1 025 €
19+2 155 €+3 344 €-1 189 €
20+2 155 €+3 511 €-1 356 €
21+2 155 €+3 683 €-1 528 €
22+2 155 €+3 860 €-1 705 €
23+2 155 €+4 042 €-1 887 €
24+2 155 €+4 228 €-2 073 €
25+2 155 €+4 419 €-2 264 €
Total+53 875 €+59 129 €+-5 254 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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