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Maison de plain-pied à vendre

VilleSainte-Gemme (17)
Surface212m²
Coût Total264 335€
Loyer Annuel22 705€
Rentabilité8.59%
Cashflow/mois+302€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 182 069 €
Surface : 212 m²
Prix au m² : 858,82 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 6 chambres, 2 parkings: 2 parkings, calme, Pas de cave

Située à 10 minutes de Pont-l'Abbé, dans un environnement calme, découvrez cette charentaise, de plus de 200m2 comprenant 6 chambres 2 salles d'eau avec une vie de plain-pied. Dépendances en pierre sur une parcelle de 600m2 environ. Quelques travaux de rafraîchissement sont à prévoir pour valoriser son potentiel.

Ville : Sainte-Gemme
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17250
Coordonnées : 45.777934, -0.890648
Total : 264 335€
Prix d'acquisition : 182 069€
Travaux : 67 700€
Valeur du bien : 249 769€
Frais de notaire : 14 566€
Coût estimé : 14 566€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 212m²
Loyer prédit : 8.92€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 11.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1892€/mois
Loyer annuel estimé : 22705€/an
Fourchette totale : 1484€ - 2412€/mois
Fourchette annuelle : 17811€ - 28943€/an
Rentabilité brute :8.59%
Fourchette de rentabilité :6.74% - 10.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 980,2 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :419 802 €
Prix d'achat :182 069 €
Décote à l'achat :-237 733€ (-56.6%)
Marge achat-revente :155 467€ (37.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :264 335€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 323,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :77,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 400,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 661,99€
Coût de l'assurance :23 129,31€
Taxe foncière : 2 270,48€/an
Soit par mois : 189,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 892,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 589,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :302,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 154 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 212 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 212 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 - Salon bien entretenu, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 700 €(319 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 600€
    Isolation des combles: 212 m² × 50€/m² = 10600€, Main d'œuvre: 80€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût de la pompe)
  • Menuiseries - Fenêtres:19 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€/fenêtre = 19500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût des fenêtres)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 10000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût de la rénovation)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine = 8000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût de la cuisine)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût du parquet)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 24€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût de la peinture)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Gemme (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 892 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 705 €/an
Calcul : 1 892 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 136 €/an
Base de calcul : Emprunt de 264 335 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 925 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 270 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 031 €
Revenus locatifs : +22 705 €
Charges déductibles : -80 031 €
Résultat foncier Année 1 : -57 327 €(Déficit de 57 327 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 927 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 331 €/an
Revenus locatifs : +22 705 €
Charges déductibles : -12 331 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 373 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35926.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 182 069 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 345 €(65% de 182 069 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 303 €/an
Calcul : 118 345 € × 3,636% = 4 303 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 705 €80 040 €9 144 €-57 335 €21 400 €35 935 €35 935 €
223 159 €12 100 €8 905 €11 058 €--24 877 €
323 622 €11 852 €8 657 €11 770 €--13 107 €
424 095 €11 595 €8 400 €12 499 €--608 €
524 576 €11 329 €8 134 €13 247 €---
625 068 €11 054 €7 858 €14 014 €---
725 569 €10 769 €7 573 €14 801 €---
826 081 €10 473 €7 278 €15 608 €---
926 602 €10 167 €6 972 €16 435 €---
1027 134 €9 850 €6 655 €17 284 €---
1127 677 €9 522 €6 327 €18 155 €---
1228 231 €9 182 €5 987 €19 048 €---
1328 795 €8 831 €5 635 €19 965 €---
1429 371 €8 466 €5 271 €20 905 €---
1529 959 €8 089 €4 893 €21 870 €---
1630 558 €7 698 €4 502 €22 860 €---
1731 169 €7 293 €4 098 €23 875 €---
1831 792 €6 874 €3 679 €24 918 €---
1932 428 €6 440 €3 245 €25 988 €---
2033 077 €5 991 €2 795 €27 086 €---
2133 738 €5 526 €2 330 €28 212 €---
2234 413 €5 044 €1 848 €29 369 €---
2335 101 €4 545 €1 349 €30 557 €---
2435 803 €4 028 €832 €31 775 €---
2536 519 €3 493 €297 €33 027 €---
TOTAL727 242 €280 253 €132 662 €446 989 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 446 989 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 705 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 768 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 768 €-6 420 €+11 188 €
2+4 768 €0 €+4 768 €
3+4 768 €0 €+4 768 €
4+4 768 €0 €+4 768 €
5+4 768 €+3 792 €+976 €
6+4 768 €+4 204 €+564 €
7+4 768 €+4 440 €+328 €
8+4 768 €+4 682 €+86 €
9+4 768 €+4 931 €-163 €
10+4 768 €+5 185 €-417 €
11+4 768 €+5 446 €-678 €
12+4 768 €+5 714 €-946 €
13+4 768 €+5 989 €-1 221 €
14+4 768 €+6 271 €-1 503 €
15+4 768 €+6 561 €-1 793 €
16+4 768 €+6 858 €-2 090 €
17+4 768 €+7 163 €-2 395 €
18+4 768 €+7 475 €-2 707 €
19+4 768 €+7 796 €-3 028 €
20+4 768 €+8 126 €-3 358 €
21+4 768 €+8 464 €-3 696 €
22+4 768 €+8 811 €-4 043 €
23+4 768 €+9 167 €-4 399 €
24+4 768 €+9 533 €-4 765 €
25+4 768 €+9 908 €-5 140 €
Total+119 200 €+134 097 €+-14 897 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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