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Achat : Maison Saint-Marcel (36200)

VilleSaint-Marcel (36)
Surface103m²
Coût Total99 074€
Loyer Annuel7 783€
Rentabilité7.86%
Cashflow/mois+71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 920 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 853,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 103 m², 4 pièces, 3 chambres, 2 salles de bain, Cave, 1 garage

Maison d'habitation comprenant, au rez-de-chaussée, un séjour, une cuisine, une salle d'eau et une pièce pouvant être aménagée en chambre ou laissant libre cours à votre imagination. Au premier étage, vous découvrirez 2 chambres ainsi qu'une salle de bains. Un garage, une courette ainsi qu'une cave complètent ce bien. Honoraires inclus dans le prix : 9.9%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F.

Ville : Saint-Marcel
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36200
Coordonnées : 46.608250, 1.522680
Total : 99 074€
Prix d'acquisition : 87 920€
Travaux : 4 120€
Valeur du bien : 92 040€
Frais de notaire : 7 034€
Coût estimé : 7 034€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 6.30€/m²/mois
Fourchette : 5.06€ - 7.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 649€/mois
Loyer annuel estimé : 7783€/an
Fourchette totale : 521€ - 807€/mois
Fourchette annuelle : 6257€ - 9681€/an
Rentabilité brute :7.86%
Fourchette de rentabilité :6.32% - 9.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :880 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 640 €
Prix d'achat :87 920 €
Décote à l'achat :-2 720€ (-3.0%)
Marge achat-revente :-8 434€ (-9.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 074€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :488,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :24,77€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 512,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 342,01€
Coût de l'assurance :7 430,55€
Taxe foncière : 778,29€/an
Soit par mois : 64,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 648,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 577,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :70,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 103 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais un peu datée
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs, peinture et rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et peinture écaillée
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photo - état moyen nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 120 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:4 120€
    Isolation combles: 103 m² × 40€/m² = 4120€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 120€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 120€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 649 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 783 €/an
Calcul : 649 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 276 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 074 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 297 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 778 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 472 €
Revenus locatifs : +7 783 €
Charges déductibles : -8 472 €
Résultat foncier Année 1 : -689 €(Déficit de 689 €)
Imputable sur revenu global : 689 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 352 €/an
Revenus locatifs : +7 783 €
Charges déductibles : -4 352 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 431 €/an
Prix d'achat du bien : 87 920 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 148 €(65% de 87 920 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 078 €/an
Calcul : 57 148 € × 3,636% = 2 078 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 783 €8 475 €3 280 €-692 €692 €--
27 939 €4 267 €3 192 €3 671 €---
38 097 €4 177 €3 101 €3 921 €---
48 259 €4 083 €3 008 €4 176 €---
58 424 €3 986 €2 911 €4 438 €---
68 593 €3 886 €2 810 €4 707 €---
78 765 €3 782 €2 707 €4 983 €---
88 940 €3 675 €2 600 €5 265 €---
99 119 €3 564 €2 489 €5 555 €---
109 301 €3 450 €2 374 €5 852 €---
119 487 €3 331 €2 256 €6 156 €---
129 677 €3 209 €2 133 €6 468 €---
139 871 €3 082 €2 007 €6 788 €---
1410 068 €2 951 €1 876 €7 117 €---
1510 269 €2 816 €1 740 €7 454 €---
1610 475 €2 676 €1 600 €7 799 €---
1710 684 €2 531 €1 455 €8 153 €---
1810 898 €2 381 €1 306 €8 517 €---
1911 116 €2 226 €1 151 €8 890 €---
2011 338 €2 066 €991 €9 272 €---
2111 565 €1 901 €825 €9 664 €---
2211 796 €1 730 €654 €10 067 €---
2312 032 €1 553 €477 €10 480 €---
2412 273 €1 370 €294 €10 903 €---
2512 518 €1 180 €105 €11 338 €---
TOTAL249 290 €78 350 €47 342 €170 940 €692 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 208 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 940 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 783 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 634 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 634 €-208 €+1 842 €
2+1 634 €+1 101 €+533 €
3+1 634 €+1 176 €+458 €
4+1 634 €+1 253 €+381 €
5+1 634 €+1 331 €+303 €
6+1 634 €+1 412 €+222 €
7+1 634 €+1 495 €+139 €
8+1 634 €+1 579 €+55 €
9+1 634 €+1 666 €-32 €
10+1 634 €+1 755 €-121 €
11+1 634 €+1 847 €-213 €
12+1 634 €+1 940 €-306 €
13+1 634 €+2 037 €-403 €
14+1 634 €+2 135 €-501 €
15+1 634 €+2 236 €-602 €
16+1 634 €+2 340 €-706 €
17+1 634 €+2 446 €-812 €
18+1 634 €+2 555 €-921 €
19+1 634 €+2 667 €-1 033 €
20+1 634 €+2 782 €-1 148 €
21+1 634 €+2 899 €-1 265 €
22+1 634 €+3 020 €-1 386 €
23+1 634 €+3 144 €-1 510 €
24+1 634 €+3 271 €-1 637 €
25+1 634 €+3 401 €-1 767 €
Total+40 850 €+51 282 €+-10 432 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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