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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCergy (95)
Surface99m²
Coût Total296 600€
Loyer Annuel19 664€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 2 323,23 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, 4 chambres, Balcon, 2 parkings: place de stationnement, Parking

Découvrez cet appartement lumineux situé dans le quartier agréable de la justice Turquoise à Cergy. Avec une superficie de 99 mètres carrés, cet espace familial spacieux comprend 5 pièces, une salle de bains et un WC séparé, parfait pour le confort de tous.

** le ravalement de façade vient d'être réalisé, il inclut une rénovation thermique **

Ce bien au deuxième étage d'un immeuble de quatre étages est équipé d'un ascenseur et dispose d'un balcon de 8 m², idéal pour profiter des belles journées. Un espace de stationnement est également inclus, un atout précieux dans cette zone.

À proximité, vous trouverez la station de bus Clos Couturier à seulement 20 mètres, facilitant vos déplacements. Des supermarchés et divers restaurants sont également accessibles dans un rayon de 100 mètres, vous offrant tout le nécessaire au quotidien. Les familles apprécieront la proximité de l'école Groupe Scolaire de la Justice à 250 mètres et du jardin d'enfants Accueil Petite Enfance à 1,7 km, ainsi que le Parc des Linandes à 550 mètres pour des moments de détente en plein air.

Ce bien est une excellente opportunité pour une vie familiale agréable ou pour un investissement rentable. N'attendez plus pour visiter cet appartement qui a tant à offrir !

Ville : Cergy
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95000
Coordonnées : 49.043768, 2.058167
Total : 296 600€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 48 200€
Valeur du bien : 278 200€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 16.55€/m²/mois
Fourchette : 13.81€ - 19.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1639€/mois
Loyer annuel estimé : 19664€/an
Fourchette totale : 1367€ - 1964€/mois
Fourchette annuelle : 16409€ - 23564€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :296 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 446,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :84,04€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 530,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 484,17€
Coût de l'assurance :25 211,00€
Taxe foncière : 1 966,40€/an
Soit par mois : 163,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 638,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 694,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-56,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 99 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain, incluant remplacement de la robinetterie et carrelage partiel.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage usé nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 200 €(487 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:800€
    Carrelage salle de bain: 5 m² × 60€/m² = 300€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 900€
    Peinture murs: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cergy (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 639 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 664 €/an
Calcul : 1 639 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 544 €/an
Base de calcul : Emprunt de 296 600 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 008 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 966 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 719 €
Revenus locatifs : +19 664 €
Charges déductibles : -60 719 €
Résultat foncier Année 1 : -41 055 €(Déficit de 41 055 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 655 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 519 €/an
Revenus locatifs : +19 664 €
Charges déductibles : -12 519 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 145 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19654.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 664 €60 728 €9 553 €-41 064 €21 400 €19 664 €19 664 €
220 057 €12 270 €9 295 €7 788 €--11 876 €
320 458 €12 003 €9 028 €8 456 €--3 420 €
420 868 €11 727 €8 752 €9 141 €---
521 285 €11 442 €8 467 €9 843 €---
621 711 €11 147 €8 172 €10 563 €---
722 145 €10 843 €7 868 €11 302 €---
822 588 €10 529 €7 554 €12 059 €---
923 039 €10 204 €7 230 €12 835 €---
1023 500 €9 869 €6 894 €13 631 €---
1123 970 €9 523 €6 548 €14 448 €---
1224 450 €9 165 €6 190 €15 285 €---
1324 939 €8 795 €5 820 €16 144 €---
1425 437 €8 413 €5 438 €17 024 €---
1525 946 €8 018 €5 043 €17 928 €---
1626 465 €7 611 €4 636 €18 854 €---
1726 994 €7 189 €4 215 €19 805 €---
1827 534 €6 754 €3 780 €20 780 €---
1928 085 €6 305 €3 330 €21 780 €---
2028 647 €5 840 €2 866 €22 806 €---
2129 220 €5 361 €2 386 €23 859 €---
2229 804 €4 865 €1 890 €24 939 €---
2330 400 €4 353 €1 378 €26 047 €---
2431 008 €3 824 €849 €27 184 €---
2531 628 €3 278 €303 €28 351 €---
TOTAL629 843 €260 055 €137 484 €369 788 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 369 788 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 664 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 129 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 129 €-6 420 €+10 549 €
2+4 129 €0 €+4 129 €
3+4 129 €0 €+4 129 €
4+4 129 €+1 716 €+2 413 €
5+4 129 €+2 953 €+1 176 €
6+4 129 €+3 169 €+960 €
7+4 129 €+3 390 €+739 €
8+4 129 €+3 618 €+511 €
9+4 129 €+3 851 €+278 €
10+4 129 €+4 089 €+40 €
11+4 129 €+4 334 €-205 €
12+4 129 €+4 585 €-456 €
13+4 129 €+4 843 €-714 €
14+4 129 €+5 107 €-978 €
15+4 129 €+5 378 €-1 249 €
16+4 129 €+5 656 €-1 527 €
17+4 129 €+5 941 €-1 812 €
18+4 129 €+6 234 €-2 105 €
19+4 129 €+6 534 €-2 405 €
20+4 129 €+6 842 €-2 713 €
21+4 129 €+7 158 €-3 029 €
22+4 129 €+7 482 €-3 353 €
23+4 129 €+7 814 €-3 685 €
24+4 129 €+8 155 €-4 026 €
25+4 129 €+8 505 €-4 376 €
Total+103 225 €+110 936 €+-7 711 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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