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AGDE: Appartement T3 – 63 m² – Dernier étage – Double balcon + loggia – Cellier privatif + parking commun

VilleAgde (34)
Surface63
Coût Total148 380
Loyer Annuel8 603
Rentabilité5.80%
Cashflow/mois-291
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 571,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

À vendre – Agde, secteur Cave Coopérative / Bords d'Hérault Situé dans un secteur recherché entre la cave coopérative et les bords de l'Hérault, découvrez ce T3 lumineux de 63 m², au 3ᵉ et dernier étage d'une copropriété bien entretenue.

L'appartement se compose de : Un séjour/salon lumineux ouvrant sur un balcon, Une cuisine séparée avec accès à une loggia, Deux chambres, Une salle d'eau et WC séparés, Deux espaces extérieurs : un balcon côté séjour + une loggia côté cuisine.

Vous bénéficierez également d'un cellier privatif au rez-de-chaussée, idéal pour du rangement supplémentaire, ainsi que d'une place de stationnement commune au sein de la résidence.

Un appartement fonctionnel, traversant et agréable à vivre, proche des commodités et des berges de l'Hérault. Prévoir un rafraichissement

À découvrir sans tarder ! - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/agde-34300/agence-immobiliere/foncia-transaction-le-cap-d-agde-1322

Ville : Agde
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34300
Coordonnées : 43.307215, 3.471119
Total : 148 380
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 41 460
Valeur du bien : 140 460
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63
Loyer prédit : 11.38€/m²/mois
Fourchette : 8.76€ - 14.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 717€/mois
Loyer annuel estimé : 8603€/an
Fourchette totale : 552€ - 931€/mois
Fourchette annuelle : 6626€ - 11170€/an
Rentabilité brute :5.80%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 7.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 411,05 €/m²
Basé sur :356 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :151 896
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :-52 896 (-34.8%)
Marge achat-revente :3 516€ (2.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 380
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :742,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :43,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 786,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 467,58
Coût de l'assurance :12 983,25
Taxe foncière : 860,32€/an
Soit par mois : 71,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 716,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 007,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-290,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 303 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol en terrazzo du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
PeintureRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Murs
Peinture des murs et plafonds dans toutes les pièces
Quantité: environ 63 m²
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 460(658 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (installation comprise)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation comprise)
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (pose comprise)
  • Salon:2 000
    Rafraîchissement sol en terrazzo: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (pose comprise)
  • Peinture:1 260
    Peinture murs/plafonds: 63 m² × 20€/m² = 1260€ (fourniture et pose comprises)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agde (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 717 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 603 €/an
Calcul : 717 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 128 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 380 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 519 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 860 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 460
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 768
Revenus locatifs : +8 603
Charges déductibles : -49 768
Résultat foncier Année 1 : -41 165(Déficit de 41 165 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 765
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 308 €/an
Revenus locatifs : +8 603
Charges déductibles : -8 308
Résultat foncier Années 2+ : 295 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19764.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 60349 7735 133-41 16921 400 €19 769 €19 769 €
28 7758 1784 999597--19 172 €
38 9518 0394 859912--18 261 €
49 1307 8954 7151 235--17 026 €
59 3127 7454 5661 567--15 459 €
69 4997 5914 4111 908--13 551 €
79 6897 4314 2512 258--11 293 €
89 8827 2654 0852 618--8 675 €
910 0807 0933 9132 987--5 688 €
1010 2826 9153 7363 366--2 321 €
1110 4876 7313 5513 756---
1210 6976 5403 3614 157---
1310 9116 3433 1634 568---
1411 1296 1382 9594 991---
1511 3525 9262 7475 425---
1611 5795 7072 5275 872---
1711 8105 4802 3006 330---
1812 0475 2452 0656 802---
1912 2885 0011 8217 286---
2012 5334 7491 5697 784---
2112 7844 4881 3088 296---
2213 0404 2171 0378 823---
2313 3003 9377579 363---
2413 5663 6474679 920---
2513 8383 34616710 491---
TOTAL275 564195 41974 46880 14521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 145
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 603 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 807 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 807-6 420+8 227
2+1 8070+1 807
3+1 8070+1 807
4+1 8070+1 807
5+1 8070+1 807
6+1 8070+1 807
7+1 8070+1 807
8+1 8070+1 807
9+1 8070+1 807
10+1 8070+1 807
11+1 807+430+1 377
12+1 807+1 247+560
13+1 807+1 370+437
14+1 807+1 497+310
15+1 807+1 628+179
16+1 807+1 762+45
17+1 807+1 899-92
18+1 807+2 041-234
19+1 807+2 186-379
20+1 807+2 335-528
21+1 807+2 489-682
22+1 807+2 647-840
23+1 807+2 809-1 002
24+1 807+2 976-1 169
25+1 807+3 147-1 340
Total+45 175+24 043+21 132
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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