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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBourges (18)
Surface95m²
Coût Total147 150€
Loyer Annuel10 635€
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois+26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 136 250 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 434,21 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage

Situé a la sortie de Bourges, secteur MBDA , quartier aéroport . Appartement de 95m² rénové récemment, disposant de plusieurs balcons et d'un garage, celui-ci comprend : une entrée / couloir avec 4 chambres dont 2 avec balcons, un grand séjour / salle à manger lumineux et traversant avec 2 , une cuisine ouverte neuve, une salle de bain avec vasque, WC indépendant, une buanderie, un placard. Au sous-sol, un garage pour une ou deux voitures avec un coin pour faire atelier. Chaudière récente au gaz, huisseries en pvc et vitrage double, isolation par l'intérieur refaite. Loué 780 MR PHILIPPE LIGNEUL AGENT COMMERCIAL RSAC BOURGES 514513480.MR FABRICE BRETOULEIX (EI) AGENT COMMERCIAL RSAC BOURGES 808021588 « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ».

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.081151, 2.394598
Total : 147 150€
Prix d'acquisition : 136 250€
Valeur du bien : 136 250€
Frais de notaire : 10 900€
Coût estimé : 10 900€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 886€/mois
Loyer annuel estimé : 10635€/an
Fourchette totale : 675€ - 1164€/mois
Fourchette annuelle : 8097€ - 13969€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 9.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 678,71 €/m²
Basé sur :490 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :159 477 €
Prix d'achat :136 250 €
Décote à l'achat :-23 227€ (-14.6%)
Marge achat-revente :12 327€ (7.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :728,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 771,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 489,80€
Coût de l'assurance :12 875,63€
Taxe foncière : 1 063,55€/an
Soit par mois : 88,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 886,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 860,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :25,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 138 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 886 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 635 €/an
Calcul : 886 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 939 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 150 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 515 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 064 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 6 518 €/an
Revenus locatifs : +10 635 €
Charges déductibles : -6 518 €
Résultat foncier : 4 117 €/an
Prix d'achat du bien : 136 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 563 €(65% de 136 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 220 €/an
Calcul : 88 563 € × 3,636% = 3 220 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 635 €6 523 €4 944 €4 113 €---
210 848 €6 392 €4 813 €4 457 €---
311 065 €6 256 €4 677 €4 809 €---
411 286 €6 115 €4 537 €5 171 €---
511 512 €5 970 €4 391 €5 542 €---
611 742 €5 819 €4 241 €5 923 €---
711 977 €5 664 €4 085 €6 313 €---
812 217 €5 503 €3 924 €6 714 €---
912 461 €5 336 €3 758 €7 125 €---
1012 710 €5 164 €3 586 €7 546 €---
1112 965 €4 986 €3 407 €7 979 €---
1213 224 €4 802 €3 223 €8 422 €---
1313 488 €4 611 €3 032 €8 877 €---
1413 758 €4 414 €2 835 €9 344 €---
1514 033 €4 210 €2 631 €9 824 €---
1614 314 €3 998 €2 420 €10 316 €---
1714 600 €3 780 €2 201 €10 820 €---
1814 892 €3 554 €1 975 €11 338 €---
1915 190 €3 320 €1 741 €11 870 €---
2015 494 €3 078 €1 500 €12 416 €---
2115 804 €2 828 €1 249 €12 976 €---
2216 120 €2 569 €990 €13 551 €---
2316 442 €2 301 €723 €14 141 €---
2416 771 €2 024 €446 €14 747 €---
2517 106 €1 738 €159 €15 369 €---
TOTAL340 657 €110 954 €71 490 €229 703 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 229 703 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 635 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 233 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 233 €+1 234 €+999 €
2+2 233 €+1 337 €+896 €
3+2 233 €+1 443 €+790 €
4+2 233 €+1 551 €+682 €
5+2 233 €+1 663 €+570 €
6+2 233 €+1 777 €+456 €
7+2 233 €+1 894 €+339 €
8+2 233 €+2 014 €+219 €
9+2 233 €+2 137 €+96 €
10+2 233 €+2 264 €-31 €
11+2 233 €+2 394 €-161 €
12+2 233 €+2 527 €-294 €
13+2 233 €+2 663 €-430 €
14+2 233 €+2 803 €-570 €
15+2 233 €+2 947 €-714 €
16+2 233 €+3 095 €-862 €
17+2 233 €+3 246 €-1 013 €
18+2 233 €+3 402 €-1 169 €
19+2 233 €+3 561 €-1 328 €
20+2 233 €+3 725 €-1 492 €
21+2 233 €+3 893 €-1 660 €
22+2 233 €+4 065 €-1 832 €
23+2 233 €+4 242 €-2 009 €
24+2 233 €+4 424 €-2 191 €
25+2 233 €+4 611 €-2 378 €
Total+55 825 €+68 911 €+-13 086 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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