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Maison à vendre

Bien expiré
VilleConfolens (16)
Surface290m²
Coût Total309 289€
Loyer Annuel21 666€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois+3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 259 990 €
Surface : 290 m²
Prix au m² : 896,52 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, 4 chambres

Charmante maison de caractère de 4 chambres et 2 salles de bain, jardin attenant et accès direct à la rivière - Charmante propriété au bord de la rivière avec une maison familiale de caractère de 4 chambres, une cour et un jardin isolés attenants avec un accès direct à la rivière. Elle est située dans le village historique de Saint Germain de Confolens, à quelques pas du restaurant et du café locaux, près de la jolie ville de Confolens avec toutes les commodités. Avec 1 chambre spacieuse, douche/WC, coin-cuisine au rez-de-chaussée et 3 chambres avec salle de bains et WC, ainsi qu'une cuisine ouverte, une salle à manger/salon au 1er étage, la maison offre des espaces de vie polyvalents, idéaux pour une famille ou comme retraite de vacances. Détendez-vous dans la cour intérieure, appréciez le son apaisant de l'eau dans le jardin au bord du ruisseau, ou derrière les murs blanchis à la chaux, où vous pouvez faire trempette dans le jacuzzi ou prendre votre bateau dans la rivière. Cette propriété est parfaite pour un style de vie tranquille sans sacrifier les avantages de la proximité de la ville.

Ville : Confolens
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16500
Coordonnées : 46.026894, 0.660583
Total : 309 289€
Prix d'acquisition : 259 990€
Travaux : 28 500€
Valeur du bien : 288 490€
Frais de notaire : 20 799€
Coût estimé : 20 799€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 290m²
Loyer prédit : 6.23€/m²/mois
Fourchette : 4.72€ - 8.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1806€/mois
Loyer annuel estimé : 21666€/an
Fourchette totale : 1369€ - 2381€/mois
Fourchette annuelle : 16433€ - 28567€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 9.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :607,53 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :176 182 €
Prix d'achat :259 990 €
Décote à l'achat :+83 808€ (+47.6%)
Marge achat-revente :-133 107€ (-75.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :309 289€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 531,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :90,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 622,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :150 261,70€
Coût de l'assurance :27 062,79€
Taxe foncière : 2 166,64€/an
Soit par mois : 180,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 805,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 802,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 149 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité aux normes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Aucune photo fournie, état moyen attendu
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Vérification et mise aux normes des éléments sanitaires, peinture et joints
Quantité: 1 salle de bain (environ 8 m²)
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain moderne
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité et du revêtement de sol
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture et vérification
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification du tableau électrique et mise à la terre si absente
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 installation
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 500 €(98 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 9000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1200€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation légère salle de bain: 8 m² × 500€/m² = 4000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 600€
    Peinture 48 m²: 30€/m² × 48 = 1440€, Vérification électricité: 300€, Revêtement sol 48 m²: 30€/m² × 48 = 1440€, Main d'œuvre: 420€
  • Salon:1 800€
    Peinture salon 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Vérification électricité: 300€, Main d'œuvre: 900€
  • Électricité générale:1 800€
    Mise aux normes électricité: 1 installation: 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie générale:1 800€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation: 1800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Confolens (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 806 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 666 €/an
Calcul : 1 806 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 382 €/an
Base de calcul : Emprunt de 309 289 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 083 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 167 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 131 €
Revenus locatifs : +21 666 €
Charges déductibles : -42 131 €
Résultat foncier Année 1 : -20 465 €(Déficit de 20 465 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 765 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 631 €/an
Revenus locatifs : +21 666 €
Charges déductibles : -13 631 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 035 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9764.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 259 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 168 994 €(65% de 259 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 145 €/an
Calcul : 168 994 € × 3,636% = 6 145 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 666 €42 141 €10 392 €-20 475 €10 700 €9 775 €9 775 €
222 100 €13 365 €10 116 €8 734 €--1 040 €
322 542 €13 080 €9 831 €9 462 €---
422 993 €12 785 €9 535 €10 208 €---
523 452 €12 479 €9 230 €10 973 €---
623 921 €12 163 €8 914 €11 759 €---
724 400 €11 836 €8 587 €12 564 €---
824 888 €11 498 €8 249 €13 390 €---
925 386 €11 148 €7 899 €14 238 €---
1025 893 €10 786 €7 537 €15 108 €---
1126 411 €10 411 €7 162 €16 000 €---
1226 939 €10 024 €6 774 €16 916 €---
1327 478 €9 623 €6 374 €17 855 €---
1428 028 €9 208 €5 959 €18 820 €---
1528 588 €8 779 €5 530 €19 809 €---
1629 160 €8 335 €5 086 €20 825 €---
1729 743 €7 876 €4 627 €21 867 €---
1830 338 €7 401 €4 152 €22 937 €---
1930 945 €6 910 €3 660 €24 035 €---
2031 564 €6 401 €3 152 €25 163 €---
2132 195 €5 875 €2 626 €26 320 €---
2232 839 €5 331 €2 082 €27 508 €---
2333 496 €4 768 €1 519 €28 728 €---
2434 166 €4 186 €937 €29 980 €---
2534 849 €3 583 €334 €31 266 €---
TOTAL693 981 €259 990 €150 262 €433 990 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 433 990 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 666 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 550 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 550 €-3 210 €+7 760 €
2+4 550 €0 €+4 550 €
3+4 550 €+2 526 €+2 024 €
4+4 550 €+3 062 €+1 488 €
5+4 550 €+3 292 €+1 258 €
6+4 550 €+3 528 €+1 022 €
7+4 550 €+3 769 €+781 €
8+4 550 €+4 017 €+533 €
9+4 550 €+4 271 €+279 €
10+4 550 €+4 532 €+18 €
11+4 550 €+4 800 €-250 €
12+4 550 €+5 075 €-525 €
13+4 550 €+5 357 €-807 €
14+4 550 €+5 646 €-1 096 €
15+4 550 €+5 943 €-1 393 €
16+4 550 €+6 247 €-1 697 €
17+4 550 €+6 560 €-2 010 €
18+4 550 €+6 881 €-2 331 €
19+4 550 €+7 211 €-2 661 €
20+4 550 €+7 549 €-2 999 €
21+4 550 €+7 896 €-3 346 €
22+4 550 €+8 252 €-3 702 €
23+4 550 €+8 618 €-4 068 €
24+4 550 €+8 994 €-4 444 €
25+4 550 €+9 380 €-4 830 €
Total+113 750 €+130 197 €+-16 447 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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