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maison vente 7 pieces belabre 113m2

VilleBélâbre (36)
Surface113.33
Coût Total144 920
Loyer Annuel8 403
Rentabilité5.80%
Cashflow/mois-130
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 113.33 m²
Prix au m² : 573,55 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison style LONGÈRE alliant charme et fonctionnalité, offrant une surface habitable généreuse et bien répartie. Elle se compose au rez de chaussée d'un séjour de 22,53 m², une pièce de vie avec une cuisine ouverte de 30,44 m², une chambre spacieuse de 23,94 m², une salle avec un lavabo de 4,08 m², un patio de 11,36 m² et un bureau de 8,51 m², une salle de bain de 4,50 m² avec une baignoire et un lavabo et un WC indépendant de 1,44m². À l'étage, deux chambres mansardées de 10,94 m² et 11 m² vous attendent. Elle est bâtie sur une parcelle de 809m² et possède un garage de 19m² ainsi qu'une une grange de 21,95 m², parfaits pour vos besoins de stockage ou pour garer des véhicules. Proche de toutes commodités, cette maison est idéale pour ceux qui recherchent un cadre de vie paisible tout en étant à proximité des services essentiels. La commune de Bélâbre possède un plan d'eau, une école, une supérette et bien plus encore. A seulement 10 minutes du BLANC et 25 minutes de MONTMORILLON A visiter sans tarder...

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Jessica Boutin mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de POITIERS sous le numéro 924426752, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Bélâbre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36370
Total : 144 920
Prix d'acquisition : 65 000
Travaux : 74 720
Valeur du bien : 139 720
Frais de notaire : 5 200
Coût estimé : 5 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113.33
Loyer prédit : 6.18€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 7.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 700€/mois
Loyer annuel estimé : 8403€/an
Fourchette totale : 546€ - 899€/mois
Fourchette annuelle : 6547€ - 10786€/an
Rentabilité brute :5.80%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :721,65 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 785
Prix d'achat :65 000
Décote à l'achat :-16 785 (-20.5%)
Marge achat-revente :-63 135€ (-77.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :717,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 760,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 406,40
Coût de l'assurance :12 680,50
Taxe foncière : 840,32€/an
Soit par mois : 70,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 700,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 830,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-129,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 113 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 113 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (4,50 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation VMC
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la ventilation
Quantité: 1 système pour la maison
Raison: Amélioration de la qualité de l'air et du confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 720(659 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 500
    Isolation toiture: 113 m² × 80€/m² = 9040€, Main d'œuvre: 460€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:14 300
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 1300€
  • Menuiseries - Fenêtres:12 320
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 800€ = 11200€, Main d'œuvre: 1120€
  • Cuisine - Rénovation complète:11 000
    Cuisine complète: 1 cuisine = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 4.5 m² × 1300€/m² = 5850€, Main d'œuvre: 150€
  • Chambres - Rénovation lourde:11 600
    Parquet flottant: 50 m² × 50€/m² = 2500€, Peinture: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 600€, Électricité: 1200€, Total: 5800€
  • Salon - Rafraîchissement:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Ventilation - Installation VMC:8 800
    VMC double flux: 1 système = 8000€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 700 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 403 €/an
Calcul : 700 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 865 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 920 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 507 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 840 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 720
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 932
Revenus locatifs : +8 403
Charges déductibles : -80 932
Résultat foncier Année 1 : -72 529(Déficit de 72 529 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 129
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 212 €/an
Revenus locatifs : +8 403
Charges déductibles : -6 212
Résultat foncier Années 2+ : 2 191 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51128.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 40380 9374 869-72 53421 400 €51 134 €51 134 €
28 5716 0884 7402 484--48 650 €
38 7435 9544 6062 789--45 861 €
48 9185 8154 4683 102--42 759 €
59 0965 6724 3253 424--39 335 €
69 2785 5244 1773 754--35 582 €
79 4635 3714 0234 092--31 489 €
89 6535 2123 8654 440--27 049 €
99 8465 0483 7014 797--22 252 €
1010 0434 8793 5315 164--17 088 €
1110 2434 7033 3565 540--11 548 €
1210 4484 5223 1745 927---
1310 6574 3342 9866 323---
1410 8704 1402 7926 731---
1511 0883 9392 5917 149---
1611 3103 7312 3837 579---
1711 5363 5152 1688 020---
1811 7663 2931 9458 474---
1912 0023 0631 7158 939---
2012 2422 8241 4779 417---
2112 4872 5781 2309 909---
2212 7362 32397510 413---
2312 9912 05971210 932---
2413 2511 78643911 465---
2513 5161 50415712 012---
TOTAL269 156178 81570 40690 34121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 341
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 403 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 765 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 765-6 420+8 185
2+1 7650+1 765
3+1 7650+1 765
4+1 7650+1 765
5+1 7650+1 765
6+1 7650+1 765
7+1 7650+1 765
8+1 7650+1 765
9+1 7650+1 765
10+1 7650+1 765
11+1 7650+1 765
12+1 765+1 778-13
13+1 765+1 897-132
14+1 765+2 019-254
15+1 765+2 145-380
16+1 765+2 274-509
17+1 765+2 406-641
18+1 765+2 542-777
19+1 765+2 682-917
20+1 765+2 825-1 060
21+1 765+2 973-1 208
22+1 765+3 124-1 359
23+1 765+3 280-1 515
24+1 765+3 439-1 674
25+1 765+3 604-1 839
Total+44 125+30 567+13 558
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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