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Détails du bien

VillePerroy (58)
Surface142m²
Coût Total142 092€
Loyer Annuel12 358€
Rentabilité8.70%
Cashflow/mois+185€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 142 m²
Prix au m² : 549,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central Central bois Bois, Mandat exclusif

Maison de campagne proche de Donzy, de ses commerces et école sur son terrain de 1250 m², au calme ! Elle se compose d'une grande cuisine, un salon avec insert, une chambre, une salle de bains et un w-c. A l'étage: palier et deux chambres. Grenier. Garage/atelier avec grenier, cave voutée et petites dépendance. Rivière à 800 mètres pour les amateurs de pêche !! A 77 à 20 minutes et la région Parisienne à 1h45. A VOIR RAPIDEMENT ! Logement à consommation énergétique excessive : classe G. Bien proposé par David SAINT-JOST EI, agent commercial (RSAC 529466062) - https://www.century21ducreux.com/mentions_legales/

Ville : Perroy
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58220
Coordonnées : 47.397129, 3.157702
Total : 142 092€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 57 852€
Valeur du bien : 135 852€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 142m²
Loyer prédit : 7.25€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 9.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 1030€/mois
Loyer annuel estimé : 12358€/an
Fourchette totale : 823€ - 1288€/mois
Fourchette annuelle : 9880€ - 15459€/an
Rentabilité brute :8.70%
Fourchette de rentabilité :6.95% - 10.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :880 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :124 960 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-46 960€ (-37.6%)
Marge achat-revente :-17 132€ (-13.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 092€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :699,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :41,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 741,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 897,95€
Coût de l'assurance :12 433,05€
Taxe foncière : 1 235,84€/an
Soit par mois : 102,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 029,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 844,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :185,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 510 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 142 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (142 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur le DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 - Chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs, peinture et revêtement de sol
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs et du sol dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 1/5 - Entrée en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 852 €(407 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:7 952€
    Isolation combles: 142 m² × 56€/m² = 7952€, Main d'œuvre: 48€
  • Menuiseries:21 900€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1200€ = 21600€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant peinture et revêtement de sol)
  • Autres pièces:500€
    Rénovation entrée: 5 m² × 100€/m² = 500€ (incluant murs et sol)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perroy (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 852€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 030 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 358 €/an
Calcul : 1 030 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 699 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 092 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 497 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 236 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 852 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 284 €
Revenus locatifs : +12 358 €
Charges déductibles : -64 284 €
Résultat foncier Année 1 : -51 926 €(Déficit de 51 926 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 526 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 432 €/an
Revenus locatifs : +12 358 €
Charges déductibles : -6 432 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 926 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30525.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 358 €64 289 €4 704 €-51 930 €21 400 €30 530 €30 530 €
212 606 €6 311 €4 578 €6 294 €--24 236 €
312 858 €6 181 €4 448 €6 677 €--17 559 €
413 115 €6 047 €4 314 €7 068 €--10 491 €
513 377 €5 908 €4 174 €7 469 €--3 022 €
613 645 €5 764 €4 031 €7 881 €---
713 918 €5 615 €3 882 €8 302 €---
814 196 €5 462 €3 728 €8 734 €---
914 480 €5 303 €3 570 €9 177 €---
1014 769 €5 138 €3 405 €9 631 €---
1115 065 €4 968 €3 235 €10 096 €---
1215 366 €4 793 €3 060 €10 573 €---
1315 673 €4 611 €2 878 €11 062 €---
1415 987 €4 423 €2 690 €11 564 €---
1516 307 €4 229 €2 496 €12 078 €---
1616 633 €4 028 €2 295 €12 605 €---
1716 965 €3 821 €2 087 €13 145 €---
1817 305 €3 606 €1 873 €13 699 €---
1917 651 €3 384 €1 651 €14 267 €---
2018 004 €3 154 €1 421 €14 850 €---
2118 364 €2 917 €1 184 €15 447 €---
2218 731 €2 671 €938 €16 060 €---
2319 106 €2 417 €684 €16 688 €---
2419 488 €2 155 €422 €17 333 €---
2519 878 €1 884 €150 €17 994 €---
TOTAL395 844 €169 079 €67 898 €226 765 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 765 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 358 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 595 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 595 €-6 420 €+9 015 €
2+2 595 €0 €+2 595 €
3+2 595 €0 €+2 595 €
4+2 595 €0 €+2 595 €
5+2 595 €0 €+2 595 €
6+2 595 €+1 458 €+1 137 €
7+2 595 €+2 491 €+104 €
8+2 595 €+2 620 €-25 €
9+2 595 €+2 753 €-158 €
10+2 595 €+2 889 €-294 €
11+2 595 €+3 029 €-434 €
12+2 595 €+3 172 €-577 €
13+2 595 €+3 319 €-724 €
14+2 595 €+3 469 €-874 €
15+2 595 €+3 623 €-1 028 €
16+2 595 €+3 781 €-1 186 €
17+2 595 €+3 943 €-1 348 €
18+2 595 €+4 110 €-1 515 €
19+2 595 €+4 280 €-1 685 €
20+2 595 €+4 455 €-1 860 €
21+2 595 €+4 634 €-2 039 €
22+2 595 €+4 818 €-2 223 €
23+2 595 €+5 007 €-2 412 €
24+2 595 €+5 200 €-2 605 €
25+2 595 €+5 398 €-2 803 €
Total+64 875 €+68 030 €+-3 155 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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