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Appartement à vendre

VilleFreyming-Merlebach (57)
Surface75m²
Coût Total87 090€
Loyer Annuel7 030€
Rentabilité8.07%
Cashflow/mois+66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 78 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 040 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bel appartement lumineux composé de 2 chambres, un grand salon/séjour avec cuisine ouverte équipée, une salle de bain avec baignoire ainsi qu’un placard de rangement dans le couloir. (Photos supplémentaires sur demande)

Vous profiterez également d’une grande cave, de places devant l’immeuble et d’un grand parking juste à côté. Sols en parquet et carrelage, appartement chaleureux et moderne.

Idéalement situé avec toutes commodités à proximité (commerces, écoles, transports…), proche de l’autoroute et à environ 20 minutes de l’Allemagne.

Appartement idéal pour un couple, une petite famille ou un investissement locatif.

À visiter sans tarder !

Ville : Freyming-Merlebach
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57800
Coordonnées : 49.145340, 6.810340
Total : 87 090€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 2 850€
Valeur du bien : 80 850€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 7.81€/m²/mois
Fourchette : 6.29€ - 9.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 586€/mois
Loyer annuel estimé : 7030€/an
Fourchette totale : 472€ - 727€/mois
Fourchette annuelle : 5665€ - 8724€/an
Rentabilité brute :8.07%
Fourchette de rentabilité :6.50% - 10.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 090€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :435,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :25,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 461,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 707,92€
Coût de l'assurance :7 620,37€
Taxe foncière : 702,99€/an
Soit par mois : 58,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 585,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 519,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :65,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la robinetterie.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 850 €(38 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:0€
    Aucune action nécessaire car pas de travaux identifiés.
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture chambres: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Freyming-Merlebach. Les prix de peinture ont été estimés à 50€/m², incluant la main d'œuvre. Les travaux de chauffage et de salle de bain n'ont pas nécessité d'intervention.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 586 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 030 €/an
Calcul : 586 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 010 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 090 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 305 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 703 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 6 868 €
Revenus locatifs : +7 030 €
Charges déductibles : -6 868 €
Résultat foncier Année 1 : 162 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 018 €/an
Revenus locatifs : +7 030 €
Charges déductibles : -4 018 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 012 €/an
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 030 €6 871 €3 013 €159 €---
27 170 €3 942 €2 934 €3 229 €---
37 314 €3 860 €2 852 €3 454 €---
47 460 €3 775 €2 767 €3 685 €---
57 609 €3 688 €2 680 €3 922 €---
67 762 €3 597 €2 589 €4 165 €---
77 917 €3 503 €2 495 €4 414 €---
88 075 €3 406 €2 398 €4 670 €---
98 237 €3 305 €2 297 €4 932 €---
108 401 €3 200 €2 193 €5 201 €---
118 569 €3 092 €2 084 €5 477 €---
128 741 €2 980 €1 972 €5 760 €---
138 916 €2 864 €1 857 €6 051 €---
149 094 €2 744 €1 736 €6 350 €---
159 276 €2 620 €1 612 €6 656 €---
169 461 €2 491 €1 483 €6 970 €---
179 650 €2 358 €1 350 €7 293 €---
189 843 €2 220 €1 212 €7 624 €---
1910 040 €2 077 €1 069 €7 964 €---
2010 241 €1 929 €921 €8 312 €---
2110 446 €1 775 €768 €8 671 €---
2210 655 €1 617 €609 €9 038 €---
2310 868 €1 452 €444 €9 416 €---
2411 085 €1 282 €274 €9 803 €---
2511 307 €1 106 €98 €10 201 €---
TOTAL225 168 €71 753 €43 708 €153 415 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 415 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 030 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 476 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 476 €+48 €+1 428 €
2+1 476 €+969 €+507 €
3+1 476 €+1 036 €+440 €
4+1 476 €+1 105 €+371 €
5+1 476 €+1 177 €+299 €
6+1 476 €+1 249 €+227 €
7+1 476 €+1 324 €+152 €
8+1 476 €+1 401 €+75 €
9+1 476 €+1 480 €-4 €
10+1 476 €+1 560 €-84 €
11+1 476 €+1 643 €-167 €
12+1 476 €+1 728 €-252 €
13+1 476 €+1 815 €-339 €
14+1 476 €+1 905 €-429 €
15+1 476 €+1 997 €-521 €
16+1 476 €+2 091 €-615 €
17+1 476 €+2 188 €-712 €
18+1 476 €+2 287 €-811 €
19+1 476 €+2 389 €-913 €
20+1 476 €+2 494 €-1 018 €
21+1 476 €+2 601 €-1 125 €
22+1 476 €+2 711 €-1 235 €
23+1 476 €+2 825 €-1 349 €
24+1 476 €+2 941 €-1 465 €
25+1 476 €+3 060 €-1 584 €
Total+36 900 €+46 025 €+-9 125 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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