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Appartement 4 pièces 66 m²

VilleSaint-Fargeau-Ponthierry (77)
Surface66m²
Coût Total177 900€
Loyer Annuel10 962€
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 893,94 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 66 m²

EXCLUSIVITÉ NESTENN !!

Venez découvrir cet appartement de 4 pièces d'une surface de 66,14 m², situé au 1er étage d'un immeuble sécurisé de 4 étages à Saint Fargeau Ponthierry. Ce bien comprend une entrée avec placard, 3 chambres dont une avec loggia, une cuisine aménagée et équipée, un séjour lumineux, une salle de bain, un WC séparé.

L'appartement est situé dans un secteur calme et verdoyant, les fenêtres sont en PVC double vitrage et les volets sont tous roulants électriques. Vous bénéficiez également d'un garage fermé et d'une cave.

La localisation est idéale avec un accès bus, écoles et gare à seulement 5 minutes. Ce bien est proposé par l'agence NESTENN Ponthierry.

Surface : 66 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 136 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/02/2026

Consommation énergie primaire : 262 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 630 € et 2 250 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Fargeau-Ponthierry
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77310
Coordonnées : 48.528847, 2.546178
Total : 177 900€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 42 900€
Valeur du bien : 167 900€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 13.84€/m²/mois
Fourchette : 11.82€ - 16.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 914€/mois
Loyer annuel estimé : 10962€/an
Fourchette totale : 780€ - 1069€/mois
Fourchette annuelle : 9364€ - 12833€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 7.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 763,16 €/m²
Basé sur :151 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :182 369 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-57 369€ (-31.5%)
Marge achat-revente :4 469€ (2.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :890,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :51,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 942,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 282,80€
Coût de l'assurance :15 566,25€
Taxe foncière : 1 096,22€/an
Soit par mois : 91,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 913,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 033,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-120,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - mise aux normes nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 900 €(650 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture des murs et plafonds du salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Fargeau-Ponthierry (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 914 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 962 €/an
Calcul : 914 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 148 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 900 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 623 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 096 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 767 €
Revenus locatifs : +10 962 €
Charges déductibles : -50 767 €
Résultat foncier Année 1 : -39 805 €(Déficit de 39 805 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 405 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 867 €/an
Revenus locatifs : +10 962 €
Charges déductibles : -7 867 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 095 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18405.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 962 €50 773 €6 154 €-39 811 €21 400 €18 411 €18 411 €
211 181 €7 712 €5 993 €3 470 €--14 941 €
311 405 €7 545 €5 826 €3 860 €--11 081 €
411 633 €7 372 €5 653 €4 261 €--6 820 €
511 866 €7 193 €5 474 €4 673 €--2 147 €
612 103 €7 008 €5 289 €5 096 €---
712 345 €6 816 €5 097 €5 530 €---
812 592 €6 617 €4 898 €5 975 €---
912 844 €6 411 €4 692 €6 433 €---
1013 101 €6 198 €4 479 €6 903 €---
1113 363 €5 977 €4 258 €7 386 €---
1213 630 €5 748 €4 029 €7 882 €---
1313 903 €5 511 €3 792 €8 392 €---
1414 181 €5 266 €3 547 €8 915 €---
1514 464 €5 012 €3 293 €9 452 €---
1614 754 €4 749 €3 030 €10 005 €---
1715 049 €4 477 €2 758 €10 572 €---
1815 350 €4 195 €2 476 €11 155 €---
1915 657 €3 903 €2 184 €11 754 €---
2015 970 €3 600 €1 881 €12 370 €---
2116 289 €3 287 €1 568 €13 002 €---
2216 615 €2 963 €1 244 €13 652 €---
2316 947 €2 627 €908 €14 321 €---
2417 286 €2 279 €560 €15 007 €---
2517 632 €1 919 €200 €15 713 €---
TOTAL351 124 €175 155 €89 283 €175 969 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 969 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 962 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 302 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 302 €-6 420 €+8 722 €
2+2 302 €0 €+2 302 €
3+2 302 €0 €+2 302 €
4+2 302 €0 €+2 302 €
5+2 302 €0 €+2 302 €
6+2 302 €+885 €+1 417 €
7+2 302 €+1 659 €+643 €
8+2 302 €+1 793 €+509 €
9+2 302 €+1 930 €+372 €
10+2 302 €+2 071 €+231 €
11+2 302 €+2 216 €+86 €
12+2 302 €+2 365 €-63 €
13+2 302 €+2 517 €-215 €
14+2 302 €+2 674 €-372 €
15+2 302 €+2 836 €-534 €
16+2 302 €+3 001 €-699 €
17+2 302 €+3 172 €-870 €
18+2 302 €+3 347 €-1 045 €
19+2 302 €+3 526 €-1 224 €
20+2 302 €+3 711 €-1 409 €
21+2 302 €+3 901 €-1 599 €
22+2 302 €+4 096 €-1 794 €
23+2 302 €+4 296 €-1 994 €
24+2 302 €+4 502 €-2 200 €
25+2 302 €+4 714 €-2 412 €
Total+57 550 €+52 791 €+4 759 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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