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Achat : Maison (19600)

VilleLarche (19)
Surface130m²
Coût Total225 220€
Loyer Annuel13 933€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 038,46 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 130 m², 6 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, 1872 m² de terrain, Toilettes séparées, Structure/extérieur à rafraîchir

Saint Pantaléon de Larche, limite Brive, maison de 130 m2 environ, proche de toutes les commodités et de la zone d'activités ouest. Elle est composée: en rez de chaussée, d'une entrée, une grande cuisine, un salon/séjour, une chambre, une buanderie et une salle de bain et wc séparés. A l'étage, 3 chambres et wc séparés. Le tout est à finir de rénover. En annexe un abri. Terrain plat et cloturé d'environ 1871 m2 Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 1708 € et 2312 € 2021, étant l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation. Surface loi Carrez: 130 m².

Ville : Larche
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19600
Coordonnées : 45.135830, 1.449350
Total : 225 220€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 79 420€
Valeur du bien : 214 420€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 8.93€/m²/mois
Fourchette : 6.92€ - 11.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1161€/mois
Loyer annuel estimé : 13933€/an
Fourchette totale : 899€ - 1499€/mois
Fourchette annuelle : 10792€ - 17989€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 038,51 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :265 006 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-130 006€ (-49.1%)
Marge achat-revente :39 786€ (15.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 131,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :90,09€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 221,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 119,39€
Coût de l'assurance :27 026,40€
Taxe foncière : 1 393,32€/an
Soit par mois : 116,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 161,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 337,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-176,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des éléments de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - éléments datés nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessité de rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 420 €(611 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:19 500€
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 150€/m² = 19500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€/fenêtre = 16000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 920€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Entrée - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Larche (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 51 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 161 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 933 €/an
Calcul : 1 161 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 851 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 220 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 081 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 393 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 745 €
Revenus locatifs : +13 933 €
Charges déductibles : -89 745 €
Résultat foncier Année 1 : -75 812 €(Déficit de 75 812 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 412 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 325 €/an
Revenus locatifs : +13 933 €
Charges déductibles : -10 325 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 608 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54412.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 933 €89 753 €7 858 €-75 820 €21 400 €54 420 €54 420 €
214 212 €10 128 €7 653 €4 084 €--50 335 €
314 496 €9 915 €7 441 €4 581 €--45 755 €
414 786 €9 695 €7 221 €5 091 €--40 664 €
515 082 €9 467 €6 993 €5 614 €--35 049 €
615 383 €9 231 €6 757 €6 152 €--28 897 €
715 691 €8 987 €6 512 €6 704 €--22 193 €
816 005 €8 733 €6 259 €7 271 €--14 922 €
916 325 €8 471 €5 997 €7 854 €--7 068 €
1016 651 €8 199 €5 725 €8 452 €---
1116 985 €7 918 €5 443 €9 067 €---
1217 324 €7 626 €5 151 €9 698 €---
1317 671 €7 324 €4 849 €10 347 €---
1418 024 €7 011 €4 536 €11 013 €---
1518 385 €6 686 €4 212 €11 698 €---
1618 752 €6 351 €3 876 €12 402 €---
1719 127 €6 003 €3 528 €13 125 €---
1819 510 €5 642 €3 168 €13 868 €---
1919 900 €5 269 €2 795 €14 631 €---
2020 298 €4 882 €2 408 €15 416 €---
2120 704 €4 482 €2 007 €16 222 €---
2221 118 €4 067 €1 592 €17 051 €---
2321 540 €3 637 €1 163 €17 904 €---
2421 971 €3 192 €717 €18 780 €---
2522 411 €2 730 €256 €19 680 €---
TOTAL446 285 €255 399 €114 119 €190 887 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 887 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 933 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 926 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 926 €-6 420 €+9 346 €
2+2 926 €0 €+2 926 €
3+2 926 €0 €+2 926 €
4+2 926 €0 €+2 926 €
5+2 926 €0 €+2 926 €
6+2 926 €0 €+2 926 €
7+2 926 €0 €+2 926 €
8+2 926 €0 €+2 926 €
9+2 926 €0 €+2 926 €
10+2 926 €+415 €+2 511 €
11+2 926 €+2 720 €+206 €
12+2 926 €+2 910 €+16 €
13+2 926 €+3 104 €-178 €
14+2 926 €+3 304 €-378 €
15+2 926 €+3 509 €-583 €
16+2 926 €+3 720 €-794 €
17+2 926 €+3 937 €-1 011 €
18+2 926 €+4 160 €-1 234 €
19+2 926 €+4 389 €-1 463 €
20+2 926 €+4 625 €-1 699 €
21+2 926 €+4 867 €-1 941 €
22+2 926 €+5 115 €-2 189 €
23+2 926 €+5 371 €-2 445 €
24+2 926 €+5 634 €-2 708 €
25+2 926 €+5 904 €-2 978 €
Total+73 150 €+57 266 €+15 884 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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