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Vente appartement 5 Pièce(s)

VilleAlençon (61)
Surface98.4m²
Coût Total126 000€
Loyer Annuel10 652€
Rentabilité8.45%
Cashflow/mois+88€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 500 €
Surface : 98.4 m²
Prix au m² : 787,6 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Nombre d'égages : 2, Cave, Nombre de WC : 1

Jean-Luc GAUTIER de l'agence ALC Immobilier d'Alençon vous propose à la vente cet appartement de 98,14 m², situé au 1er étage avec ascenseur. Idéalement situé, il se trouve à proximité des écoles, des commodités et d'un centre commercial, offrant ainsi un cadre de vie pratique au quotidien. À découvrir rapidement ! Il se compose d'une entrée de 4 m², une belle pièce de vie de 48.50 m², une cuisine de 8 m², un débarras de 2.20 m², un couloir avec dressing desservant deux chambres de 11.45 m² et 11.25 m², une salle de bain de 11.15 m² avec baignoire balnéo, un wc avec un point d'eau. Une cave et une place de parking située en sous-sol. Huisseries : PVC Chauffage : gaz Taxe foncière : 1 742 € Assainissement : tout-à-l'égout Référence : 1045V146A

Pour une visite, contactez votre conseiller Jean-Luc GAUTIER au 06.10.69.21.73 / 02.61.72.05.56 ou par mail: jeanluc.gautier@alcimmobilier.com : direction@alcimmobilier.com RSAC 409 593 308 - Carte délivrée par CCI Portes de Normande. Annonce rédigée et publiée par un agent commercial. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ''www.georisques.gouv.fr''. Retrouvez tous nos biens sur notre site www.alcimmobilier.com - http://visuels.twimmo.net/bareme/1045/1045/691f4499d2fcac9f3206ebc5-bareme.pdf

Ville : Alençon
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61000
Coordonnées : 48.431206, 0.091137
Total : 126 000€
Prix d'acquisition : 77 500€
Travaux : 42 300€
Valeur du bien : 119 800€
Frais de notaire : 6 200€
Coût estimé : 6 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98.4m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 12.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 888€/mois
Loyer annuel estimé : 10652€/an
Fourchette totale : 662€ - 1191€/mois
Fourchette annuelle : 7938€ - 14295€/an
Rentabilité brute :8.45%
Fourchette de rentabilité :6.30% - 11.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 206,9 €/m²
Basé sur :171 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 759 €
Prix d'achat :77 500 €
Décote à l'achat :-41 259€ (-34.7%)
Marge achat-revente :-7 241€ (-6.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :617,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :36,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 654,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 205,47€
Coût de l'assurance :11 025,00€
Taxe foncière : 1 742,00€/an
Soit par mois : 145,17€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 887,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 799,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :88,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 98.4 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 98.4 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et plomberie à rénover
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 23 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la salle à manger
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - quelques éléments à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 300 €(430 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:9 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 23 m² × 60€/m² = 1380€, Main d'œuvre: 420€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Autres pièces:600€
    Peinture salle à manger: 12 m² × 50€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alençon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 888 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 652 €/an
Calcul : 888 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 104 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 000 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 441 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 742 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 587 €
Revenus locatifs : +10 652 €
Charges déductibles : -48 587 €
Résultat foncier Année 1 : -37 935 €(Déficit de 37 935 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 535 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 287 €/an
Revenus locatifs : +10 652 €
Charges déductibles : -6 287 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 365 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16535.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 375 €(65% de 77 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 832 €/an
Calcul : 50 375 € × 3,636% = 1 832 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 652 €48 591 €4 108 €-37 939 €21 400 €16 539 €16 539 €
210 865 €6 181 €3 998 €4 685 €--11 854 €
311 083 €6 067 €3 884 €5 016 €--6 838 €
411 304 €5 948 €3 765 €5 356 €--1 482 €
511 530 €5 826 €3 643 €5 704 €---
611 761 €5 700 €3 517 €6 061 €---
711 996 €5 570 €3 387 €6 426 €---
812 236 €5 435 €3 252 €6 801 €---
912 481 €5 296 €3 113 €7 185 €---
1012 731 €5 152 €2 969 €7 578 €---
1112 985 €5 003 €2 820 €7 982 €---
1213 245 €4 850 €2 667 €8 395 €---
1313 510 €4 691 €2 508 €8 819 €---
1413 780 €4 527 €2 344 €9 253 €---
1514 056 €4 357 €2 174 €9 699 €---
1614 337 €4 182 €1 999 €10 155 €---
1714 623 €4 000 €1 817 €10 623 €---
1814 916 €3 813 €1 630 €11 103 €---
1915 214 €3 619 €1 436 €11 595 €---
2015 518 €3 419 €1 236 €12 099 €---
2115 829 €3 213 €1 030 €12 616 €---
2216 145 €2 999 €816 €13 147 €---
2316 468 €2 778 €595 €13 690 €---
2416 798 €2 550 €367 €14 248 €---
2517 134 €2 314 €131 €14 820 €---
TOTAL341 198 €156 080 €59 205 €185 118 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 118 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 652 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 237 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 237 €-6 420 €+8 657 €
2+2 237 €0 €+2 237 €
3+2 237 €0 €+2 237 €
4+2 237 €0 €+2 237 €
5+2 237 €+1 266 €+971 €
6+2 237 €+1 818 €+419 €
7+2 237 €+1 928 €+309 €
8+2 237 €+2 040 €+197 €
9+2 237 €+2 155 €+82 €
10+2 237 €+2 274 €-37 €
11+2 237 €+2 395 €-158 €
12+2 237 €+2 519 €-282 €
13+2 237 €+2 646 €-409 €
14+2 237 €+2 776 €-539 €
15+2 237 €+2 910 €-673 €
16+2 237 €+3 047 €-810 €
17+2 237 €+3 187 €-950 €
18+2 237 €+3 331 €-1 094 €
19+2 237 €+3 478 €-1 241 €
20+2 237 €+3 630 €-1 393 €
21+2 237 €+3 785 €-1 548 €
22+2 237 €+3 944 €-1 707 €
23+2 237 €+4 107 €-1 870 €
24+2 237 €+4 274 €-2 037 €
25+2 237 €+4 446 €-2 209 €
Total+55 925 €+55 535 €+390 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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