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Maison de village à rénover à Varages

VilleVarages (83)
Surface54m²
Coût Total105 000€
Loyer Annuel6 801€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 925,93 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 54 m², 54 m² de terrain, Cave

Maison de village à rénover entièrement de 65 m² de surface totale composée :

Sous-sol : une cave.

Rez-de-chaussée : une remise avec atelier.

1er étage de 20 m² environ à aménager.

2ème étage de 15 m² environ à aménager.

3ème grenier aménageable de 15 m² environ.

Toiture refaite en 2025.

Au cœur du village et ses commodités, au calme à visiter sans tarder !

Ville : Varages
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83670
Coordonnées : 43.597750, 5.956650
Total : 105 000€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 51 000€
Valeur du bien : 101 000€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 10.50€/m²/mois
Fourchette : 7.46€ - 14.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 567€/mois
Loyer annuel estimé : 6801€/an
Fourchette totale : 403€ - 797€/mois
Fourchette annuelle : 4834€ - 9569€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 526,72 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :136 443 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-86 443€ (-63.4%)
Marge achat-revente :31 443€ (23.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :517,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :30,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 547,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 173,72€
Coût de l'assurance :9 187,50€
Taxe foncière : 680,11€/an
Soit par mois : 56,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 566,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 604,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface totale de 15 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux éléments et mise aux normes
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires et mise aux normes
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture, et mise aux normes électricité dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement sol, et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 1.3/5 visible sur photos - murs très abîmés
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: maison complète
Raison: DPE F - Maison - Nécessaire pour conformité
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans toute la maison
Quantité: maison complète
Raison: DPE F - Maison - Nécessaire pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 000 €(944 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:900€
    Isolation combles: 15 m² × 60€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1200€ = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:5 000€
    Mise aux normes plomberie: 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:6 000€
    Mise aux normes électricité: 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Varages (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 567 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 801 €/an
Calcul : 567 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 472 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 000 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 367 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 680 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 520 €
Revenus locatifs : +6 801 €
Charges déductibles : -55 520 €
Résultat foncier Année 1 : -48 719 €(Déficit de 48 719 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 319 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 520 €/an
Revenus locatifs : +6 801 €
Charges déductibles : -4 520 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 281 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27319.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 801 €55 523 €3 476 €-48 722 €21 400 €27 322 €27 322 €
26 937 €4 431 €3 383 €2 507 €--24 816 €
37 076 €4 334 €3 287 €2 741 €--22 074 €
47 217 €4 235 €3 187 €2 982 €--19 092 €
57 362 €4 132 €3 085 €3 229 €--15 863 €
67 509 €4 026 €2 979 €3 483 €--12 380 €
77 659 €3 916 €2 869 €3 743 €--8 637 €
87 812 €3 803 €2 755 €4 009 €--4 628 €
97 969 €3 685 €2 638 €4 283 €--345 €
108 128 €3 564 €2 516 €4 564 €---
118 290 €3 438 €2 391 €4 852 €---
128 456 €3 309 €2 261 €5 148 €---
138 625 €3 174 €2 127 €5 451 €---
148 798 €3 036 €1 988 €5 762 €---
158 974 €2 892 €1 844 €6 082 €---
169 153 €2 744 €1 696 €6 410 €---
179 336 €2 590 €1 543 €6 746 €---
189 523 €2 431 €1 384 €7 092 €---
199 714 €2 267 €1 220 €7 446 €---
209 908 €2 098 €1 050 €7 810 €---
2110 106 €1 922 €875 €8 184 €---
2210 308 €1 741 €693 €8 567 €---
2310 514 €1 553 €506 €8 961 €---
2410 725 €1 359 €312 €9 365 €---
2510 939 €1 159 €111 €9 780 €---
TOTAL217 840 €127 364 €50 174 €90 476 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 476 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 801 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 428 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 428 €-6 420 €+7 848 €
2+1 428 €0 €+1 428 €
3+1 428 €0 €+1 428 €
4+1 428 €0 €+1 428 €
5+1 428 €0 €+1 428 €
6+1 428 €0 €+1 428 €
7+1 428 €0 €+1 428 €
8+1 428 €0 €+1 428 €
9+1 428 €0 €+1 428 €
10+1 428 €+1 266 €+162 €
11+1 428 €+1 456 €-28 €
12+1 428 €+1 544 €-116 €
13+1 428 €+1 635 €-207 €
14+1 428 €+1 729 €-301 €
15+1 428 €+1 825 €-397 €
16+1 428 €+1 923 €-495 €
17+1 428 €+2 024 €-596 €
18+1 428 €+2 128 €-700 €
19+1 428 €+2 234 €-806 €
20+1 428 €+2 343 €-915 €
21+1 428 €+2 455 €-1 027 €
22+1 428 €+2 570 €-1 142 €
23+1 428 €+2 688 €-1 260 €
24+1 428 €+2 810 €-1 382 €
25+1 428 €+2 934 €-1 506 €
Total+35 700 €+27 143 €+8 557 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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