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Appartement T4 à vendre Lomme

VilleLille (59)
Surface85m²
Coût Total218 320€
Loyer Annuel14 587€
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 170 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 2 000 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre Appartement T4 – 84m² – Lomme (Proche Auchan Englos- EuraTechnologies) Metro et bus / Libre de suite

Lumineux et situé au 4eme et dernier étage d’une petite résidence sans ascenseur, très calme et sécurisée cet appartement spacieux est idéalement situé

Les points forts de l'appartement : Espace de vie : Un grand salon-séjour de 30 m² avec parquet, baigné de lumière Cuisine équipée ouverte (plaques induction, hotte), ouvrant sur un petit balcon. cellier pratique pour le rangement.

Espace nuit : 3 vraies chambres confortables (12 m², 11m2 et 10,75 m²). Confort : Salle de bain avec baignoire et meuble vasque, WC séparés.

Annexes incluses : Une cave de 15 m² (idéal vélos/stockage) et une place de parking privative dans l'enceinte sécurisée de la résidence (portail électrique).

Localisation stratégique : Secteur recherché, calme et résidentiel. À deux pas du centre commercial Englos. Accès immédiat : bus juste en bas (arrêt Trocmet) métro à 800m et axes autoroutiers à proximité.

Modalités de visite : Pour organiser une visite, merci de m'envoyer un premier message en précisant votre projet d’achat.

Professionnels de l'immobilier, merci de ne pas me contacter.

Ville : Lille
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59160
Coordonnées : 50.635780, 2.988580
Total : 218 320€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 34 720€
Valeur du bien : 204 720€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 14.30€/m²/mois
Fourchette : 10.51€ - 19.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1216€/mois
Loyer annuel estimé : 14587€/an
Fourchette totale : 893€ - 1655€/mois
Fourchette annuelle : 10716€ - 19855€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 9.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 533,33 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :300 333 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-130 333€ (-43.4%)
Marge achat-revente :82 013€ (27.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 066,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :61,86€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 128,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 545,04€
Coût de l'assurance :18 557,20€
Taxe foncière : 1 458,68€/an
Soit par mois : 121,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 215,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 249,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-34,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 85 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec installation de nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des finitions et vérification des installations.
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais peut nécessiter des finitions
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 720 €(408 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 000€
    Chaudière à condensation: 1 système = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 650€ = 5200€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:13 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:1 000€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 100€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Revêtement sol:2 340€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:830€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 20€/m² = 680€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon - Peinture:550€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lille (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 216 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 587 €/an
Calcul : 1 216 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 047 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 320 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 742 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 459 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 968 €
Revenus locatifs : +14 587 €
Charges déductibles : -43 968 €
Résultat foncier Année 1 : -29 381 €(Déficit de 29 381 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 981 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 248 €/an
Revenus locatifs : +14 587 €
Charges déductibles : -9 248 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 339 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7980.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 587 €43 974 €7 054 €-29 388 €21 400 €7 988 €7 988 €
214 879 €9 064 €6 863 €5 815 €--2 173 €
315 176 €8 867 €6 666 €6 309 €---
415 480 €8 664 €6 463 €6 816 €---
515 789 €8 453 €6 252 €7 336 €---
616 105 €8 236 €6 035 €7 869 €---
716 427 €8 012 €5 811 €8 415 €---
816 756 €7 780 €5 579 €8 976 €---
917 091 €7 541 €5 340 €9 550 €---
1017 433 €7 293 €5 092 €10 140 €---
1117 781 €7 037 €4 836 €10 744 €---
1218 137 €6 773 €4 572 €11 364 €---
1318 500 €6 500 €4 299 €11 999 €---
1418 870 €6 218 €4 017 €12 651 €---
1519 247 €5 927 €3 726 €13 320 €---
1619 632 €5 626 €3 425 €14 006 €---
1720 025 €5 315 €3 114 €14 710 €---
1820 425 €4 994 €2 793 €15 432 €---
1920 834 €4 662 €2 461 €16 172 €---
2021 250 €4 318 €2 117 €16 932 €---
2121 675 €3 964 €1 763 €17 711 €---
2222 109 €3 598 €1 397 €18 511 €---
2322 551 €3 220 €1 019 €19 331 €---
2423 002 €2 829 €628 €20 173 €---
2523 462 €2 425 €224 €21 037 €---
TOTAL467 220 €191 289 €101 545 €275 931 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 275 931 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 587 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 063 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 063 €-6 420 €+9 483 €
2+3 063 €0 €+3 063 €
3+3 063 €+1 241 €+1 822 €
4+3 063 €+2 045 €+1 018 €
5+3 063 €+2 201 €+862 €
6+3 063 €+2 361 €+702 €
7+3 063 €+2 525 €+538 €
8+3 063 €+2 693 €+370 €
9+3 063 €+2 865 €+198 €
10+3 063 €+3 042 €+21 €
11+3 063 €+3 223 €-160 €
12+3 063 €+3 409 €-346 €
13+3 063 €+3 600 €-537 €
14+3 063 €+3 795 €-732 €
15+3 063 €+3 996 €-933 €
16+3 063 €+4 202 €-1 139 €
17+3 063 €+4 413 €-1 350 €
18+3 063 €+4 629 €-1 566 €
19+3 063 €+4 852 €-1 789 €
20+3 063 €+5 080 €-2 017 €
21+3 063 €+5 313 €-2 250 €
22+3 063 €+5 553 €-2 490 €
23+3 063 €+5 799 €-2 736 €
24+3 063 €+6 052 €-2 989 €
25+3 063 €+6 311 €-3 248 €
Total+76 575 €+82 779 €+-6 204 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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