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Immeuble - 10 pièce(s) - 200 m²

Bien expiré
VilleJoigny (89)
Surface200m²
Coût Total300 640€
Loyer Annuel19 317€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 145 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans le vieux joigny , je vous propose un immeuble avec 6 appartements . Cet immeuble est à revoir au niveau des planchers , électricité et aménagement intérieur . La rentabilité peut être intéressante une fois rénové. Il se compose de deux studios , deux T2 et deux T2 duplex . Pour plus de renseignements ou prévoir une visite contactez moi.

Cette annonce référence 322831 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier GREGORY TARREAU (EIRL) immatriculé au RSAC de SENS (89100) sous le numéro 82495750000013.

Prix du bien : 229 000,00 €

Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Nom du négociateur : GREGORY TARREAU

Ville : Joigny
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89300
Total : 300 640€
Prix d'acquisition : 229 000€
Travaux : 53 320€
Valeur du bien : 282 320€
Frais de notaire : 18 320€
Coût estimé : 18 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 8.05€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 9.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1610€/mois
Loyer annuel estimé : 19317€/an
Fourchette totale : 1314€ - 1973€/mois
Fourchette annuelle : 15764€ - 23671€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 7.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :300 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 485,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :87,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 573,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :145 098,71€
Coût de l'assurance :26 306,00€
Taxe foncière : 1 931,70€/an
Soit par mois : 160,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 609,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 734,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 501 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Score DPE explicite trouvé dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE G - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur 200 m²)
Raison: DPE G - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau pour l'immeuble
Raison: DPE G - Immeuble - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et réfection de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu ternie nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans la chambre sous les combles.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - peinture en bon état mais rafraîchissement recommandé.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique de l'immeuble.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Électricité à revoir selon l'état général de l'immeuble.
PlanchersOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation
Réparation des planchers dans les appartements.
Quantité: 200 m²
Raison: À revoir au niveau des planchers selon la description de l'annonce.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 320 €(267 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière à condensation: 1 système = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 750€ = 15000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 10000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:900€
    Peinture salon: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:720€
    Peinture chambre: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Planchers:8 000€
    Réparation planchers: 200 m² × 40€/m² = 8000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joigny (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 24 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 610 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 317 €/an
Calcul : 1 610 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 032 €/an
Base de calcul : Emprunt de 300 640 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 052 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 932 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 336 €
Revenus locatifs : +19 317 €
Charges déductibles : -66 336 €
Résultat foncier Année 1 : -47 019 €(Déficit de 47 019 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 619 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 016 €/an
Revenus locatifs : +19 317 €
Charges déductibles : -13 016 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 301 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25618.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850 €(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 317 €66 346 €10 042 €-47 029 €21 400 €25 629 €25 629 €
219 703 €12 758 €9 774 €6 945 €--18 684 €
320 097 €12 482 €9 498 €7 616 €--11 068 €
420 499 €12 196 €9 212 €8 304 €--2 764 €
520 909 €11 900 €8 916 €9 009 €---
621 328 €11 594 €8 610 €9 734 €---
721 754 €11 277 €8 294 €10 477 €---
822 189 €10 950 €7 966 €11 239 €---
922 633 €10 612 €7 628 €12 021 €---
1023 086 €10 261 €7 277 €12 824 €---
1123 547 €9 899 €6 915 €13 648 €---
1224 018 €9 524 €6 540 €14 494 €---
1324 499 €9 137 €6 153 €15 362 €---
1424 989 €8 736 €5 752 €16 253 €---
1525 488 €8 321 €5 337 €17 167 €---
1625 998 €7 893 €4 909 €18 106 €---
1726 518 €7 449 €4 465 €19 069 €---
1827 048 €6 990 €4 006 €20 058 €---
1927 589 €6 516 €3 532 €21 074 €---
2028 141 €6 025 €3 041 €22 116 €---
2128 704 €5 517 €2 533 €23 187 €---
2229 278 €4 992 €2 008 €24 286 €---
2329 864 €4 449 €1 465 €25 415 €---
2430 461 €3 887 €903 €26 574 €---
2531 070 €3 306 €322 €27 764 €---
TOTAL618 729 €273 017 €145 099 €345 712 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 345 712 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 317 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 057 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 057 €-6 420 €+10 477 €
2+4 057 €0 €+4 057 €
3+4 057 €0 €+4 057 €
4+4 057 €0 €+4 057 €
5+4 057 €+1 873 €+2 184 €
6+4 057 €+2 920 €+1 137 €
7+4 057 €+3 143 €+914 €
8+4 057 €+3 372 €+685 €
9+4 057 €+3 606 €+451 €
10+4 057 €+3 847 €+210 €
11+4 057 €+4 094 €-37 €
12+4 057 €+4 348 €-291 €
13+4 057 €+4 609 €-552 €
14+4 057 €+4 876 €-819 €
15+4 057 €+5 150 €-1 093 €
16+4 057 €+5 432 €-1 375 €
17+4 057 €+5 721 €-1 664 €
18+4 057 €+6 017 €-1 960 €
19+4 057 €+6 322 €-2 265 €
20+4 057 €+6 635 €-2 578 €
21+4 057 €+6 956 €-2 899 €
22+4 057 €+7 286 €-3 229 €
23+4 057 €+7 624 €-3 567 €
24+4 057 €+7 972 €-3 915 €
25+4 057 €+8 329 €-4 272 €
Total+101 425 €+103 714 €+-2 289 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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