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Maison 4 pièce(s), SAULGOND

VilleSaulgond (16)
Surface80m²
Coût Total89 648€
Loyer Annuel7 380€
Rentabilité8.23%
Cashflow/mois+79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 600 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 620 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

Maison de village avec 2 chambres à moderniser, garage et jardins non attenant - Saulgond, Charente - Située dans le village de Saulgond, en Charente, cette maison de village offre un agencement modulable, un garage, un grenier ainsi que deux parcelles de jardin séparées, situées à seulement quelques pas de la propriété. - https://www.leggett-immo.com/pages/termes

Ville : Saulgond
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16420
Coordonnées : 45.945231, 0.796291
Total : 89 648€
Prix d'acquisition : 49 600€
Travaux : 36 080€
Valeur du bien : 85 680€
Frais de notaire : 3 968€
Coût estimé : 3 968€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.05€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 615€/mois
Loyer annuel estimé : 7380€/an
Fourchette totale : 484€ - 781€/mois
Fourchette annuelle : 5809€ - 9376€/an
Rentabilité brute :8.23%
Fourchette de rentabilité :6.48% - 10.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :913,04 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :73 043 €
Prix d'achat :49 600 €
Décote à l'achat :-23 443€ (-32.1%)
Marge achat-revente :-16 605€ (-22.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 648€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :448,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :26,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 474,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 991,71€
Coût de l'assurance :7 844,20€
Taxe foncière : 738,05€/an
Soit par mois : 61,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 615,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 536,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :78,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique si nécessaire
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité requises
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: 1 installation
Raison: Normes de plomberie - Sécurité et conformité requises

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 080 €(451 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 800€
    Isolation toiture/combles: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€/fenêtre = 6000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1000€ = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:1 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 1000€ = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saulgond (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 615 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 380 €/an
Calcul : 615 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 098 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 648 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 314 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 738 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 230 €
Revenus locatifs : +7 380 €
Charges déductibles : -40 230 €
Résultat foncier Année 1 : -32 850 €(Déficit de 32 850 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 450 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 150 €/an
Revenus locatifs : +7 380 €
Charges déductibles : -4 150 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 230 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11449.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 240 €(65% de 49 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 172 €/an
Calcul : 32 240 € × 3,636% = 1 172 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 380 €40 233 €3 101 €-32 853 €21 400 €11 453 €11 453 €
27 528 €4 072 €3 020 €3 456 €--7 996 €
37 679 €3 988 €2 936 €3 691 €--4 305 €
47 832 €3 901 €2 849 €3 932 €--374 €
57 989 €3 810 €2 759 €4 179 €---
68 149 €3 717 €2 665 €4 432 €---
78 312 €3 620 €2 568 €4 691 €---
88 478 €3 520 €2 468 €4 958 €---
98 647 €3 416 €2 364 €5 231 €---
108 820 €3 309 €2 257 €5 512 €---
118 997 €3 197 €2 146 €5 799 €---
129 177 €3 082 €2 030 €6 094 €---
139 360 €2 963 €1 911 €6 397 €---
149 547 €2 839 €1 787 €6 708 €---
159 738 €2 711 €1 660 €7 027 €---
169 933 €2 579 €1 527 €7 354 €---
1710 132 €2 442 €1 390 €7 690 €---
1810 334 €2 299 €1 248 €8 035 €---
1910 541 €2 152 €1 100 €8 389 €---
2010 752 €2 000 €948 €8 752 €---
2110 967 €1 842 €790 €9 125 €---
2211 186 €1 679 €627 €9 508 €---
2311 410 €1 509 €458 €9 901 €---
2411 638 €1 334 €282 €10 304 €---
2511 871 €1 153 €101 €10 718 €---
TOTAL236 399 €107 367 €44 992 €129 032 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 032 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 380 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 550 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 550 €-6 420 €+7 970 €
2+1 550 €0 €+1 550 €
3+1 550 €0 €+1 550 €
4+1 550 €0 €+1 550 €
5+1 550 €+1 141 €+409 €
6+1 550 €+1 330 €+220 €
7+1 550 €+1 407 €+143 €
8+1 550 €+1 487 €+63 €
9+1 550 €+1 569 €-19 €
10+1 550 €+1 653 €-103 €
11+1 550 €+1 740 €-190 €
12+1 550 €+1 828 €-278 €
13+1 550 €+1 919 €-369 €
14+1 550 €+2 012 €-462 €
15+1 550 €+2 108 €-558 €
16+1 550 €+2 206 €-656 €
17+1 550 €+2 307 €-757 €
18+1 550 €+2 410 €-860 €
19+1 550 €+2 517 €-967 €
20+1 550 €+2 626 €-1 076 €
21+1 550 €+2 737 €-1 187 €
22+1 550 €+2 852 €-1 302 €
23+1 550 €+2 970 €-1 420 €
24+1 550 €+3 091 €-1 541 €
25+1 550 €+3 216 €-1 666 €
Total+38 750 €+38 709 €+41 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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