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Appartement à vendre

VilleSaint-Herblain (44)
Surface78m²
Coût Total159 807€
Loyer Annuel11 468€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois-146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 914 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 793,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon

ST HERBLAIN - PROCHE ATLANTIS : Découvrez ce T4 lumineux bien agencé avec de beaux volumes. Vous bénéficierez d'un double séjour, d'un espace nuit avec pièce dressing en sus des 2 chambres, points d'eaux récents, et une cuisine. Un balcon, une grande cave, une place de parking aérienne et une en sous-sol complètent le bien. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Saint-Herblain
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44800
Coordonnées : 47.214100, -1.621068
Total : 159 807€
Prix d'acquisition : 139 914€
Travaux : 8 700€
Valeur du bien : 148 614€
Frais de notaire : 11 193€
Coût estimé : 11 193€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 10.36€ - 14.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 956€/mois
Loyer annuel estimé : 11468€/an
Fourchette totale : 808€ - 1130€/mois
Fourchette annuelle : 9698€ - 13561€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 8.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 962,32 €/m²
Basé sur :158 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :153 061 €
Prix d'achat :139 914 €
Décote à l'achat :-13 147€ (-8.6%)
Marge achat-revente :-6 746€ (-4.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 807€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :782,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :39,95€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 822,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 090,86€
Coût de l'assurance :11 985,53€
Taxe foncière : 1 146,81€/an
Soit par mois : 95,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 183,33€/mois
Soit par an : 2 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 955,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 101,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-146,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de quelques éléments.
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais un peu datée.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucune action nécessaire
Salle de bain moderne, pas de travaux nécessaires.
Quantité: N/A
Raison: État 5/5 visible sur photos - équipements récents et bien entretenus.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucune action nécessaire
Salon en bon état, pas de travaux nécessaires.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible sur photos - peinture en bon état, parquet récent.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, décoration soignée.
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucune action nécessaire
Salle à manger en bon état, pas de travaux nécessaires.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible sur photos - décoration moderne et parquet en bon état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 700 €(112 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (incluant peinture, meubles, et main d'œuvre)
  • Chambres - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture des murs des chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (Saint-Herblain). Cuisine rafraîchie avec peinture et remplacement d'éléments. Les chambres rafraîchies avec peinture. Pas de travaux nécessaires dans les autres pièces. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 956 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 468 €/an
Calcul : 956 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 206 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 807 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 479 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 147 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 200 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 732 €
Revenus locatifs : +11 468 €
Charges déductibles : -17 732 €
Résultat foncier Année 1 : -6 264 €(Déficit de 6 264 €)
Imputable sur revenu global : 6 264 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 032 €/an
Revenus locatifs : +11 468 €
Charges déductibles : -9 032 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 436 €/an
Prix d'achat du bien : 139 914 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 944 €(65% de 139 914 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 307 €/an
Calcul : 90 944 € × 3,636% = 3 307 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 468 €17 737 €5 211 €-6 269 €6 269 €--
211 697 €8 897 €5 070 €2 801 €---
311 931 €8 752 €4 926 €3 180 €---
412 170 €8 602 €4 776 €3 568 €---
512 413 €8 447 €4 621 €3 966 €---
612 662 €8 287 €4 461 €4 374 €---
712 915 €8 122 €4 296 €4 793 €---
813 173 €7 951 €4 125 €5 222 €---
913 437 €7 774 €3 948 €5 662 €---
1013 705 €7 592 €3 766 €6 114 €---
1113 980 €7 403 €3 577 €6 576 €---
1214 259 €7 208 €3 382 €7 051 €---
1314 544 €7 007 €3 181 €7 537 €---
1414 835 €6 799 €2 972 €8 037 €---
1515 132 €6 583 €2 757 €8 549 €---
1615 435 €6 361 €2 535 €9 074 €---
1715 743 €6 131 €2 305 €9 612 €---
1816 058 €5 894 €2 067 €10 165 €---
1916 379 €5 648 €1 822 €10 731 €---
2016 707 €5 394 €1 568 €11 313 €---
2117 041 €5 132 €1 306 €11 909 €---
2217 382 €4 861 €1 035 €12 521 €---
2317 729 €4 581 €755 €13 149 €---
2418 084 €4 291 €465 €13 793 €---
2518 446 €3 992 €166 €14 454 €---
TOTAL367 327 €179 447 €75 091 €187 880 €6 269 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 881 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 880 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 468 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 408 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 408 €-1 881 €+4 289 €
2+2 408 €+840 €+1 568 €
3+2 408 €+954 €+1 454 €
4+2 408 €+1 070 €+1 338 €
5+2 408 €+1 190 €+1 218 €
6+2 408 €+1 312 €+1 096 €
7+2 408 €+1 438 €+970 €
8+2 408 €+1 567 €+841 €
9+2 408 €+1 699 €+709 €
10+2 408 €+1 834 €+574 €
11+2 408 €+1 973 €+435 €
12+2 408 €+2 115 €+293 €
13+2 408 €+2 261 €+147 €
14+2 408 €+2 411 €-3 €
15+2 408 €+2 565 €-157 €
16+2 408 €+2 722 €-314 €
17+2 408 €+2 884 €-476 €
18+2 408 €+3 049 €-641 €
19+2 408 €+3 219 €-811 €
20+2 408 €+3 394 €-986 €
21+2 408 €+3 573 €-1 165 €
22+2 408 €+3 756 €-1 348 €
23+2 408 €+3 945 €-1 537 €
24+2 408 €+4 138 €-1 730 €
25+2 408 €+4 336 €-1 928 €
Total+60 200 €+56 364 €+3 836 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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