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Vente appartement 3 pièces Saint-Agrève (07320) - Superimmo

VilleSaint-Agrève (07)
Surface94m²
Coût Total140 300€
Loyer Annuel7 673€
Rentabilité5.47%
Cashflow/mois-147€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 957,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T3 avec balcon, garage et jardin privatif à Saint Agrève A vendre en exclusivité, appartement de type T3 situé au 1er étage avec balcon, garage et jardin privatif situé proche du centre village de st Agrève. D'une superficie de 94 m², ce bel appartement se compose : D'un séjour de 30 m² ouvert sur la cuisine et donnant sur le balcon De 2 chambres Salle de douche Un garage et un jardin à usage exclusif complètent ce bien. Lumineux et fonctionnel, le logement est situé à 2 pas du centre du village. Des travaux de rénovation énergétique (isolation planchers bas donnant sur local non chauffé) et de rafraîchissement sont à prévoir. Double vitrage PVC, Chauffage central au fioul individuel. Une belle opportunité à saisir !

Ville : Saint-Agrève
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07320
Total : 140 300€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 43 100€
Valeur du bien : 133 100€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 6.80€/m²/mois
Fourchette : 5.23€ - 8.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 639€/mois
Loyer annuel estimé : 7673€/an
Fourchette totale : 492€ - 832€/mois
Fourchette annuelle : 5898€ - 9982€/an
Rentabilité brute :5.47%
Fourchette de rentabilité :4.20% - 7.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 614,29 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :151 743 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-61 743€ (-40.7%)
Marge achat-revente :11 443€ (7.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :687,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :35,08€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 722,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 924,82€
Coût de l'assurance :10 522,50€
Taxe foncière : 767,32€/an
Soit par mois : 63,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 639,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 786,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-147,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 398 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul individuel
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 94 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité et de la plomberie
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 100 €(459 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (installation incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€ = 8000€ (peinture, électricité, plomberie, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (douche, lavabo, carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 000€
    Rafraîchissement chambres: 20 m² × 150€ = 3000€ (peinture et revêtement de sol, main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 80€ = 2000€ (peinture et électricité, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Agrève (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 639 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 673 €/an
Calcul : 639 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 570 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 300 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 421 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 767 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 858 €
Revenus locatifs : +7 673 €
Charges déductibles : -48 858 €
Résultat foncier Année 1 : -41 185 €(Déficit de 41 185 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 785 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 758 €/an
Revenus locatifs : +7 673 €
Charges déductibles : -5 758 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 915 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19785.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 673 €48 863 €4 575 €-41 190 €21 400 €19 790 €19 790 €
27 827 €5 640 €4 452 €2 187 €--17 603 €
37 983 €5 513 €4 324 €2 471 €--15 132 €
48 143 €5 381 €4 193 €2 762 €--12 370 €
58 306 €5 245 €4 057 €3 061 €--9 310 €
68 472 €5 105 €3 916 €3 367 €--5 943 €
78 641 €4 960 €3 771 €3 682 €--2 261 €
88 814 €4 810 €3 621 €4 005 €---
98 990 €4 654 €3 466 €4 336 €---
109 170 €4 494 €3 306 €4 676 €---
119 354 €4 329 €3 140 €5 025 €---
129 541 €4 157 €2 969 €5 383 €---
139 731 €3 981 €2 792 €5 751 €---
149 926 €3 798 €2 610 €6 128 €---
1510 125 €3 609 €2 421 €6 516 €---
1610 327 €3 414 €2 225 €6 914 €---
1710 534 €3 212 €2 024 €7 322 €---
1810 744 €3 003 €1 815 €7 741 €---
1910 959 €2 788 €1 599 €8 172 €---
2011 178 €2 565 €1 377 €8 614 €---
2111 402 €2 335 €1 146 €9 067 €---
2211 630 €2 097 €908 €9 533 €---
2311 863 €1 851 €662 €10 012 €---
2412 100 €1 596 €408 €10 503 €---
2512 342 €1 334 €146 €11 008 €---
TOTAL245 775 €138 730 €65 925 €107 044 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 044 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 673 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 611 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 611 €-6 420 €+8 031 €
2+1 611 €0 €+1 611 €
3+1 611 €0 €+1 611 €
4+1 611 €0 €+1 611 €
5+1 611 €0 €+1 611 €
6+1 611 €0 €+1 611 €
7+1 611 €0 €+1 611 €
8+1 611 €+523 €+1 088 €
9+1 611 €+1 301 €+310 €
10+1 611 €+1 403 €+208 €
11+1 611 €+1 507 €+104 €
12+1 611 €+1 615 €-4 €
13+1 611 €+1 725 €-114 €
14+1 611 €+1 838 €-227 €
15+1 611 €+1 955 €-344 €
16+1 611 €+2 074 €-463 €
17+1 611 €+2 197 €-586 €
18+1 611 €+2 322 €-711 €
19+1 611 €+2 451 €-840 €
20+1 611 €+2 584 €-973 €
21+1 611 €+2 720 €-1 109 €
22+1 611 €+2 860 €-1 249 €
23+1 611 €+3 004 €-1 393 €
24+1 611 €+3 151 €-1 540 €
25+1 611 €+3 302 €-1 691 €
Total+40 275 €+32 113 €+8 162 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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