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Maison à vendre

VilleLaurenan (22)
Surface100m²
Coût Total130 420€
Loyer Annuel9 238€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois+16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 500 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 745 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Cheminée, 1 chambre, 1 parking: Garage, Toilettes dans la salle de bains

Ensemble immobilier indépendant en pierres sur 581 m2 de terrain, comprenant : 1/ Une maison d'habitation : -Au rez-de-chaussée : une cuisine carrelée avec cheminée, un couloir, une salle avec cheminée d'angle. -A l'étage : trois chambres, une salle d'eau avec wc, un grenier. Garage. attenant et accès cellier sur l'arrière. 2/ Dans la continuité une maison en terre battue : Cellier sur l'arrière et grenier au dessus. 3/ Une ancienne étable en terre battue avec cheminée et toiture à refaire. Puits mitoyen.

Ville : Laurenan
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22230
Coordonnées : 48.211080, -2.511402
Total : 130 420€
Prix d'acquisition : 74 500€
Travaux : 49 960€
Valeur du bien : 124 460€
Frais de notaire : 5 960€
Coût estimé : 5 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.70€/m²/mois
Fourchette : 6.00€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 770€/mois
Loyer annuel estimé : 9238€/an
Fourchette totale : 600€ - 988€/mois
Fourchette annuelle : 7199€ - 11856€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 9.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :714,29 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :71 429 €
Prix d'achat :74 500 €
Décote à l'achat :+3 071€ (+4.3%)
Marge achat-revente :-58 991€ (-82.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :639,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :38,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 677,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 282,36€
Coût de l'assurance :11 411,75€
Taxe foncière : 923,84€/an
Soit par mois : 76,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 769,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 754,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :15,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et équipements
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en bon état mais nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - papier peint usé, nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du mobilier
Quantité: salon complet (~15 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 960 €(500 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:6 000€
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1000€/m² = 10 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant chambre 1: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:800€
    Parquet flottant chambre 2: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation légère:900€
    Peinture salon: 15 m² × 60€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 770 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 238 €/an
Calcul : 770 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 248 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 420 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 456 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 924 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 589 €
Revenus locatifs : +9 238 €
Charges déductibles : -55 589 €
Résultat foncier Année 1 : -46 350 €(Déficit de 46 350 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 950 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 629 €/an
Revenus locatifs : +9 238 €
Charges déductibles : -5 629 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 610 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24950.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 425 €(65% de 74 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 761 €/an
Calcul : 48 425 € × 3,636% = 1 761 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 238 €55 593 €4 253 €-46 354 €21 400 €24 954 €24 954 €
29 423 €5 518 €4 138 €3 905 €--21 050 €
39 612 €5 400 €4 020 €4 212 €--16 838 €
49 804 €5 278 €3 898 €4 526 €--12 312 €
510 000 €5 152 €3 771 €4 848 €--7 464 €
610 200 €5 021 €3 641 €5 179 €--2 285 €
710 404 €4 886 €3 506 €5 518 €---
810 612 €4 747 €3 366 €5 865 €---
910 824 €4 602 €3 222 €6 222 €---
1011 041 €4 454 €3 073 €6 587 €---
1111 262 €4 300 €2 919 €6 962 €---
1211 487 €4 140 €2 760 €7 346 €---
1311 717 €3 976 €2 596 €7 741 €---
1411 951 €3 806 €2 426 €8 145 €---
1512 190 €3 630 €2 250 €8 559 €---
1612 434 €3 449 €2 069 €8 985 €---
1712 682 €3 261 €1 881 €9 421 €---
1812 936 €3 067 €1 687 €9 869 €---
1913 195 €2 867 €1 487 €10 328 €---
2013 459 €2 660 €1 280 €10 799 €---
2113 728 €2 446 €1 066 €11 282 €---
2214 002 €2 225 €844 €11 778 €---
2314 282 €1 996 €616 €12 286 €---
2414 568 €1 760 €380 €12 808 €---
2514 859 €1 516 €135 €13 344 €---
TOTAL295 909 €145 750 €61 282 €150 159 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 159 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 238 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 940 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 940 €-6 420 €+8 360 €
2+1 940 €0 €+1 940 €
3+1 940 €0 €+1 940 €
4+1 940 €0 €+1 940 €
5+1 940 €0 €+1 940 €
6+1 940 €0 €+1 940 €
7+1 940 €+970 €+970 €
8+1 940 €+1 760 €+180 €
9+1 940 €+1 867 €+73 €
10+1 940 €+1 976 €-36 €
11+1 940 €+2 089 €-149 €
12+1 940 €+2 204 €-264 €
13+1 940 €+2 322 €-382 €
14+1 940 €+2 443 €-503 €
15+1 940 €+2 568 €-628 €
16+1 940 €+2 695 €-755 €
17+1 940 €+2 826 €-886 €
18+1 940 €+2 961 €-1 021 €
19+1 940 €+3 098 €-1 158 €
20+1 940 €+3 240 €-1 300 €
21+1 940 €+3 385 €-1 445 €
22+1 940 €+3 533 €-1 593 €
23+1 940 €+3 686 €-1 746 €
24+1 940 €+3 842 €-1 902 €
25+1 940 €+4 003 €-2 063 €
Total+48 500 €+45 048 €+3 452 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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