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Détails du bien

Bien expiré
VillePierrefitte-sur-Seine (93)
Surface65m²
Coût Total210 150€
Loyer Annuel12 895€
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 2 461,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Découvrez cet agréable appartement entièrement refait à neuf, lumineux et idéalement situé dans un secteur calme et recherché de Pierrefitte-sur-Seine, à proximité des commerces, écoles et transports. Caractéristiques : • Surface : 60 m² • 3 pièces dont 2 chambres • Séjour spacieux et lumineux • Cuisine indépendante (équipée / à équiper selon votre besoin) • Salle de bain moderne • Nombreux rangements • Immeuble sécurisé • Aucun travaux à prévoir Transports et commodités : • À deux pas du tramway T5 et du RER D • Commerces, écoles et services accessibles à pied Idéal pour un couple, une petite famille ou un investissement locatif.

Ville : Pierrefitte-sur-Seine
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93380
Total : 210 150€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 37 350€
Valeur du bien : 197 350€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 16.53€/m²/mois
Fourchette : 12.54€ - 21.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1075€/mois
Loyer annuel estimé : 12895€/an
Fourchette totale : 815€ - 1417€/mois
Fourchette annuelle : 9782€ - 16998€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 034,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :61,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 095,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 084,14€
Coût de l'assurance :18 388,13€
Taxe foncière : 1 289,46€/an
Soit par mois : 107,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 074,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 202,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-128,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres anciennes
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une cuisine équipée complète avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des équipements sanitaires
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain moderne mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et vérification des équipements dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'électricité générale
Quantité: 1 installation pour 65 m²
Raison: Normes électriques à vérifier pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 350 €(575 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 150€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 1045€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1 300€ = 7800€, Main d'œuvre: 2700€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:7 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 15 000€ = 15000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: 420€
  • Chambres:2 400€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1680€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 150€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 075 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 895 €/an
Calcul : 1 075 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 929 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 150 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 736 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 289 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 304 €
Revenus locatifs : +12 895 €
Charges déductibles : -46 304 €
Résultat foncier Année 1 : -33 409 €(Déficit de 33 409 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 009 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 954 €/an
Revenus locatifs : +12 895 €
Charges déductibles : -8 954 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 941 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12009.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 895 €46 311 €6 936 €-33 416 €21 400 €12 016 €12 016 €
213 153 €8 775 €6 750 €4 377 €--7 639 €
313 416 €8 583 €6 558 €4 832 €--2 806 €
413 684 €8 385 €6 360 €5 299 €---
513 958 €8 179 €6 155 €5 778 €---
614 237 €7 967 €5 942 €6 269 €---
714 521 €7 748 €5 723 €6 773 €---
814 812 €7 521 €5 496 €7 291 €---
915 108 €7 287 €5 262 €7 821 €---
1015 410 €7 044 €5 019 €8 366 €---
1115 718 €6 794 €4 769 €8 925 €---
1216 033 €6 535 €4 510 €9 498 €---
1316 354 €6 267 €4 242 €10 087 €---
1416 681 €5 990 €3 965 €10 691 €---
1517 014 €5 703 €3 678 €11 311 €---
1617 354 €5 407 €3 382 €11 947 €---
1717 702 €5 101 €3 076 €12 601 €---
1818 056 €4 784 €2 759 €13 271 €---
1918 417 €4 457 €2 432 €13 960 €---
2018 785 €4 119 €2 094 €14 666 €---
2119 161 €3 769 €1 744 €15 392 €---
2219 544 €3 407 €1 382 €16 137 €---
2319 935 €3 033 €1 008 €16 902 €---
2420 334 €2 646 €621 €17 687 €---
2520 740 €2 247 €222 €18 494 €---
TOTAL413 019 €188 059 €100 084 €224 960 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 960 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 895 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 708 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 708 €-6 420 €+9 128 €
2+2 708 €0 €+2 708 €
3+2 708 €0 €+2 708 €
4+2 708 €+748 €+1 960 €
5+2 708 €+1 733 €+975 €
6+2 708 €+1 881 €+827 €
7+2 708 €+2 032 €+676 €
8+2 708 €+2 187 €+521 €
9+2 708 €+2 346 €+362 €
10+2 708 €+2 510 €+198 €
11+2 708 €+2 677 €+31 €
12+2 708 €+2 849 €-141 €
13+2 708 €+3 026 €-318 €
14+2 708 €+3 207 €-499 €
15+2 708 €+3 393 €-685 €
16+2 708 €+3 584 €-876 €
17+2 708 €+3 780 €-1 072 €
18+2 708 €+3 981 €-1 273 €
19+2 708 €+4 188 €-1 480 €
20+2 708 €+4 400 €-1 692 €
21+2 708 €+4 618 €-1 910 €
22+2 708 €+4 841 €-2 133 €
23+2 708 €+5 071 €-2 363 €
24+2 708 €+5 306 €-2 598 €
25+2 708 €+5 548 €-2 840 €
Total+67 700 €+67 488 €+212 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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