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Maison à vendre

VilleMauvezin (65)
Surface83m²
Coût Total122 704€
Loyer Annuel8 901€
Rentabilité7.25%
Cashflow/mois+21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 800 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 961,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cuisine ouverte, Cheminée, Salon (total 19,5 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Belle vue, Exposition sud, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

MAUVEZIN - 20 mn environ de BAGNERES DE BIGORRE et moins d'une heure de la station de la Mongie - Au coeur des Baronnies, face aux Pyrénées. Authentique maison pyrénéenne offrant une superficie habitable de 83 m² environ, en 4 pièces: Entrée sur véranda/jardin d'hiver, pièce de vie avec coin cuisine, une grande chambre/salon, salle de bains avec toilettes. Sous combles : une chambre et une pièce à terminer. Atelier avec petit extérieur. Possibilité de louer un jardinet attenant. Une maison de charme habitable en l'état avec améliorations à prévoir à découvrir rapidement.

Informations complémentaires sur ce bien et tous nos produits disponibles sur notre site :

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Mauvezin
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65130
Coordonnées : 43.121709, 0.283579
Total : 122 704€
Prix d'acquisition : 79 800€
Travaux : 36 520€
Valeur du bien : 116 320€
Frais de notaire : 6 384€
Coût estimé : 6 384€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 8.94€/m²/mois
Fourchette : 7.36€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 742€/mois
Loyer annuel estimé : 8901€/an
Fourchette totale : 611€ - 900€/mois
Fourchette annuelle : 7333€ - 10805€/an
Rentabilité brute :7.25%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 072,13 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :88 987 €
Prix d'achat :79 800 €
Décote à l'achat :-9 187€ (-10.3%)
Marge achat-revente :-33 717€ (-37.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 704€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :611,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :35,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 646,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 595,90€
Coût de l'assurance :10 736,60€
Taxe foncière : 890,13€/an
Soit par mois : 74,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 741,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 720,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :20,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 83 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et nettoyage des équipements de cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 520 €(440 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 320€
    Isolation combles: 83 m² × 40€/m² = 3320€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mauvezin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 742 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 901 €/an
Calcul : 742 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 180 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 704 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 429 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 890 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 019 €
Revenus locatifs : +8 901 €
Charges déductibles : -42 019 €
Résultat foncier Année 1 : -33 118 €(Déficit de 33 118 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 718 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 499 €/an
Revenus locatifs : +8 901 €
Charges déductibles : -5 499 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 402 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11718.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 870 €(65% de 79 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 886 €/an
Calcul : 51 870 € × 3,636% = 1 886 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 901 €42 023 €4 184 €-33 122 €21 400 €11 722 €11 722 €
29 079 €5 393 €4 073 €3 686 €--8 036 €
39 261 €5 279 €3 959 €3 982 €--4 054 €
49 446 €5 161 €3 841 €4 285 €---
59 635 €5 038 €3 719 €4 597 €---
69 828 €4 912 €3 592 €4 916 €---
710 024 €4 781 €3 461 €5 244 €---
810 225 €4 645 €3 325 €5 580 €---
910 429 €4 504 €3 185 €5 925 €---
1010 638 €4 359 €3 039 €6 279 €---
1110 851 €4 209 €2 889 €6 642 €---
1211 068 €4 053 €2 733 €7 015 €---
1311 289 €3 892 €2 572 €7 397 €---
1411 515 €3 725 €2 405 €7 790 €---
1511 745 €3 552 €2 233 €8 193 €---
1611 980 €3 373 €2 054 €8 607 €---
1712 220 €3 188 €1 869 €9 031 €---
1812 464 €2 997 €1 677 €9 467 €---
1912 713 €2 799 €1 479 €9 914 €---
2012 967 €2 594 €1 274 €10 374 €---
2113 227 €2 381 €1 062 €10 846 €---
2213 491 €2 161 €842 €11 330 €---
2313 761 €1 934 €614 €11 827 €---
2414 036 €1 699 €379 €12 338 €---
2514 317 €1 455 €135 €12 862 €---
TOTAL285 110 €130 106 €60 596 €155 005 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 005 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 901 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 869 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 869 €-6 420 €+8 289 €
2+1 869 €0 €+1 869 €
3+1 869 €0 €+1 869 €
4+1 869 €+69 €+1 800 €
5+1 869 €+1 379 €+490 €
6+1 869 €+1 475 €+394 €
7+1 869 €+1 573 €+296 €
8+1 869 €+1 674 €+195 €
9+1 869 €+1 777 €+92 €
10+1 869 €+1 884 €-15 €
11+1 869 €+1 993 €-124 €
12+1 869 €+2 104 €-235 €
13+1 869 €+2 219 €-350 €
14+1 869 €+2 337 €-468 €
15+1 869 €+2 458 €-589 €
16+1 869 €+2 582 €-713 €
17+1 869 €+2 709 €-840 €
18+1 869 €+2 840 €-971 €
19+1 869 €+2 974 €-1 105 €
20+1 869 €+3 112 €-1 243 €
21+1 869 €+3 254 €-1 385 €
22+1 869 €+3 399 €-1 530 €
23+1 869 €+3 548 €-1 679 €
24+1 869 €+3 701 €-1 832 €
25+1 869 €+3 859 €-1 990 €
Total+46 725 €+46 501 €+224 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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