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Appartement 4 pièces 73 m²

Bien expiré
VilleBergerac (24)
Surface73m²
Coût Total128 130€
Loyer Annuel8 967€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois+29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 101 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 383,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 73 m² - Appartement 4 pièces 73 m²

JOLI APPARTEMENT type T3/4 de 72.50 m², au 2ème Etage d'une Résidence en copropriété, dans un Quartier Calme, à 10 mn du centre ville Composé d'un SALON/SEJOUR de 31 m², une CUISINE, deux CHAMBRES, une Salle de Bain, un WC, un Cellier et un Balcon

Un Box et un place de Parking complètent ce bien

BELLE AFFAIRE / A VISITER RAPIDEMENT !!!

La présente annonce immobilière a été rédigé sous la responsabilité éditoriale de Madame FORTUNEL Bernadette, Agent Immobilier (sans détention de fonds), de la SAS IMMO DORDOGNE, immatriculée au RSAC de Bergerac sous le numéro 850 553 355,titulaire de la Carte Professionnelle CPI 2402 201 000 040 950 pour le compte de la SAS IMMO DORDOGNE Retrouvez tous nos biens sur notre site internet. www.immodordogne,fr

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Votre conseiller Agence IMMO DORDOGNE : Agent Immobilier - Bernadette FORTUNEL Carte T CPI 2402 2019 000 040 950 RCP ALLIANZ IARD 9897986 1 Cours Michelet 92076 PARIS LA DEFENSE Cedex

Surface : 73 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 3

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.850540, 0.469530
Total : 128 130€
Prix d'acquisition : 101 000€
Travaux : 19 050€
Valeur du bien : 120 050€
Frais de notaire : 8 080€
Coût estimé : 8 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 747€/mois
Loyer annuel estimé : 8967€/an
Fourchette totale : 555€ - 1006€/mois
Fourchette annuelle : 6660€ - 12071€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 9.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 315,79 €/m²
Basé sur :87 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 053 €
Prix d'achat :101 000 €
Décote à l'achat :+4 947€ (+5.2%)
Marge achat-revente :-32 077€ (-33.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 130€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :635,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :8,54€/mois
Taux d'assurance : 0.08% par an
Total mensualité : 643,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 454,31€
Coût de l'assurance :2 562,60€
Taxe foncière : 896,66€/an
Soit par mois : 74,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 747,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 718,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :28,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
0
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Consommation énergie primaire et finale indiquée comme 0 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité, peinture.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, nécessite un rafraîchissement important.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites finitions si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - Cuisine en bon état général.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites finitions si nécessaire.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - Salon en bon état général.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites finitions dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - Chambres en bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 050 €(261 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Cuisine:1 800€
    Rafraîchissement léger cuisine: 1 cuisine complète × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:750€
    Rafraîchissement léger salon: 1 salon complet × 600€ = 600€, Main d'œuvre: 150€
  • Chambres:1 500€
    Rafraîchissement léger 2 chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 747 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 967 €/an
Calcul : 747 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 314 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 130 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 103 €/an
Calcul : 9 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 897 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 363 €
Revenus locatifs : +8 967 €
Charges déductibles : -24 363 €
Résultat foncier Année 1 : -15 396 €(Déficit de 15 396 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 696 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 313 €/an
Revenus locatifs : +8 967 €
Charges déductibles : -5 313 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 654 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4696.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 101 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 650 €(65% de 101 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 387 €/an
Calcul : 65 650 € × 3,636% = 2 387 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 967 €24 367 €4 318 €-15 400 €10 700 €4 700 €4 700 €
29 146 €5 203 €4 203 €3 943 €--757 €
39 329 €5 084 €4 085 €4 245 €---
49 515 €4 962 €3 962 €4 554 €---
59 706 €4 835 €3 836 €4 871 €---
69 900 €4 704 €3 704 €5 196 €---
710 098 €4 568 €3 569 €5 530 €---
810 300 €4 427 €3 428 €5 873 €---
910 506 €4 282 €3 283 €6 224 €---
1010 716 €4 132 €3 132 €6 584 €---
1110 930 €3 976 €2 977 €6 954 €---
1211 149 €3 815 €2 816 €7 334 €---
1311 372 €3 649 €2 649 €7 723 €---
1411 599 €3 476 €2 477 €8 123 €---
1511 831 €3 298 €2 299 €8 533 €---
1612 068 €3 114 €2 115 €8 954 €---
1712 309 €2 923 €1 924 €9 386 €---
1812 555 €2 725 €1 726 €9 830 €---
1912 807 €2 521 €1 522 €10 285 €---
2013 063 €2 310 €1 311 €10 753 €---
2113 324 €2 091 €1 092 €11 233 €---
2213 590 €1 865 €866 €11 725 €---
2313 862 €1 631 €632 €12 231 €---
2414 139 €1 389 €390 €12 751 €---
2514 422 €1 138 €139 €13 284 €---
TOTAL287 204 €106 483 €62 454 €180 721 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 721 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 967 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 883 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 883 €-3 210 €+5 093 €
2+1 883 €0 €+1 883 €
3+1 883 €+1 046 €+837 €
4+1 883 €+1 366 €+517 €
5+1 883 €+1 461 €+422 €
6+1 883 €+1 559 €+324 €
7+1 883 €+1 659 €+224 €
8+1 883 €+1 762 €+121 €
9+1 883 €+1 867 €+16 €
10+1 883 €+1 975 €-92 €
11+1 883 €+2 086 €-203 €
12+1 883 €+2 200 €-317 €
13+1 883 €+2 317 €-434 €
14+1 883 €+2 437 €-554 €
15+1 883 €+2 560 €-677 €
16+1 883 €+2 686 €-803 €
17+1 883 €+2 816 €-933 €
18+1 883 €+2 949 €-1 066 €
19+1 883 €+3 086 €-1 203 €
20+1 883 €+3 226 €-1 343 €
21+1 883 €+3 370 €-1 487 €
22+1 883 €+3 518 €-1 635 €
23+1 883 €+3 669 €-1 786 €
24+1 883 €+3 825 €-1 942 €
25+1 883 €+3 985 €-2 102 €
Total+47 075 €+54 216 €+-7 141 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
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