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Maison à vendre

Bien expiré
VilleYssingeaux (43)
Surface260.4
Coût Total305 130
Loyer Annuel26 519
Rentabilité8.69%
Cashflow/mois+377
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 260.4 m²
Prix au m² : 806,45 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cheminée, Salon (total 40 m²), 9 chambres, 3 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, Pas de balcon

Dans votre agence Alti'Immo, Venez découvrir ce ténement immobilier composé d'une grande maison d'habitation et de deux appartements. La maison, de plus de 130m2, se compose d'une cuisine meublée ouverte sur son séjour, d'une 5 chambres et d'une salle d'eau WC. Le premier appartement se compose d'une cuisine indépendante, d'un salon, de deux chambres et d'une salle de bains WC. Simple vitrage bois. Le second appartement se compose d'une cuisine indépendante, d'un salon avec cheminée, de deux chambres, d'une salle de bains et d'un WC. Double vitrage PVC Travaux à prévoir. Chauffage au fuel. Assainissement individuel de type fosse septique à remettre aux normes. Le tout sur un terrain d'environ 2475m2. N'hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements.

Ville : Yssingeaux
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43200
Coordonnées : 45.145536, 4.131185
Total : 305 130
Prix d'acquisition : 210 000
Travaux : 78 330
Valeur du bien : 288 330
Frais de notaire : 16 800
Coût estimé : 16 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 260.4
Loyer prédit : 8.49€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 11.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 2210€/mois
Loyer annuel estimé : 26519€/an
Fourchette totale : 1632€ - 2992€/mois
Fourchette annuelle : 19587€ - 35905€/an
Rentabilité brute :8.69%
Fourchette de rentabilité :6.42% - 11.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 505,8 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :392 109
Prix d'achat :210 000
Décote à l'achat :-182 109 (-46.4%)
Marge achat-revente :86 979€ (22.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :305 130
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 490,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :122,05€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 612,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :141 922,12
Coût de l'assurance :36 615,60
Taxe foncière : 2 651,94€/an
Soit par mois : 220,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 209,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 833,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :376,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 340 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 260.4 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel
Quantité: 1 système pour 260.4 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 108 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement des murs
Quantité: environ 20 m²
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 330(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:19 530
    Isolation combles: 260.4 m² × 75€/m² = 19530€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:10 800
    Parquet flottant: 108 m² × 100€/m² = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture murs: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Yssingeaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 530✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 210 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 519 €/an
Calcul : 2 210 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 849 €/an
Base de calcul : Emprunt de 305 130 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 465 €/an
Calcul : 122 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 652 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 330
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 295
Revenus locatifs : +26 519
Charges déductibles : -92 295
Résultat foncier Année 1 : -65 776(Déficit de 65 776 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 376
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 965 €/an
Revenus locatifs : +26 519
Charges déductibles : -13 965
Résultat foncier Années 2+ : 12 554 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44375.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 51992 3059 858-65 78521 400 €44 385 €44 385 €
227 05013 7089 59213 341--31 044 €
327 59113 4339 31714 158--16 887 €
428 14313 1499 03214 994--1 893 €
528 70512 8558 73915 850---
629 28012 5528 43516 728---
729 86512 2388 12117 627---
830 46211 9147 79718 548---
931 07211 5797 46319 492---
1031 69311 2337 11720 460---
1132 32710 8766 76021 451---
1232 97310 5076 39022 467---
1333 63310 1256 00923 508---
1434 3069 7315 61524 574---
1534 9929 3245 20725 668---
1635 6928 9034 78726 788---
1736 4058 4694 35227 937---
1837 1348 0203 90329 114---
1937 8767 5553 43930 321---
2038 6347 0762 95931 558---
2139 4066 5812 46432 826---
2240 1956 0691 95234 126---
2340 9985 5401 42435 458---
2441 8184 99487736 825---
2542 6554 42931338 225---
TOTAL849 423323 166141 922526 25721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 526 257
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 519 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 569 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 569-6 420+11 989
2+5 5690+5 569
3+5 5690+5 569
4+5 5690+5 569
5+5 569+4 187+1 382
6+5 569+5 018+551
7+5 569+5 288+281
8+5 569+5 565+4
9+5 569+5 848-279
10+5 569+6 138-569
11+5 569+6 435-866
12+5 569+6 740-1 171
13+5 569+7 052-1 483
14+5 569+7 372-1 803
15+5 569+7 700-2 131
16+5 569+8 036-2 467
17+5 569+8 381-2 812
18+5 569+8 734-3 165
19+5 569+9 096-3 527
20+5 569+9 467-3 898
21+5 569+9 848-4 279
22+5 569+10 238-4 669
23+5 569+10 637-5 068
24+5 569+11 047-5 478
25+5 569+11 468-5 899
Total+139 225+157 877+-18 652
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 83 jours
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