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Appartement de 5 pièces

Bien expiré
VilleBlois (41)
Surface113m²
Coût Total177 000€
Loyer Annuel13 100€
Rentabilité7.40%
Cashflow/mois+66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 113 m²
Prix au m² : 1 150,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Découvrez cet élégant appartement situé à Blois, offrant des volumes généreux et une luminosité exceptionnelle grâce à son séjour double de 42m2 exposé plein sud. Cet espace de vie comprend un salon, une cuisine aménagée et trois chambres confortables. Les amateurs de praticité apprécieront la proximité immédiate des transports, écoles et commerces. Profitez également d'un jardin privatif, d'une cave et d'un garage pour un confort optimal. Bien que quelques rafraîchissements soient à prévoir, ce bien promet un potentiel remarquable pour ceux qui sauront s'y projeter. Une visite s'impose pour saisir cette opportunité unique ! - http://www.laresidence.fr/bareme-agence-blois?Datemaj=17/02/2026%2000:00:00

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.588432, 1.326781
Total : 177 000€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 36 600€
Valeur du bien : 166 600€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1092€/mois
Loyer annuel estimé : 13100€/an
Fourchette totale : 877€ - 1359€/mois
Fourchette annuelle : 10522€ - 16311€/an
Rentabilité brute :7.40%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 9.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :863,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :53,10€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 916,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 045,51€
Coût de l'assurance :15 930,00€
Taxe foncière : 1 310,05€/an
Soit par mois : 109,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 091,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 025,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :65,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 333 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 113 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 113 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles vétustes et électroménager obsolète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, petites réparations sur le parquet
Quantité: salon (environ 42 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs légèrement abîmés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 600 €(324 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 180€/m² = 5400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:2 100€
    Rafraîchissement salon: 42 m² × 50€/m² = 2100€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 092 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 100 €/an
Calcul : 1 092 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 695 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 000 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 637 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 310 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 243 €
Revenus locatifs : +13 100 €
Charges déductibles : -44 243 €
Résultat foncier Année 1 : -31 142 €(Déficit de 31 142 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 742 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 643 €/an
Revenus locatifs : +13 100 €
Charges déductibles : -7 643 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 458 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9742.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 100 €44 248 €5 701 €-31 148 €21 400 €9 748 €9 748 €
213 362 €7 494 €5 547 €5 869 €--3 879 €
313 630 €7 335 €5 387 €6 295 €---
413 902 €7 170 €5 223 €6 732 €---
514 180 €7 000 €5 053 €7 180 €---
614 464 €6 824 €4 877 €7 640 €---
714 753 €6 643 €4 696 €8 110 €---
815 048 €6 455 €4 508 €8 593 €---
915 349 €6 262 €4 314 €9 088 €---
1015 656 €6 061 €4 114 €9 595 €---
1115 969 €5 855 €3 907 €10 115 €---
1216 289 €5 641 €3 694 €10 648 €---
1316 615 €5 420 €3 473 €11 194 €---
1416 947 €5 193 €3 245 €11 754 €---
1517 286 €4 957 €3 010 €12 329 €---
1617 632 €4 714 €2 766 €12 918 €---
1717 984 €4 462 €2 515 €13 522 €---
1818 344 €4 203 €2 255 €14 141 €---
1918 711 €3 934 €1 987 €14 776 €---
2019 085 €3 657 €1 710 €15 428 €---
2119 467 €3 371 €1 424 €16 096 €---
2219 856 €3 075 €1 128 €16 781 €---
2320 253 €2 770 €822 €17 483 €---
2420 658 €2 454 €507 €18 204 €---
2521 071 €2 128 €181 €18 943 €---
TOTAL419 613 €167 327 €82 046 €252 286 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 252 286 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 100 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 751 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 751 €-6 420 €+9 171 €
2+2 751 €0 €+2 751 €
3+2 751 €+725 €+2 026 €
4+2 751 €+2 020 €+731 €
5+2 751 €+2 154 €+597 €
6+2 751 €+2 292 €+459 €
7+2 751 €+2 433 €+318 €
8+2 751 €+2 578 €+173 €
9+2 751 €+2 726 €+25 €
10+2 751 €+2 878 €-127 €
11+2 751 €+3 034 €-283 €
12+2 751 €+3 194 €-443 €
13+2 751 €+3 358 €-607 €
14+2 751 €+3 526 €-775 €
15+2 751 €+3 699 €-948 €
16+2 751 €+3 875 €-1 124 €
17+2 751 €+4 057 €-1 306 €
18+2 751 €+4 242 €-1 491 €
19+2 751 €+4 433 €-1 682 €
20+2 751 €+4 628 €-1 877 €
21+2 751 €+4 829 €-2 078 €
22+2 751 €+5 034 €-2 283 €
23+2 751 €+5 245 €-2 494 €
24+2 751 €+5 461 €-2 710 €
25+2 751 €+5 683 €-2 932 €
Total+68 775 €+75 686 €+-6 911 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
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