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Maison à vendre

Bien expiré
VilleYssingeaux (43)
Surface260.4m²
Coût Total305 130€
Loyer Annuel26 519€
Rentabilité8.69%
Cashflow/mois+377€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 260.4 m²
Prix au m² : 806,45 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cheminée, Salon (total 40 m²), 9 chambres, 3 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, Pas de balcon

Dans votre agence Alti'Immo, Venez découvrir ce ténement immobilier composé d'une grande maison d'habitation et de deux appartements. La maison, de plus de 130m2, se compose d'une cuisine meublée ouverte sur son séjour, d'une 5 chambres et d'une salle d'eau WC. Le premier appartement se compose d'une cuisine indépendante, d'un salon, de deux chambres et d'une salle de bains WC. Simple vitrage bois. Le second appartement se compose d'une cuisine indépendante, d'un salon avec cheminée, de deux chambres, d'une salle de bains et d'un WC. Double vitrage PVC Travaux à prévoir. Chauffage au fuel. Assainissement individuel de type fosse septique à remettre aux normes. Le tout sur un terrain d'environ 2475m2. N'hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements.

Ville : Yssingeaux
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43200
Coordonnées : 45.145536, 4.131185
Total : 305 130€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 78 330€
Valeur du bien : 288 330€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 260.4m²
Loyer prédit : 8.49€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 11.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 2210€/mois
Loyer annuel estimé : 26519€/an
Fourchette totale : 1632€ - 2992€/mois
Fourchette annuelle : 19587€ - 35905€/an
Rentabilité brute :8.69%
Fourchette de rentabilité :6.42% - 11.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 505,8 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :392 109 €
Prix d'achat :210 000 €
Décote à l'achat :-182 109€ (-46.4%)
Marge achat-revente :86 979€ (22.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :305 130€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 490,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :122,05€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 612,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :141 922,12€
Coût de l'assurance :36 615,60€
Taxe foncière : 2 651,94€/an
Soit par mois : 220,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 209,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 833,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :376,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 340 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 260.4 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel
Quantité: 1 système pour 260.4 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 108 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement des murs
Quantité: environ 20 m²
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 330 €(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:19 530€
    Isolation combles: 260.4 m² × 75€/m² = 19530€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:10 800€
    Parquet flottant: 108 m² × 100€/m² = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Yssingeaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 530€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 210 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 519 €/an
Calcul : 2 210 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 849 €/an
Base de calcul : Emprunt de 305 130 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 465 €/an
Calcul : 122 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 652 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 330 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 295 €
Revenus locatifs : +26 519 €
Charges déductibles : -92 295 €
Résultat foncier Année 1 : -65 776 €(Déficit de 65 776 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 376 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 965 €/an
Revenus locatifs : +26 519 €
Charges déductibles : -13 965 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 554 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44375.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 519 €92 305 €9 858 €-65 785 €21 400 €44 385 €44 385 €
227 050 €13 708 €9 592 €13 341 €--31 044 €
327 591 €13 433 €9 317 €14 158 €--16 887 €
428 143 €13 149 €9 032 €14 994 €--1 893 €
528 705 €12 855 €8 739 €15 850 €---
629 280 €12 552 €8 435 €16 728 €---
729 865 €12 238 €8 121 €17 627 €---
830 462 €11 914 €7 797 €18 548 €---
931 072 €11 579 €7 463 €19 492 €---
1031 693 €11 233 €7 117 €20 460 €---
1132 327 €10 876 €6 760 €21 451 €---
1232 973 €10 507 €6 390 €22 467 €---
1333 633 €10 125 €6 009 €23 508 €---
1434 306 €9 731 €5 615 €24 574 €---
1534 992 €9 324 €5 207 €25 668 €---
1635 692 €8 903 €4 787 €26 788 €---
1736 405 €8 469 €4 352 €27 937 €---
1837 134 €8 020 €3 903 €29 114 €---
1937 876 €7 555 €3 439 €30 321 €---
2038 634 €7 076 €2 959 €31 558 €---
2139 406 €6 581 €2 464 €32 826 €---
2240 195 €6 069 €1 952 €34 126 €---
2340 998 €5 540 €1 424 €35 458 €---
2441 818 €4 994 €877 €36 825 €---
2542 655 €4 429 €313 €38 225 €---
TOTAL849 423 €323 166 €141 922 €526 257 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 526 257 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 519 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 569 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 569 €-6 420 €+11 989 €
2+5 569 €0 €+5 569 €
3+5 569 €0 €+5 569 €
4+5 569 €0 €+5 569 €
5+5 569 €+4 187 €+1 382 €
6+5 569 €+5 018 €+551 €
7+5 569 €+5 288 €+281 €
8+5 569 €+5 565 €+4 €
9+5 569 €+5 848 €-279 €
10+5 569 €+6 138 €-569 €
11+5 569 €+6 435 €-866 €
12+5 569 €+6 740 €-1 171 €
13+5 569 €+7 052 €-1 483 €
14+5 569 €+7 372 €-1 803 €
15+5 569 €+7 700 €-2 131 €
16+5 569 €+8 036 €-2 467 €
17+5 569 €+8 381 €-2 812 €
18+5 569 €+8 734 €-3 165 €
19+5 569 €+9 096 €-3 527 €
20+5 569 €+9 467 €-3 898 €
21+5 569 €+9 848 €-4 279 €
22+5 569 €+10 238 €-4 669 €
23+5 569 €+10 637 €-5 068 €
24+5 569 €+11 047 €-5 478 €
25+5 569 €+11 468 €-5 899 €
Total+139 225 €+157 877 €+-18 652 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 129 jours
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