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BAYON

Bien expiré
VilleBayon (54)
Surface131m²
Coût Total228 500€
Loyer Annuel12 238€
Rentabilité5.36%
Cashflow/mois-273€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 1 145,04 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, Mandat exclusif

BAYON (54290) logement coup de coeur centre ville En exclusivité, Sandrine Lioté vous propose en plein centre de Bayon, ce logement en deuxième corps de bâtiment avec une jolie vue sur l'arrière sur la Moselle. Nous disposons de 131 m² habitables avec jardin. La maison se compose en rez-de-chaussée sur l'avant d'une véranda, d'une dépendance ainsi qu'une chaufferie. La partie habitable dispose d'une belle pièce de vie avec cuisine et cheminée ancienne en chêne réalisée dans le style Jacobean avec accès sur le jardin plein sud. Au premier étage, un palier dessert deux chambres et une salle d'eau avec WC. Au deuxième étage, un deuxième palier dessert un grand WC avec possibilité d'y mettre une douche et une grande chambre avec dressing. Maison coup de cœur. Me contacter pour plus de renseignements

Ce bien vous est proposé par Sandrine Lioté agent commerciale indépendante immatriculée au RCS de Nancy sous le n° 803 649 839 auprès de la SARL ESH 25 B Boulevard de Feydeau 33370 Artigues près Bordeaux, carte professionnelle délivrée par la CCI de Bordeaux sous le n°33012018000034167, Caisse de garantie Galian pour 120 000 Euros

Prix : 150 000 Euros * *Honoraires à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : non communiqué.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.agent-co-immobilier.fr/grilledecommissions

Ville : Bayon
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54290
Coordonnées : 48.476065, 6.316065
Total : 228 500€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 66 500€
Valeur du bien : 216 500€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131m²
Loyer prédit : 7.78€/m²/mois
Fourchette : 6.40€ - 9.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 1020€/mois
Loyer annuel estimé : 12238€/an
Fourchette totale : 839€ - 1239€/mois
Fourchette annuelle : 10068€ - 14874€/an
Rentabilité brute :5.36%
Fourchette de rentabilité :4.41% - 6.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :228 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 124,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :66,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 191,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 823,35€
Coût de l'assurance :19 993,75€
Taxe foncière : 1 223,75€/an
Soit par mois : 101,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 019,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 293,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-273,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 134 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 131 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 500 €(508 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1500€ = 7500€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation chambres (3 pièces): 45 m² × 200€/m² = 9000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bayon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 020 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 238 €/an
Calcul : 1 020 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 534 €/an
Base de calcul : Emprunt de 228 500 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 800 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 224 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 058 €
Revenus locatifs : +12 238 €
Charges déductibles : -76 058 €
Résultat foncier Année 1 : -63 820 €(Déficit de 63 820 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 420 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 558 €/an
Revenus locatifs : +12 238 €
Charges déductibles : -9 558 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 680 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42420.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 238 €76 065 €7 541 €-63 827 €21 400 €42 427 €42 427 €
212 482 €9 363 €7 339 €3 119 €--39 308 €
312 732 €9 154 €7 131 €3 578 €--35 730 €
412 987 €8 939 €6 915 €4 048 €--31 682 €
513 246 €8 715 €6 692 €4 531 €--27 152 €
613 511 €8 485 €6 461 €5 026 €--22 125 €
713 781 €8 246 €6 223 €5 535 €--16 590 €
814 057 €8 000 €5 976 €6 057 €--10 533 €
914 338 €7 745 €5 721 €6 593 €--3 939 €
1014 625 €7 481 €5 458 €7 144 €---
1114 917 €7 209 €5 185 €7 709 €---
1215 216 €6 927 €4 903 €8 289 €---
1315 520 €6 636 €4 612 €8 885 €---
1415 831 €6 334 €4 311 €9 496 €---
1516 147 €6 023 €3 999 €10 124 €---
1616 470 €5 701 €3 677 €10 769 €---
1716 799 €5 368 €3 345 €11 431 €---
1817 135 €5 024 €3 000 €12 112 €---
1917 478 €4 668 €2 644 €12 810 €---
2017 828 €4 300 €2 277 €13 528 €---
2118 184 €3 920 €1 896 €14 265 €---
2218 548 €3 526 €1 503 €15 022 €---
2318 919 €3 120 €1 096 €15 799 €---
2419 297 €2 699 €676 €16 598 €---
2519 683 €2 264 €241 €17 419 €---
TOTAL391 971 €225 911 €108 823 €166 060 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 060 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 238 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 570 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 570 €-6 420 €+8 990 €
2+2 570 €0 €+2 570 €
3+2 570 €0 €+2 570 €
4+2 570 €0 €+2 570 €
5+2 570 €0 €+2 570 €
6+2 570 €0 €+2 570 €
7+2 570 €0 €+2 570 €
8+2 570 €0 €+2 570 €
9+2 570 €0 €+2 570 €
10+2 570 €+961 €+1 609 €
11+2 570 €+2 313 €+257 €
12+2 570 €+2 487 €+83 €
13+2 570 €+2 665 €-95 €
14+2 570 €+2 849 €-279 €
15+2 570 €+3 037 €-467 €
16+2 570 €+3 231 €-661 €
17+2 570 €+3 429 €-859 €
18+2 570 €+3 633 €-1 063 €
19+2 570 €+3 843 €-1 273 €
20+2 570 €+4 058 €-1 488 €
21+2 570 €+4 279 €-1 709 €
22+2 570 €+4 507 €-1 937 €
23+2 570 €+4 740 €-2 170 €
24+2 570 €+4 979 €-2 409 €
25+2 570 €+5 226 €-2 656 €
Total+64 250 €+49 818 €+14 432 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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