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Appartement 4 pièces 73 m²

Bien expiré
VilleBergerac (24)
Surface73
Coût Total128 130
Loyer Annuel8 967
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois+29
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 101 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 383,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 73 m² - Appartement 4 pièces 73 m²

JOLI APPARTEMENT type T3/4 de 72.50 m², au 2ème Etage d'une Résidence en copropriété, dans un Quartier Calme, à 10 mn du centre ville Composé d'un SALON/SEJOUR de 31 m², une CUISINE, deux CHAMBRES, une Salle de Bain, un WC, un Cellier et un Balcon

Un Box et un place de Parking complètent ce bien

BELLE AFFAIRE / A VISITER RAPIDEMENT !!!

La présente annonce immobilière a été rédigé sous la responsabilité éditoriale de Madame FORTUNEL Bernadette, Agent Immobilier (sans détention de fonds), de la SAS IMMO DORDOGNE, immatriculée au RSAC de Bergerac sous le numéro 850 553 355,titulaire de la Carte Professionnelle CPI 2402 201 000 040 950 pour le compte de la SAS IMMO DORDOGNE Retrouvez tous nos biens sur notre site internet. www.immodordogne,fr

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Votre conseiller Agence IMMO DORDOGNE : Agent Immobilier - Bernadette FORTUNEL Carte T CPI 2402 2019 000 040 950 RCP ALLIANZ IARD 9897986 1 Cours Michelet 92076 PARIS LA DEFENSE Cedex

Surface : 73 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 3

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.850540, 0.469530
Total : 128 130
Prix d'acquisition : 101 000
Travaux : 19 050
Valeur du bien : 120 050
Frais de notaire : 8 080
Coût estimé : 8 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 747€/mois
Loyer annuel estimé : 8967€/an
Fourchette totale : 555€ - 1006€/mois
Fourchette annuelle : 6660€ - 12071€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 9.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 315,79 €/m²
Basé sur :87 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 053
Prix d'achat :101 000
Décote à l'achat :+4 947 (+5.2%)
Marge achat-revente :-32 077€ (-33.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 130
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :635,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :8,54€/mois
Taux d'assurance : 0.08% par an
Total mensualité : 643,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 454,31
Coût de l'assurance :2 562,60
Taxe foncière : 896,66€/an
Soit par mois : 74,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 747,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 718,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :28,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
0
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Consommation énergie primaire et finale indiquée comme 0 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité, peinture.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, nécessite un rafraîchissement important.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites finitions si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - Cuisine en bon état général.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites finitions si nécessaire.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - Salon en bon état général.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites finitions dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - Chambres en bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 050(261 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:15 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Cuisine:1 800
    Rafraîchissement léger cuisine: 1 cuisine complète × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:750
    Rafraîchissement léger salon: 1 salon complet × 600€ = 600€, Main d'œuvre: 150€
  • Chambres:1 500
    Rafraîchissement léger 2 chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

AA(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 747 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 967 €/an
Calcul : 747 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 314 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 130 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 103 €/an
Calcul : 9 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 897 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 050
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 363
Revenus locatifs : +8 967
Charges déductibles : -24 363
Résultat foncier Année 1 : -15 396(Déficit de 15 396 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 4 696
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 313 €/an
Revenus locatifs : +8 967
Charges déductibles : -5 313
Résultat foncier Années 2+ : 3 654 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4696.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 101 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 650(65% de 101 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 387 €/an
Calcul : 65 650 € × 3,636% = 2 387
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 96724 3674 318-15 40010 700 €4 700 €4 700 €
29 1465 2034 2033 943--757 €
39 3295 0844 0854 245---
49 5154 9623 9624 554---
59 7064 8353 8364 871---
69 9004 7043 7045 196---
710 0984 5683 5695 530---
810 3004 4273 4285 873---
910 5064 2823 2836 224---
1010 7164 1323 1326 584---
1110 9303 9762 9776 954---
1211 1493 8152 8167 334---
1311 3723 6492 6497 723---
1411 5993 4762 4778 123---
1511 8313 2982 2998 533---
1612 0683 1142 1158 954---
1712 3092 9231 9249 386---
1812 5552 7251 7269 830---
1912 8072 5211 52210 285---
2013 0632 3101 31110 753---
2113 3242 0911 09211 233---
2213 5901 86586611 725---
2313 8621 63163212 231---
2414 1391 38939012 751---
2514 4221 13813913 284---
TOTAL287 204106 48362 454180 72110 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 721
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 967 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 883 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 883-3 210+5 093
2+1 8830+1 883
3+1 883+1 046+837
4+1 883+1 366+517
5+1 883+1 461+422
6+1 883+1 559+324
7+1 883+1 659+224
8+1 883+1 762+121
9+1 883+1 867+16
10+1 883+1 975-92
11+1 883+2 086-203
12+1 883+2 200-317
13+1 883+2 317-434
14+1 883+2 437-554
15+1 883+2 560-677
16+1 883+2 686-803
17+1 883+2 816-933
18+1 883+2 949-1 066
19+1 883+3 086-1 203
20+1 883+3 226-1 343
21+1 883+3 370-1 487
22+1 883+3 518-1 635
23+1 883+3 669-1 786
24+1 883+3 825-1 942
25+1 883+3 985-2 102
Total+47 075+54 216+-7 141
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
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