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Détails du bien

Bien expiré
VilleMontayral (47)
Surface60m²
Coût Total97 580€
Loyer Annuel6 155€
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 833,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Appartement en duplex avec jardin privatif + local commercial 15 m²

Idéalement agencé, cet appartement sur deux niveaux offre une organisation fonctionnelle et un agréable espace extérieur.

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez :

Une cuisine Un WC indépendant Un jardin privatif, parfait pour profiter des beaux jours en toute intimité Un local commercial sur une place animé

À l'étage :

Une pièce de vie lumineuse, faisant également office de chambre Un balcon Une salle d'eau

L'ensemble développe une surface de 60 m², bien optimisée, idéale pour un premier achat, un investissement locatif ou un pied-à-terre.

Un bien rare, combinant extérieur, balcon, duplex et local commercial, à découvrir rapidement.

Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez-moi.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 50 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Aurélien GAUDUIN - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de AGEN sous le numéro 892 992 538

Ville : Montayral
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47500
Total : 97 580€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 43 580€
Valeur du bien : 93 580€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 8.55€/m²/mois
Fourchette : 6.67€ - 10.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 513€/mois
Loyer annuel estimé : 6155€/an
Fourchette totale : 400€ - 657€/mois
Fourchette annuelle : 4803€ - 7886€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 8.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :476,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :27,65€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 503,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 231,64€
Coût de l'assurance :8 294,30€
Taxe foncière : 615,47€/an
Soit par mois : 51,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 512,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 554,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-42,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 232 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel.
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans la chambre.
Quantité: 1 chambre
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 580 €(726 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:600€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:600€
    Parquet flottant: 12 m² × 50€/m² = 600€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (installation incluse)
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 chambre × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montayral (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 513 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 155 €/an
Calcul : 513 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 140 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 580 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 332 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 615 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 667 €
Revenus locatifs : +6 155 €
Charges déductibles : -47 667 €
Résultat foncier Année 1 : -41 512 €(Déficit de 41 512 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 112 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 087 €/an
Revenus locatifs : +6 155 €
Charges déductibles : -4 087 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 068 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20112.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 155 €47 670 €3 143 €-41 515 €21 400 €20 115 €20 115 €
26 278 €4 005 €3 058 €2 273 €--17 843 €
36 403 €3 917 €2 970 €2 486 €--15 357 €
46 531 €3 827 €2 879 €2 705 €--12 652 €
56 662 €3 733 €2 786 €2 929 €--9 723 €
66 795 €3 636 €2 689 €3 159 €--6 563 €
76 931 €3 536 €2 589 €3 395 €--3 168 €
87 070 €3 433 €2 485 €3 637 €---
97 211 €3 326 €2 378 €3 885 €---
107 355 €3 215 €2 268 €4 140 €---
117 503 €3 101 €2 154 €4 401 €---
127 653 €2 984 €2 036 €4 669 €---
137 806 €2 862 €1 915 €4 944 €---
147 962 €2 736 €1 789 €5 225 €---
158 121 €2 607 €1 659 €5 514 €---
168 283 €2 472 €1 525 €5 811 €---
178 449 €2 334 €1 387 €6 115 €---
188 618 €2 191 €1 243 €6 427 €---
198 790 €2 043 €1 096 €6 748 €---
208 966 €1 890 €943 €7 076 €---
219 146 €1 732 €785 €7 413 €---
229 328 €1 569 €622 €7 759 €---
239 515 €1 401 €453 €8 114 €---
249 705 €1 227 €279 €8 479 €---
259 899 €1 047 €100 €8 853 €---
TOTAL197 137 €112 493 €45 232 €84 644 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 644 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 155 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 292 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 292 €-6 420 €+7 712 €
2+1 292 €0 €+1 292 €
3+1 292 €0 €+1 292 €
4+1 292 €0 €+1 292 €
5+1 292 €0 €+1 292 €
6+1 292 €0 €+1 292 €
7+1 292 €0 €+1 292 €
8+1 292 €+141 €+1 151 €
9+1 292 €+1 166 €+126 €
10+1 292 €+1 242 €+50 €
11+1 292 €+1 320 €-28 €
12+1 292 €+1 401 €-109 €
13+1 292 €+1 483 €-191 €
14+1 292 €+1 568 €-276 €
15+1 292 €+1 654 €-362 €
16+1 292 €+1 743 €-451 €
17+1 292 €+1 835 €-543 €
18+1 292 €+1 928 €-636 €
19+1 292 €+2 024 €-732 €
20+1 292 €+2 123 €-831 €
21+1 292 €+2 224 €-932 €
22+1 292 €+2 328 €-1 036 €
23+1 292 €+2 434 €-1 142 €
24+1 292 €+2 544 €-1 252 €
25+1 292 €+2 656 €-1 364 €
Total+32 300 €+25 393 €+6 907 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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