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Achat appartement

Bien expiré
VilleTarbes (65)
Surface88m²
Coût Total129 682€
Loyer Annuel9 242€
Rentabilité7.13%
Cashflow/mois-102€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 900 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 998,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Proche de toutes les commodités et au dernier étage d'une petite copropriété, venez découvrir cet appartement qui saura vous séduire par son agencement et sa luminosité. Vous profiterez d'une belle vue sur les Pyrénées depuis son balcon exposé plein Sud et vous serez charmés par son grand séjour double avec cuisine équipée. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.233950, 0.064330
Total : 129 682€
Prix d'acquisition : 87 900€
Travaux : 34 750€
Valeur du bien : 122 650€
Frais de notaire : 7 032€
Coût estimé : 7 032€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 770€/mois
Loyer annuel estimé : 9242€/an
Fourchette totale : 625€ - 949€/mois
Fourchette annuelle : 7502€ - 11386€/an
Rentabilité brute :7.13%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 8.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 682€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :640,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :37,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 678,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 588,78€
Coût de l'assurance :11 347,18€
Taxe foncière : 924,21€/an
Soit par mois : 77,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 116,67€/mois
Soit par an : 1 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 770,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 872,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-102,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 345 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 88 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 750 €(395 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 100€ = 300€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 300€ = 300€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 770 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 242 €/an
Calcul : 770 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 327 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 682 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 454 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 924 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 400 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 855 €
Revenus locatifs : +9 242 €
Charges déductibles : -41 855 €
Résultat foncier Année 1 : -32 613 €(Déficit de 32 613 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 213 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 105 €/an
Revenus locatifs : +9 242 €
Charges déductibles : -7 105 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 137 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11213.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 135 €(65% de 87 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 078 €/an
Calcul : 57 135 € × 3,636% = 2 078 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 242 €41 860 €4 332 €-32 618 €21 400 €11 218 €11 218 €
29 427 €6 994 €4 216 €2 433 €--8 785 €
39 615 €6 875 €4 097 €2 740 €--6 044 €
49 808 €6 752 €3 974 €3 056 €--2 988 €
510 004 €6 624 €3 846 €3 380 €---
610 204 €6 492 €3 714 €3 712 €---
710 408 €6 356 €3 577 €4 053 €---
810 616 €6 214 €3 436 €4 402 €---
910 829 €6 068 €3 290 €4 760 €---
1011 045 €5 917 €3 139 €5 128 €---
1111 266 €5 761 €2 983 €5 505 €---
1211 491 €5 599 €2 821 €5 892 €---
1311 721 €5 432 €2 654 €6 289 €---
1411 956 €5 259 €2 481 €6 696 €---
1512 195 €5 080 €2 302 €7 114 €---
1612 439 €4 895 €2 117 €7 543 €---
1712 687 €4 704 €1 926 €7 983 €---
1812 941 €4 506 €1 728 €8 435 €---
1913 200 €4 302 €1 523 €8 898 €---
2013 464 €4 090 €1 312 €9 374 €---
2113 733 €3 871 €1 093 €9 862 €---
2214 008 €3 644 €866 €10 364 €---
2314 288 €3 410 €632 €10 878 €---
2414 574 €3 168 €390 €11 406 €---
2514 865 €2 917 €139 €11 948 €---
TOTAL296 027 €166 791 €62 589 €129 236 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 236 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 242 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 941 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 941 €-6 420 €+8 361 €
2+1 941 €0 €+1 941 €
3+1 941 €0 €+1 941 €
4+1 941 €0 €+1 941 €
5+1 941 €+117 €+1 824 €
6+1 941 €+1 114 €+827 €
7+1 941 €+1 216 €+725 €
8+1 941 €+1 321 €+620 €
9+1 941 €+1 428 €+513 €
10+1 941 €+1 538 €+403 €
11+1 941 €+1 652 €+289 €
12+1 941 €+1 768 €+173 €
13+1 941 €+1 887 €+54 €
14+1 941 €+2 009 €-68 €
15+1 941 €+2 134 €-193 €
16+1 941 €+2 263 €-322 €
17+1 941 €+2 395 €-454 €
18+1 941 €+2 530 €-589 €
19+1 941 €+2 670 €-729 €
20+1 941 €+2 812 €-871 €
21+1 941 €+2 959 €-1 018 €
22+1 941 €+3 109 €-1 168 €
23+1 941 €+3 263 €-1 322 €
24+1 941 €+3 422 €-1 481 €
25+1 941 €+3 584 €-1 643 €
Total+48 525 €+38 771 €+9 754 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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