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Maison 125m2 - 20 minutes de Poitiers - terrain agréable

Bien expiré
VilleCurzay-sur-Vonne (86)
Surface125m²
Coût Total164 242€
Loyer Annuel12 939€
Rentabilité7.88%
Cashflow/mois+98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 400 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 899,2 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1

Votre agence PICTAVE Immo à LUSIGNAN vous invite à découvrir cette charmante maison de village, nichée dans un environnement calme au coeur de la vallée de la Vonne. Au rez-de-chaussée, l'entrée s'ouvre sur une cuisine aménagée et équipée. Vous trouverez également une chaleureuse salle à manger agrémentée d'un poêle à bois, un salon avec accès à une mezzanine, une salle de bains ainsi qu'un WC indépendant. L'étage se compose d'un couloir desservant trois chambres confortables et une salle d'eau. À l'extérieur, vous apprécierez un agréable terrain arboré de 1 060 m2, idéal pour profiter des beaux jours. Plusieurs dépendances complètent ce bien : un atelier, une cave, un préau, un abri de jardin ainsi qu'un garage. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://pictave-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Curzay-sur-Vonne
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86600
Coordonnées : 46.485811, 0.059060
Total : 164 242€
Prix d'acquisition : 112 400€
Travaux : 42 850€
Valeur du bien : 155 250€
Frais de notaire : 8 992€
Coût estimé : 8 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.73€ - 11.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 1078€/mois
Loyer annuel estimé : 12939€/an
Fourchette totale : 841€ - 1383€/mois
Fourchette annuelle : 10090€ - 16593€/an
Rentabilité brute :7.88%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 10.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :691,3 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :86 413 €
Prix d'achat :112 400 €
Décote à l'achat :+25 987€ (+30.1%)
Marge achat-revente :-77 829€ (-90.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 242€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :824,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :47,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 872,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 221,73€
Coût de l'assurance :14 371,18€
Taxe foncière : 1 293,92€/an
Soit par mois : 107,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 078,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 980,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :97,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 273 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 850 €(343 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 750€
    Isolation combles perdus: 125 m² × 30€/m² = 3750€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 200€ = 600€, 3 chambres × 200€ = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Peinture salon:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 800€ = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Curzay-sur-Vonne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 850€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 078 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 939 €/an
Calcul : 1 078 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 725 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 242 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 575 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 294 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 444 €
Revenus locatifs : +12 939 €
Charges déductibles : -50 444 €
Résultat foncier Année 1 : -37 505 €(Déficit de 37 505 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 105 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 594 €/an
Revenus locatifs : +12 939 €
Charges déductibles : -7 594 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 345 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16104.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 060 €(65% de 112 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 657 €/an
Calcul : 73 060 € × 3,636% = 2 657 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 939 €50 450 €5 731 €-37 510 €21 400 €16 110 €16 110 €
213 198 €7 450 €5 581 €5 748 €--10 362 €
313 462 €7 295 €5 426 €6 167 €--4 195 €
413 731 €7 135 €5 266 €6 597 €---
514 006 €6 968 €5 100 €7 037 €---
614 286 €6 796 €4 927 €7 490 €---
714 572 €6 618 €4 749 €7 954 €---
814 863 €6 433 €4 564 €8 430 €---
915 160 €6 242 €4 373 €8 919 €---
1015 464 €6 044 €4 175 €9 420 €---
1115 773 €5 838 €3 969 €9 935 €---
1216 088 €5 626 €3 757 €10 463 €---
1316 410 €5 405 €3 536 €11 005 €---
1416 738 €5 177 €3 308 €11 561 €---
1517 073 €4 940 €3 072 €12 133 €---
1617 415 €4 696 €2 827 €12 719 €---
1717 763 €4 442 €2 573 €13 321 €---
1818 118 €4 179 €2 310 €13 939 €---
1918 480 €3 907 €2 038 €14 574 €---
2018 850 €3 625 €1 756 €15 225 €---
2119 227 €3 333 €1 464 €15 894 €---
2219 612 €3 030 €1 161 €16 582 €---
2320 004 €2 717 €848 €17 287 €---
2420 404 €2 392 €523 €18 012 €---
2520 812 €2 055 €187 €18 756 €---
TOTAL414 448 €172 791 €83 222 €241 657 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 241 657 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 939 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 717 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 717 €-6 420 €+9 137 €
2+2 717 €0 €+2 717 €
3+2 717 €0 €+2 717 €
4+2 717 €+720 €+1 997 €
5+2 717 €+2 111 €+606 €
6+2 717 €+2 247 €+470 €
7+2 717 €+2 386 €+331 €
8+2 717 €+2 529 €+188 €
9+2 717 €+2 676 €+41 €
10+2 717 €+2 826 €-109 €
11+2 717 €+2 980 €-263 €
12+2 717 €+3 139 €-422 €
13+2 717 €+3 301 €-584 €
14+2 717 €+3 468 €-751 €
15+2 717 €+3 640 €-923 €
16+2 717 €+3 816 €-1 099 €
17+2 717 €+3 996 €-1 279 €
18+2 717 €+4 182 €-1 465 €
19+2 717 €+4 372 €-1 655 €
20+2 717 €+4 568 €-1 851 €
21+2 717 €+4 768 €-2 051 €
22+2 717 €+4 974 €-2 257 €
23+2 717 €+5 186 €-2 469 €
24+2 717 €+5 404 €-2 687 €
25+2 717 €+5 627 €-2 910 €
Total+67 925 €+72 497 €+-4 572 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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